Особен-и недвиж-и как объекта комм-й деят-и

Понятие, состав объ. недвиж-и (недв-го имущ-а)

К недвижимым вещам (недвиж-е имущ-о, недвиж-ь) отн-ся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что плотно связано с землей, т.е. все объекты перемещение к-ых без соразмерного ущерба их назнач-ю невозм-о, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооруж-я (ст. 130 ГК РФ от 1995 г.).

Также к недвиж-и относ-я воздушные и морски суда, суда внутр. Плавания, космич. Объекты, но только те, к-ые подлежат гос. регистрации органами, уполн-ми осущ-ть контроль за ними. ГК РФ допускает возм-сть отнесения законом к режиму, устан-ому для недвиж-и, любого иного имущ-а.

Осн. признаки, отличающие недвиж-е имущ-о от движ-о:

1)недвиж-е им. не может перемещаться без несоразмерного ущерба своему назнач-ю

2)любые сделки с недв. Вещами подлежат гос. регистр-и.

Недвиж-ь –объект гражд. прав, отличит-ми чертами к-го явл-ся вечная природа и неразрывная связь с землей (прямая (напр. частный дом) или опосредованная (квартира не на 1-м этаже)), зарегистр-ный в соотв-и с действующим законод-вом.

2 категории объектов недвиж-и (далее-ОН): естественные (леса и т.д.) и искусстенные: здания, сооруж-я и т.д). С учетом этого выделяют след. объекты недвиж-и:

1)жилой фонд (помещ-я, предназн-ые для пост. проживания)

2)неж. ф. (объекты торг-и, образ-ия, здания производст-го, спорт.-культурного назн-я и др.)

3)земельный ф. (земли сель-хоз. назн-ия, городов и насел. пунктов, пром-ти и т.д.)

4)объекты внешнего благоустр-ва (дороги, сады, набережные и т.д.)

5)инженерные сооруж-я (газовые соор-я, метрополитен и др.; речные, морские суда и др. соор-я на воде)

6)инжен. сети (водопроводные, с. связи и др.)

7)объекты специального назнач-я (вокзалы, церкви)

Каждую из указ. групп можно разделить на подгр. Напр., зем. фонд РФ по эконом. назнач-ю делится на 7 катег-й: з. сель-хоз. назнач-я; з. городов и насел. пунктов; з. пром-ти, транспорта, связи, энергетики и др.; з. особо охраняемых террит-й (заповедники, зеленые зоны городов, памятники); з. лесного фонда; з. водного ф.; з. запаса.

Сущ-ет и др. классиф-ия объ. недвиж-и:

По проис-хожд-ю	Естественные (природные)	Искусств-е (постройки)
По назнач-ю	1)зем. участки 2)леса и многолетние насаждения 3)участки недр 4)водные объ.	1)жилая недв-ь (дома, квартиры, комнаты, загородное жилье) 2)коммерч. н. (офисы, рестораны, магаз-ы, гостин-ы, склады, здания и соор-я, предпр-я как имущественные комплексы) 3)общественная н. (больницы, поликлин., школы, театры)
По готовн-ти к использ-ю	-	1)готовые 2)требующие капит-го рем. и реконструкции 3)треб-е заверш-я строит-ва

3 родовых признака ОН: стационарность, неподвиж-ть; материальность; долговечность.

Также сущ-ют частные признаки, определяемые конкр. показат-ми в завис-ти от вида ОН. Практ-ки невозм-о говорить о 2-х одинак-х квартирах, участках или строениях, т.к. всегда сущ.-ют различия в располож-и по отнош-ю к др. ОН, в инфраст-ре, что показ-т разнородность, уникальность и неповторимость каждого ОН.

Некот. виды недв-ти могут переходить в движимое имущ-о (леса относ-ся к недв-ти, заготовленный лес – к движ. имущ-у).

Оборуд-ие, размещенное в зданиях и соор-ях – движ. имущ-о. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью ОН, то при сделке с ним следует детально описывать все движ. имущ-о, включаемое в состав недв-ого.

Особен-и недвиж-и как объекта комм-й деят-и

Недвиж-ь в любом обществе – объект отнош-й собств-сти. Наиболее активная – жилая недвиж-ь, что позволяет на ее примере рассматр-ь характ. особ-сти данного товара. Переч. ниже особ-ти недвиж-и как объ. комм. д-ти рассмат-ся в комплексе ввиду их взаимосвязи и взаимозавис-ти.

Особен-и:

1) индивидуальность объ. недвиж-и (далее - ОН) (он индив-ен, с эксклюзивными характ-ми, единственный в своем роде. Напр., каждое жилище отлич-ся по применяемым материалам, технологиям, кач-ву и эксплуат. характ-ам коммунальных и энергетич. систем.)

2) значит-ый временной лаг при поиске (Кол-во товаров, удовлетв-щих запросам покуп-ей ограничено. Чтобы найти на рынке тот ОН, к-ый нужен, требуются большие издержки, чем на др. рынках. Поиск необх-го товара всегда требует определ. врем. лага, к-ый может быть короче за счет увел-ия фин-ых средств, к-ые не всегда приводят к адекватному сокр-ию врем. лага. Но он все равно будет длиннее, чем при выборе товара на др. рынке. При этом затраты на осущ-ие сделок с недвиж-ю высоки еще и потому, что устан-ие правового статуса ОН требует тщат-го предварит-о исслед-я)

3) стационарность ОН (Т.к. недвиж-ь обладает неподв-ью (стацион-тью), то важное знач-е приобр-ет его местопол-е, т.е. близость к трансп-ым средствам, удаленность социальной инфрастр-ры. Покуп-ль вместе с ОН приобр-ет набор характ-ик местности – близость к месту работы, кач-во окруж. среды и др.)