Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

· определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.

Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Vзу = ЧОД /R; R = ЧОДа /Va

 

ЧОДа – рентный доход аналога (может быть величина годовой арендной платы за земельный участок);

Va – продажная цена аналога

ЧОД – рентный доход объекта;

R – коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам или кумулятивным построением (он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала).

 

АП =Аб • Кд • Кр • S

Где АП – величина годовой арендной платы за земельный участок;

Аб – базовая ставка арендной платы за 1 м²;

Кд – коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Так как в настоящее время отсутствует практика коммерческого использования земельных участков путем сдачи их в аренду[1], представляется затруднительным, использовать метод капитализации земельной ренты на современном этапе развития земельных отношений.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы (ЧОДон);

3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

ЧОДу = Vу · Rу,

ЧОДу - чистый операционный доход, приходящийся на задания и сооружения (улучшения);

Vу– стоимость зданий и сооружений;

Rу – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

4) расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

ЧОДзу = ЧОДон - ЧОДу

 

5) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Vзу = ЧОДзу / Rзу

Rзу -коэффициент капитализации для земли.

 

Метод допускает также следующую последовательность действий:

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка (ВСу);

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы (ЧОДон);

3) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени (Vон);

4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Vзу = Vон – Bcу