Участники долевого строительства многоэтажных жилых домов по адресу: г.Новосибирск, ул. Выборная 91/2 и 91/3 провели предварительное обсуждение предложений, поступивших на имя участников долевого строительства, письмо №683 от 7 декабря 2012года.
В процессе обсуждения возник ряд вопросов, на которые дольщики просят дать ответы. Ответы на эти вопросы повлияют на принятие решения по поводу предложенной вами схемы достройки домов.
Вопрос №1. Согласен ли ООО «Спецжилстрой» к следующему подходу при определении сумм доплат по договорам долевого участия:
· Шаг №1. От дольщиков будут выдвинуты специалисты, способные произвести анализ детализированных смет по средствам, которые необходимы для достройки домов №1 и №2 и сдачи их в эксплуатацию. На текущий момент мы опираемся на данные, изложенные Вами в Приложении №5 к Информационному письму №678 от 05.12.2012 г. Согласно этим данным, на достройку домов требуется 187 974,16 тысяч рублей, в частности:
Ø На достройку Дома №1 требуется 65 581,3 тысяч рублей;
Ø На достройку Дома №2 требуется 122 392,86 тысяч рублей;
ООО «Спецжилстрой» предоставляет нам необходимые детализированные данные, наши специалисты производят их анализ и формируют отчет, в котором будет отражена ориентировочная стоимость достройки, которая должна быть по их мнению. Полученные результаты будут обнародованы перед дольщиками и будут использоваться как ориентир по сумме недостающих для достройки средств.
· Шаг №2. Определяем размер первого дополнительного взноса, равный 500 рублей за каждый квадратный метр с каждого дольщика Дома №1 и Дома №2. Осваиваем его способом, о котором в итоге договоримся.
· Шаг №3. Определяем размер второго дополнительного взноса, равный 500-1000 рублей за каждый квадратный метр с каждого дольщика Дома №1 и Дома №2. Осваиваем его способом, о котором в итоге договоримся.
· Шаг №4. Определяем размер третьего дополнительного взноса, равный 1000 рублей за каждый квадратный метр с каждого дольщика Дома №1 и Дома №2. Осваиваем его способом, о котором в итоге договоримся.
· Шаг №5. Ориентировочно, на освоение взносов №1, 2 и 3 уйдет месяцев 6-8. К этому моменту, если ориентироваться на заявленные вами ранее сроки прохождения гос.экспертизы проекта Дома №3, будет ясна экономика 3го дома. Дольщики запросят соответствующие данные по экономике 3го дома у ООО «Спецжилстрой» и, с участием Министерства строительства будет определён размер средств от реализации площадей в 3м доме, которые должны быть использованы для уменьшения сумм взносов дольщиков Домов №1 и №2.
· Шаг №6. Параллельно с выполнением шагов №1-№5, ООО «Спецжилстрой» путём подачи соответствующих запросов в организации, занимающиеся приёмкой домов в эксплуатацию, выясняет, с какого рода недоделками можно сдать дома в эксплуатацию. Предполагается, что разрешение на ввод в эксплуатацию домов будет выдаваться под условием, что оставшиеся работы будут выполнены силами ТСЖ в такой то срок.
· Шаг №7. Используя данные, полученные на шаге №5 и №6, ООО «Спецжилстрой» и представители дольщиков, в результате переговоров, определят, какой размер доплат необходимо будет осуществить дольщикам, чтобы довести строительство домов до такой степени, чтобы можно было сдать их в эксплуатацию.
· Шаг №8. Используя уже отработанную схему (шаги №2-№4) доплаты, которые будут рассчитаны на шаге №7 - осваиваются.
· Шаг №9. Дома сдаются в эксплуатацию, сначала Дом№1, затем Дом №2, дольщики становятся собственниками квартир и организуют ТСЖ.
· Шаг №10. Дольщики, уже будучи собственниками, силами ТСЖ выполняют работы, которые включены в условие выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию (см. Шаг №6).
Вопрос №2. Согласен ли ООО «Спецжилстрой» подписывать с дольщиками дополнительные соглашения к Договорам долевого участия при выполнении следующих условий:
1) Увеличение суммы договора будет происходить не разово, а разбито на несколько этапов, например, отводя 2-3 месяца на каждый этап? Соответственно необходимо будет подписывать и регистрировать доп. соглашение на каждом этапе, а каждый дольщик выберет для себя индивидуальную схему внесения денег – либо оплатой всей суммой сразу, либо оплатой по графику.
Причины такого подхода:
Ø На текущий момент не известна общая сумма доплат, она зависит от точных параметров 3го дома, которые станут известны ещё не скоро;
Ø Дольщики не доверяют Застройщику в силу известных причин и не хотят рисковать большой суммой;
Ø Необходимо обкатать «схему» на небольшой сумме доплат, чтобы понять насколько она реально, есть множество рисков, которые могут помешать реализации схемы (например, недостаточное кол-во дольщиков, которые согласятся на доплаты).
2) При подписании дополнительных соглашений предусмотреть возможность не вносить условий, касающихся срока передачи квартир участнику долевого строительства. Каждый дольщик сам определит для себя, подписывать ли ему изменение сроков или нет. Причины такого подхода:
Ø На текущий момент у многих дольщиков срок передачи квартир уже давно истёк, соответственно он имеет право отсудить неустойку, а в случае изменения сроков по доп. соглашению, такое право он теряет;
Ø Дольщики при этом понимают, что если не изменят через доп. соглашение сроки передачи квартиры, то рискуют получить иск от Застройщика о расторжении договора, поэтому те, кто не хотят рисковать, согласятся включить пункт об изменении сроков;
Ø Застройщик не теряет в своих правах, если срок будет не изменен. Он как должен был передать квартиру в срок, указанный до подписания доп.соглашения, так и будет должен передать квартиру в этот же срок после подписания доп. соглашения.
3) Согласен ли будет ООО «Спецжилстрой» тем дольщикам, которые полностью оплатили увеличение суммы договора подписывать документ, в котором Застройщик признаёт, что обязательства дольщика выполнены в полном обёме?
Вопрос №3. Согласен ли ООО «Спецжилстрой» к следующей схеме «освоения» дополнительных денежных средств для каждого этапа:
Предварительные условия:
Ø Дольщики (более 5 участников) объединяются в одно ЖСК, открывают два расчётных счёта, Счёт №1 для хранения паёв от дольщиков Дома №1 и, соответственно, Счёт №2 для хранения паёв от дольщиков Дома №2. Организуется вступление дольщиков в кооператив, не обязательно все сразу.
Процесс «Освоения» одного конкретного взноса:
- Команда ЖСК совместно с Застройщиком проводит детальную инвентаризацию планируемых затрат, которые предстоит освоить в рамках конкретного взноса, смета подписывается обеими сторонами.
- ЖСК организует сбор средств с ограниченного количества дольщиков, чтобы накопить на счётах №1 и №2 необходимые для освоения сметы средства. После накопления нужных средств, сообщает об этом застройщику.
- Дольщики, сделавшие свои паевые взносы, и ООО «Спецжилстрой» организуют подписание дополнительных соглашений к договорам долевого участия на увеличение суммы по договору на сумму взноса. Доп. соглашения регистрируются в органах госрегистрации.
- Застройщик подписывает с подрядчиками необходимые подрядные договора, в которых должно быть предусмотрено, что оплата будет производиться 3м лицом в соответствии со статьёй 313 ГК РФ.
- После регистрации договоров долевого участия, ЖСК перечисляет средства за каждого дольщика подрядчикам в качестве оплаты 3м лицом подрядного договора и одновременно в качестве оплаты дольщиком своих обязательств по ДДУ.
- ООО «Спецжилстрой», дольщик и подрядчик подписывают 3х стороннее соглашение о расчетах, общий смысл которого «Застройщик выполнил свои обязательства перед подрядчиком, а дольщик выполнил свои обязательства перед Застройщиком».
- ООО «Спецжилстрой» выдаёт дольщику документ, подтверждающий, что все обязательства дольщика по внесению средств по ДДУ выполнены (или обязательства в таком-то объемы выполнены, если будет предусмотрен график погашения обязательств).
Вопрос №4. Просим предоставить неопровержимые доказательства законности такого способа оплаты дольщиком своих обязательств по ДДУ (оплата ЖСК за дольщика подрядчику с одновременным подписанием 3х стороннего договора о расчетах).
Причины: Дольщики опасаются, что производя оплаты таким способом, ООО «Спецжилстрой» со временем может подать иск на расторжение договора долевого участия, обосновав его тем, что обязательства были исполнены дольщиком по незаконной схеме. Прецедент уже был: Застройщик судился с дольщиками, которые вносили деньги в КТ Метаприбор, а ДДУ заключали с ООО «Спецжилстрой». И, не смотря на то, что деньги за дольщиков КТ перечислил, вы посчитали, что они были внесены с нарушением закона. Напомню, суд признал такую формы оплаты законной и признал обязательства дольщика выполненными.
Вопрос №5. Согласны ли работники ООО «Спецжилстрой» и «Гарант», которые являются участниками долевого строительства, стать первыми членами ЖСК и первыми внести свои паевые взносы?
Просим предоставить ответы на поставленные вопросы в 5-дневный срок.
Участник долевого строительства,
Рогалев Андрей Александрович _________________________
