Введення в дисципліну «Оцінка майна». Основні поняття.

 

З розвитком ринкової економіки в Україні виникла і сформувалась як окрема галузь знань оцінка нерухомості. Основи оцінки нерухомості необхідні всім, хто в своїй діяльності пов'язаний з ринком нерухомості, розробленням інвестиційних проектів, програм страхуванням, оподаткуванням.

За час існування інститут оцінки оформився в окрему галузь знань тісно пов'язану з основами економічних знань, банківської справи, інвестиційного аналізу, менеджменту, соціальними науками.

Оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки. за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами-положеннями (національними стандартами), методиками та іншими актами, які розробляються на засадах міжнародних стандартів оцінки, затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначаються ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Майном, яке може оцінюватися, вважаються:

- об'єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо;

- паї, цінні папери;

- нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності;

- цілісні майнові комплекси всіх форм власності;

Майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Об’єкти в матеріальній формі поділяють на нерухоме і рухоме майно.

На сьогодні, одним із поширених визначень нерухомості в Україні є поняття, надане у Цивільному Кодексі України: нерухомість – це земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Режим нерухомого майна поширюється також на повітряні морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Відповідно до положень національного стандарту № 1 «Загальні засади майна і майнових прав», нерухомість – це земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

В Україні до складу нерухомостівідносять землю (земельні ділянки, невидобуті корисні копалини, відокремлені водні об'єкти); багаторічні насадження; будівлі, споруди та їх структурні елементи (житлові будинки, квартири, місця загального користування житлових будинків, дачі, садові будинки, гаражі, інші будівлі); передавальні пристрої.

Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місцем розташування, господарським використанням, правовим режимом га іншими суттєвими ознаками з визначеними щодо неї правами.

Поліпшення земельної ділянки – це будь-які фізичні об'єкти, розташовані в межах земельної ділянки та фізично пов'язані з нею, а також фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинили зміну рельєфу, умов освоєння земельної ділянки або потенційну прибутковість її використання.

Багаторічні насадження – це штучні багаторічні насадження незалежно від віку: плодово-ягідні, технічні, захисні, декоративні й озеленювальні насадження всіх видів; штучні насадження ботанічних садів, інших науково-дослідних організацій і навчальних закладів для науково-дослідних цілей. Об'єктом класифікації цієї групи є зелені насадження кожного парку, скверу, саду, вулиці, бульвару, подвір'я, території підприємства і т. п.

Будівлі як об'єкти нерухомості поділяються на житлові і нежитлові.

Нежитлові будинки – будівельно-архітектурні об'єкти, призначенням яких є створення умов для виробничого процесу, соціально-культурного обслуговування, збереження матеріальних цінностей.

Житлові будинки призначені для постійного проживання людей, а також історичні пам'ятники, ідентифіковані, в основному, як житлові будинки.

Споруди – це інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (залізничні шляхи, тунелі, дороги, греблі, естакади) або для обслуговування населення (стадіони, басейни, споруди міського благоустрою).

До складу споруд входять усі пристрої, що становлять із ними єдине ціле. Споруди як об'єкти нерухомості можуть бути класифіковані на містобудівні (наземні й підземні), енергозабезпечуючі (нафтобази, теплоелектростанції), інфраструктурні (транспортні й термінальні), промислові (доменні та мартенівські печі, стапелі, елінги), екологічні (заводи з утилізації відходів й очисні споруди) та спеціальні споруди військово-промислового комплексу.

Передавальні пристрої – (нафто- і газопроводи, лінії електропередач) широко використовуються як технологічні споруди паливно-енергетичних комплексів цивільного та промислового призначення.

Підприємство як цілісний майновий комплекс – поєднує всі види майна, призначені для його діяльності: окремі об'єкти нерухомості (будівлі, споруди, земельні ділянки, устаткування), нематеріальні активи (права користування, авторські права), а також оборотні кошти (сировина, готова продукція, грошові кошти, зобов'язання). Підприємство в цілому або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, оренди та інших угод.

Визначення сутності нерухомості з матеріально-речової сторони має важливе значення, але далеко не вичерпує всієї сукупності ознак, властивих його змісту.

У теорії і практиці варто розрізняти поняття нерухомого майна як матеріального (фізичного) об'єкта і як комплексу економіко-правових і соціальних відносин.

Будь-який об'єкт нерухомості в реальній дійсності існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожен з яких може у відповідних випадках виступати як основний залежно від цілей і стадій аналізу. Саме на цьому положенні і грунтуються концепції, крізь призму яких розглядають нерухомість.

Фізична концепція відображає фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію, матеріал будівель, розміри, місце розташування, клімат, родючість грунтів, поліпшення, навколишнє середовище й інші параметри.

Всі об'єкти не'рухомості піддаються впливу фізичних, хімічних, біологічних, техногенних і інших факторів. У результаті поступово змінюються їхні споживчі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні угод, володінні і користуванні майном.

Економічна концепція розглядає нерухомість як ефективний об'єкт інвестування і надійний інструмент генерування доходу. Основні економічні елементи нерухомого майна – вартість і ціна – первинно виникають з його корисності, здатності задовольняти різні потреби й інтереси людей. За рахунок оподатковування власників нерухомості формуються муніципальні бюджети і реалізуються соціальні програми.

Юридична концепція передбачає розгляд сукупності публічних і приватних прав щодо нерухомості, встановлюваних державою з урахуванням вітчизняних особливостей і міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними чи частковими (спільне майно) і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхню земельних ділянок, будівлі на них і повітряний простір.

В Україні законодавчо гарантовано право купувати, продавати, здавати в оренду чи передавати майно або права на володіння і користування ним іншим громадянам і підприємствам, тобто вільно розпоряджатися своєю власністю. Однак, коли приватна власність на нерухомість суперечить суспільними інтересами, вона перестає належати до юрисдикції приватного права.

Закон України передбачає вилучення у приватних осіб для державних чи муніципальних інтересів земельних ділянок разом із розташованими на них будинками і спорудами шляхом їх викупу. Існують й інші форми державного регулювання володіння і користування нерухомістю: будівельні обмеження, система зонування, вимоги з охорони навколишнього середовища, сервітути та інше.

Соціальна роль нерухомого майна полягає в задоволенні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних та інших потреб людей. Усе, що потрібно людині для проживання, вона одержує в кінцевому рахунку від землі.

Кожен об'єкт нерухомості і вся їх сукупність мають істотні (родові) ознаки, що дозволяють відрізнити їх від рухомих речей, і видові, що характеризують особливості об'єктів за однорідними групами (табл. 1.1).

Фундаментальні властивості нерухомості – нерухомість, матеріальність і довговічність, на яких базуються всі інші її родові і видові ознаки.

Таблиця 1.1 – Основні ознаки нерухомості

Ознаки	Зміст
Суттєві ознаки (родові)
Міра рухливості	Абсолютна нерухомість, непереміщуваність у просторі без завдання збитку функціональному призначенню
Зв'язок із землею	Міцний фізичний і юридичний
Форма функціонування	Натурально-речовинна і вартісна
Стан споживчої форми в процесі експлуатації	Не споживається, зберігається натуральна форма протягом усього терміну використання
Тривалість кругообігу (довговічність)	Багаторазове використання, а землі – нескінченно при правильному використанні
Суспільне значення	Користування об'єктом часто торкається інтересів багатьох громадян та інших власників, інтереси яких захищаються державою
Видові
Технічні і технологічні характеристики	Визначаються конкретними показниками залежно від виду нерухомості

 

Земля як об’єкт нерухомості також підлягає оцінці. Специфіка оцінки землі полягає в тому, що земля може виступати не тільки просторовим базисом для розміщення будь-яких будівель і споруд, а і самостійним засобом виробництва, як це відбувається із землями сільськогосподарського виробництва.

Правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні регулюються ЗУ «Про оцінку земель».

Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види: - бонітування ґрунтів; - економічна оцінка земель; - грошова оцінка земельних ділянок.

бонітування ґрунтів - порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, що мають сталий характер і суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах;

економічна оцінка земель - оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва у сільському та лісовому господарствах і як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі;

В Україні співіснують два напрямки грошової оцінки землі:

• нормативна оцінка, яка ґрунтується на базі, відмінній від ринкової, і застосовується насамперед для цілей оподаткування земель різного функціонального призначення;

• експертна оцінка, яка базується на ринкових принципах і використовується для визначення вартості земельних ділянок при укладанні цивільно-правових угод, зокрема при їх приватизації.

експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту;

нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами;