Понятие земельного участка и принципы его оценки.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

1. Земли поселений (городов, поселков и сельских поселений);

2. Земли сельскохозяйственного назначения;

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;

4. Земли особо охраняемых территорий (имеют природоохранное, научное, историко-культурное и иное ценное назначение);

5. Земли лесного фонда;

6. Земли водного фонда;

7. Земли запаса (выведены из хозяйственного оборота в результате консервации).

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам на определенную дату (для целей налогообложения и др.).

Целью единичной оценки является определение рыночной или иной стоимости земельного участка независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка при текущем использовании необходима следующая информация:

· Титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

· Физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

· Данные о взаимосвязи участка с окружением;

· Экономические факторы, характеризующие участок (нпр., характер экономического развития района и т. д.).

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Она зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения), а также не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания). Она изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

· описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

· описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

· фотографии земельного участка и его улучшений;

· характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

· установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.