a)увел-я среднего дохода с одной сделки

б)увел-я самого кол-ва сделок.

а)Увел-е среднего дохода с одной сделки (разницы) достиг-ся за счет повыш-я професс-зма сотрудников, имиджа риэлтера, за к-ый клиенты часто готовы доплачивать, известности бренда, а так же в связи с измен-ями на самом рынке и поведения основных и второстеп-ых конкурентов. Кроме того, для увел-я среднего дохода критичен пок-ль удовлетворенности клиента от совершения сделки.

б1)Рост числа сделок можно достичь за счет увел-я доли рынка. Доля рынка риэлтерской фирмы явл-ся вторичным показ-ем ее КД. Однако, для риэлтерских фирм данная цифра приблиз-на и не учитывает сделки, проводимые через частных маклеров (их невозм-о подсчитать) и сделки, когда граждане обходятся без риэлтора. Но офиц-ные данные сделок ФРС (федеральной регистр-ной службы) позволяют просчитать долю компании в общем количестве зарегистр-ных прав (в том числе самост-ные операции физ. лиц).

б2) Также с т. зр. увелич-я кол-ва сделок важным показ-ем явл-ся спрос на риэлтерские услуги (выраж-ся в кол-ве обращений к риэлтеру).

При принятии решения об обращении к тому или ин. риэлтеру наиб. важными для клиентов критериями явл-ся его репутация, реком-ции знакомых (сарафанное радио), юрид-кая ответств-сть фирмы за оказанные услуги и стоимость услуг. Качество обслуж-ия и срок работы на рынке имеют второстеп. значение. Еще менее важная характ-ка – разн-зие предоставляемых услуг.

Т.к. на показ-ли доходности влияет кол-во сделок, то критичны показ-ли удовлетворения заявок клиента:

а)К_лв=Ч_лв / Ч_обр, где К_лв – коэфф-нт личных встреч, Ч_лв - кол-во личных встреч с клиентами, Ч_обр - число обращений;

б)К_зд=Ч_зд / Ч_лв, где К_зд – коэф-т заключения догов-ов, Ч_зд - кол-во заключенных догов-в, Ч_лв - число встреч с клиентами.

Коэфф-т обновления заявок (К_ОЗ) равен:

К_ОЗ = К_П / (К_У + К_К), где К_П – кол-во поступивших от клиентов заявок за период, К_У – кол-во удовлетворенных заявок за период, К_К - количество заявок на конец периода.

При этом с т.зр. договоров важны следующие показ-и:

а)средняя продолж-ть контрактов

б)кол-во новых и продленных дог-в

Проследив динамику этих показ-ей, характ-ющих самую важную сторону деят-ти риэлтерской фирмы – показ-ли работы с клиентами, можно определить, наск-ко эффективно обрабат-ся заявки, привлекаются новые клиенты и поддерж-ся отнош-я с текущими.

 

Схемы ипотечного кредит-я, использ-ые при приобр-и жилой недвиж-и

Отношения по поводу ипотечного кредит-я регул-ся ФЗ “Об ипотеке (залоге недвиж-и)”, где дается определ-е договора об ипотеке:

“По договору о залоге недвиж-го имущ-а (д. об ипотеке) одна сторона – залогодерж-ль, являющийся кредитором по обязат-ву, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовл-ие своих денежных требов-й к должнику по этому обязат-ву из стоимости заложенного недвиж-го имущ-а др. стороны – залогодателя преимущ-но перед др. кредиторами залогодателя, за изъятиями, устан-ными ФЗ…Имущ-во, на к-ое устан-на ипотек, остается у залогодателя в его владении и польз-ии”.

Все российские схемы ипотечного кредит-я воспроизводят западные. Их три:

1)банковская ипотека

2)двухуровневая (или американская)

3)кредиты строит-но-сберегательных касс

Банковская ипотека

Кредит-ие через ипотечные банки явл-ся классич-ой схемой ипотечного кредита, на основе к-ой раб-ет больш-о ипотечных программ в мир-й практике.

Банк-ие ипотечные кредиты отлич-ся от обычных потребит-их только наличием залога.

Ипот-й банк предост-ет залогодат-ю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключ-ся кред-й договор и д. залога. Затем залогод-ль заключает с продавцом жилья д-р купли-продажи недвиж-и (если жилье продает риэлтерская фирма) или д. подряда на строит-во (при строит-ве жилья подрядной строит-ой организ-ей). Ипотечный банк вправе продать закладную залогодателя на вторичном р. ценных бумаг.

Преим-ва ипот-го кред-я для банков:

а)низкий риск при выдаче кредитов

б)Долгоср-ть кредит-я освоб-ет банки от частых перегов-в с клиентами

в)Ипот. кредиты обесп-ют банку стабильную клиентуру

г)Закладные могут свободно обращаться на вторичном р., что позв-ет банку диверсифицировать риск, продав закладную после выдачи кредита

Недостатки ИК для банков:

а)необход-ть держать в штате оценщиков недвиж-и, предоставляемой в залог увелич-ет издержки банка

б)долгоср.-ое отвлечение ден-ых средств

б)длительн-ь срока кредита предст-ет угрозу для предстоящей прибыли ввиду сложности прогнозир-я динамики рын-х процентных ставок на десятки лет вперед.

2)двухуровневая (или американская) ипот-я система (далее - ДИС)

Двухур-я схема характ-на для стран англо-америк-ой системы права.

ДИС предусм-ет привлечение ипотечным агентством средств путем выпуска ценных бумаг (1ый уровень) и кредит-ие за счет этих средств насел-ия (2ой уровень).

Суть ДИС состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипот-ом рынке, переуступ-ся специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипот-ми кредитами по разному:

а)переуступить вторичным инвесторам

б)сформир-ть из единообразных ипот-ых кредитов пулы и продать вторичным инв-ам неделимые пулы ипотек или права участия в них

в)выпустить и разместить ипот-ые ценные бумаги.

Важными особ-ми ДИС явл-ся орган-ция втор-го рынка и содействие госуд-ва его разв-ю.

В РФ такая схема только нач-ет работать. Трудности ее внедрения в росс-их усл-ях:

а)необх-мо предост-ие твердых гарантий федер-го и муницип-го уровня инвесторам в ипот-ые ценные бумаги

б)высока неустойч-ь процентных ставок, приводящая к тому, что ипот-ые агентства не могут предугадать, какую доходность потребуют инвесторы от инвестиц-ых инструм-ов даже через неск-ко недель.

3)кредиты строит-но-сберегательных касс (далее - ССК)

ССК (или накопит-ные жилищные контракты) получили наиб. распростр-е в Германии и Франции.

СКК активно поощряются гос-вом с помощью разл-ных премий и налоговых льгот по долголетним (2-7 лет) депозитам.

Это автономная сбаланисированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегат-но-ссудном принципе функционир-ия. Вкладчик получает возм-ть накопить необход-ый взнос на покупку квартиры в течение длит-го периода, а затем получить ипот-ый кредит на покупку (строит-во) заранее выбранной квартиры. ССК, являясь замкнутой финанс-й стр-рой, нач-ет свою деят-ть с формир-ия уставного капитала и имеет на его основе собств-ый источник средств (вкл-ая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собств-ые и привлеч-ые) исп-ся только для осущ-ия уставной деят-ти, т.е. на финанс-ие строит-ва жилья и выдачу ипот-ых кредитов на покупку построенных квартир.

Препятствия для введения сберегат-ной системы ипотеки в РФ:

a)недоверие потенц-ых вкладчиков банковским институтам.

б)росс-кое законод-во не предусм-ет особой формы кредитных орган-ций, раб-щих по контрактной сберег-ной схеме.

Осн. усл-ия реал-ции классич. моделей ипот-го кредит-ия: стабильность эк-ки, надежн-ть и эффект-ть фин-во-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, выс. платежеспос-ть насел-ия и самое гл. – активное участие госуд-а как гаранта устойч-сти системы отнош-й при ипот-ых операциях.