Форма государственной регистрации

 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.3 ст.429 ГК РФ). Например, ничтожным следует признать предварительный договор купли-продажи недвижимости, который стороны заключили в письменной форме путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п.2 ст.434 ГК РФ). Дело в том, что в соответствии со ст.550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Другими словами, предварительный договор должен быть совершен в простой письменной форме, идентичной основному договору, либо в нотариальной письменной форме, когда основной договор подлежит нотариальному удостоверению. Наряду с этим нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для предварительного договора эта форма не требовалась (п.2 ст.163 ГК). Поэтому на возникающий вопрос о возможности нотариального удостоверения предварительного договора купли-продажи жилого помещения, которое еще не приватизировано, в юридической литературе справедливо дается положительный ответ *(13).

Особенно остро стояла проблема государственной регистрации предварительных договоров, которая, наконец, получила закрепление в п.2 ст.429 ГК РФ. К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора; условие об обязательной государственной регистрации основного договора не является элементом его формы. Поэтому предварительный договор не подлежит государственной регистрации ни при каких обстоятельствах *(14).

Содержанием предварительного договора-обязательства являются право сторон требовать заключения в будущем основного договора и обязанность заключить его при наличии такого требования. Существующий вопрос о характеристике этих прав и обязанностей, на наш взгляд, целесообразно решать в пользу признания их имущественными. Такой вывод следует из опосредованной направленности прав участника предварительного договора, в конечном счете, на определенное имущество, услугу, результат работ. Для стороны предварительного договора заключение основного договора не является самоцелью. Участие в предварительном договоре обусловливается для нее получением в будущем на том или ином имущественном праве уже названных объектов гражданских прав. Еще одним подтверждением имущественного характера прав, возникающих из предварительного договора, является то, что к их нарушителю применяются санкции имущественного характера в виде возмещения убытков (п.4 ст.445 ГК РФ). Одно из следствий признания в качестве имущественных прав и обязанностей из предварительного договора состоит в том, что они подлежат включению в состав наследства (ст.1112 ГК).

 

Обеспечение исполнения

 

Исполнение предварительного договора может обеспечиваться перечисленными в п.1 ст.329 ГК РФ способами, кроме задатка. В цивилистике выделяют три функции задатка: 1) доказательственная - заключение договора; 2) платежная - исполнение денежного обязательства; 3) обеспечительная *(15). Совершенно очевидно, что использовать задаток в том виде, в котором он представлен в Гражданском кодексе РФ, применительно к предварительным договорам, неправомерно. Поскольку возникающее из предварительного договора обязательство имеет неденежный характер, то _ 7 гл.23 ГК РФ "Задаток" подлежит применению в части, не противоречащей существу обязательства, возникающего из предварительного договора. В этом смысле использование квазизадатка (назовем новый способ обеспечения так) вполне правомерно, поскольку согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться способами, предусмотренными и законом, и соглашением сторон. Квазизадаток в отличие от классического задатка не будет обладать платежной функцией, но сохранит доказательственное и обеспечительное назначение.

После прекращения предварительного договора и заключения основного договора обязательство по возврату денежных средств, полученных в виде квазизадатка, может быть прекращено либо путем зачета встречных однородных требований (ст.410 ГК РФ), если основной договор предусматривает платеж держателю квазизадатка, либо путем возврата квазизадатка предоставившей его стороне. Последний способ является единственно возможным при прекращении предварительного договора, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор, он не будет заключен по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Не исключено прекращение обязательства по возврату денежных средств, полученных в виде квазизадатка, и другими способами, перечисленными в гл.26 ГК РФ "Прекращение обязательств". Поэтому следует согласиться с С. Цыганковым, который предлагает обеспечивать предварительный договор на приобретение жилых помещений передачей денежной суммы с тем же режимом, что и у задатка, но с оговоркой, что она задатком не является, поскольку не отвечает признакам, установленным в п.1 ст.380 ГК РФ *(16).

 

Е.В. Бутенко,

старший преподаватель Кубанского государственного

аграрного университета, кандидат юридических наук (Краснодар)

 

"Журнал российского права", N 3, март 2004 г.

 

—————————————————————————————————————————————————————————————————————————

*(1) Вятчин В., Криворогова Т. Из практики применения Арбитражным судом Астраханской области отдельных положений законодательства об обеспечении исполнения обязательств при рассмотрении споров, вытекающих из договоров займа и кредита // Вестник ВАС РФ. 1998. N 7. С.82.

*(2) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. С.186.

*(3) См.: Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 (п.21) // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С.43.

*(4) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С.189.

*(5) Например, конкретный заказ туриста или лица, уполномоченного представлять группу туристов, на формирование туристского продукта туроператору оформляется в письменной форме как соглашение, имеющее характер предварительного договора (см.: Статья 9 Федерального закона от 24 ноября 1996 г. N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1996. N 49. Ст.5491).

*(6) Например, исполнитель вправе заключить договор на бронирование мест на автостоянке (предварительный договор) (см.: Пункт 8 Постановления Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 795 "Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок" // СЗ РФ. 2001. N 48. Ст.4517).

*(7) См.: Годэмэ Е. Общая теория обязательств // Учен. труды ВИЮН. Вып. 13. М., 1948. С.281.

*(8) См.: Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: Юридическая литература, 1950. С.144-145.

*(9) См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.14): Письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С.29.

*(10) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С.187.

*(11) См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (п.3): Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С.105.

*(12) См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (п.2): Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С.91.

*(13) См.: Российская юстиция. 2000. N 1.

*(14) См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.14): Письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. С.29.

*(15) См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975. С.167.

*(16) См.: Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. N 11. С.89.