Поняття та види договору найму.

Поняття та види договору найму.

2. Зміст договору оренди.

3. Договір прокату

5. Договір лізингу

Поняття та види договору найму.

Ст. 759 ЦК закріпила традиційне визначення договору найму, основні ознаки якого залишилися ще з ЦК 1963 р., ототожнивши поняття оренди та найму. Одним з напрямів підвищення ефективності використання майна державних підприємств та організацій у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним та юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування та ін., має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності. Отже лаконічним визначенням договору оренди є строкове і платне передання майна в користування (не власність) засноване на договорі.

Крім загальних положень про договір найму (оренди), ЦК України у §§ 2-5 глави 58 містить норми, що стосуються окремих, найбільш важливих та соціальне значимих випадків найму. Поділ найму на види в ЦК не ґрунтується на якомусь єдиному класифікаційному критерії. Виділення таких видів є довільним. Так якщо найом земельних ділянок, транспортних засобів, будівель та інших капітальних споруд виділяється залежно від виду об'єкта найму, то прокат та лізинг - виходячи із особливого характеру відносин, що складаються між сторонами цих договорів.

ЦК України спеціально врегулював п'ять видів
договору найму: 1) прокат; 2) найм (оренда) земельних ділянок; 3) найм (оренда) будівлі або іншої капітальної споруди; 4) найм (оренда) транспортного засобу; 5) лізинг.

З наведеного визначення випливає, що:

- орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;

- оренда передбачає передачу майна в користування, на відміну від договору купівлі-продажу, який дає право власності на майно (ст. 761 ЦК);

- користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендної плати у визначеному договором розмірі та строках (ст. 762 ЦК);

- оренда передбачає передачу майна в тимчасове користування. Договір припиняється у разі закінчення строку (ст. 763 ЦК).

Сторони в договорі оренди.

Суб’єктами оренди (сторонами в договорі оренди) є орендодавці та орендарі.

Орендодавцями (тобто органами та організаціями, фізичними особами, що передають майно в оренду) є:

- Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва – щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоризації), що є державною власністю;

- органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, – щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить до Автономної Республіки Крим або перебуває у комунальній власності;

- підприємства – щодо окремого індивідуально-визначеного майна, а з дозволу зазначених вище орендодавців – також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна;

- фізичні особи.

Орендарями (тобто юридичними або фізичними особами, яким майно передається в оренду) згідно із Законом України „Про оренду державного та комунального майна” можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародної організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов’язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності.

2. Зміст договору оренди.

Відповідно до ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” істотними умовами договору оренди є:

- об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об’єкта оренди здійснюється за Методикою оцінки вартості об’єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету міністрів України від 10 серпня 1995 р. №629. Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов’язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. №158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень, яка проводиться експертним шляхом згідно з Порядком проведення експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, що затверджується Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого, окремого індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням умов Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. №1554;

- термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;

- орендна плата, що є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. №786. Відповідно до цієї Методики (Додаток №1 та Додаток № 2) орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств встановлена залежно від сфери діяльності цих підприємств і коливається в межах від 3 до 10 % до залишкової вартості основних засобів. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орендованого майна і коливаються від 1 до 20 % до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі окремого індивідуально-визначеного майна встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 % вартості орендованого майна, а у разі коли орендарем є суб’єкт малого підприємництва – не менш як 4 % вартості орендованого майна.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

Орендна плата встановлюється в грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї з сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди;

- порядок використання амортизаційних відраховувань. Амортизаційні відраховування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відраховування на орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально-визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні відраховування використовуються на відновлення орендованих офісних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відраховувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення. У разі розірвання договору оренди (ст. 783 ЦК), закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна, щоб не заподіяти йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

- виконання зобов’язань за договором оренди, яке має здійснюватися відповідно до загальних вимог, встановлених Цивільним кодексом щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов’язаний:

- передати об’єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов’язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об’єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди;

- проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди орендаря може бути зобов’язано використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов’язаний:

- використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню;

- вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов’язки сторін:

- відповідальність сторін за невиконання обов’язків за договором оренди, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди;

- страхування орендарем взятого ним в оренду майна, яке здійснюється відповідно до законодавства України про страхування.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.