Для того чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сначала рассчитывает сумму обязательств должника: сумма кредита + начисленные проценты за период согласно графика погашения = обязательство по кредиту. Далее оценивает обязательство по кредиту.
Обеспечение должно покрывать сумму обязательств. Регистрация договоров залога происходит в соответствующих органах и заверяется в нотариусе.
Пример 1.
Вы взяли кредит
Параметры кредита:
.Цель на пополнение оборотных средств
.Сумма -5 миллионов рублей
.Процентная ставка-11% годовых
.Срок -60 месяцев (5 лет)
В качестве обеспечения по кредиту предоставляется трехкомнатная квартира, примерной рыночной стоимости ценой 16 миллионов рублей.
.При расчете залоговой стоимости по недвижимости, банками применяется коэффициент ликвидности примерно от 40-70% от стоимости имущества. Процентная ставка-11% годовых
.Срок -60 месяцев (5 лет)
В нашем случае он будет составлять 50. Таким образом ваша квартира будет оценена специалистом банка в сумме 8 миллионов рублей. Теперь подсчитаем сумму обязательств 7750000 рублей. Ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает и у вас появился шанс получить кредит
Пример 2.
Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 миллионов рублей
Цель-покупка квартиры
Параметры- кредит на покупку квартиры
.Сумма -14 миллионов
.Процентная ставка- 10% годовых
.Срок-120 месяцев (10 лет)
При ипотечном кредитовании в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости.
Каков же будет расчет залогового обеспечения?
Коэффициент ликвидности также будет равен 50 %, если приобретаемая недвижимость стоит 14 миллионов рублей, то после применения коэффициента ее оценочная стоимость в качестве обеспечения будет равно 7 миллионов рублей, а сумма ваших обязательств перед банком составляет 28 миллионов рублей (10 мил. х 10 % х 10 лет)
Образовалась разница в 21 миллион рублей, в этом случае нужно на разницу ваших обязательств предоставить дополнительных залог. Однако одним из условий ипотечных кредитов является собственных взнос на приобретаемое имущество.
Просроченный кредит
Просроченный кредит- это кредит, по которому не выполняются условия первоначального кредитного соглашения. В ситуации, когда заемщик оплачивает кредит не в установленный срок, с опозданием, либо вообще не оплачивает, у него срочная задолженность (срок, размер, порядок оплаты который зафиксирован кредитным договором) становится просроченной.
Просроченная задолженность состоит из:
.Просроченной задолженность по основному долгу
.По начисленным процентам
.Пени, комиссии, штрафов
Просроченная задолженность по основному долгу и процентам, это те суммы, которые заемщик, должен был заплатить согласно их договора. Их величину задолжник может узнать из графика погашения кредитной задолженности, который является обязательным дополнением кредитного соглашения. Размер пени и штрафов, метод их начисления и уплаты каждый банк устанавливает для своих заемщиков самостоятельно. Обычно это определенный процент от просроченного платежа, либо от основной суммы кредита. Детальные условия начисления штрафных санкций обязательно необходимо читать в кредитном договоре, перед его подписанием.
Чаще всего в начале банка осуществляется погашение пеней, штрафов, неустоек и только потом, погашение просроченных процентов и основного долга кредита.. Логика здесь понятна - банк максимально быстро старается забрать свою прибыль в виде процентов и штрафов, а заемщику оставить кредитную задолженность, как базу для начисления новых процентов.
Рассмотрим в качестве примера, когда штрафные санкции рассчитываются от просроченного платежа:
рублей- это ежемесячный платеж по кредиту, который состоит из 700 рублей- погашение основного долга, 300 рублей- погашение начисленных процентов.
Штрафные санкции:
.0, 01 % от размера просроченной задолженности за каждый день просрочки при наличии просроченной задолженности, сроком до 30 дней.
.0, 02% от размера просроченной задолженности за каждый день просрочки при наличии просроченной заложенности сроком от 31 -60 дней.
Если заемщик не заплатил первый месяц,то просроченная задолженность за один месяц будет состоять из:
.700 рублей - просрочка по основному долгу
.300 рублей- просрочка по начисленным процентам
(1000 х 0,01=10; 10/100=0.1; 0,1х30=3)-размер штрафных санкций за просроченную задолженность
Если заемщику не заплатил 2 месяца подряд, то просроченная задолженность за 2 месяца будет состоять из:
.1400 рублей -просрочка по основному долгу
.600 рублей- просрочка по начисленному проценту
Размер штрафных санкций за просроченную задолженность равен 15 рублям (3+3+6=12+3=15)
Таким образом, если заемщик примет решение войти в график погашения, то:
После 1-ого месяца просрочки он должен внести на погашение кредита 2003 рубля = 1000 рублей (текущий платеж) + 1000 рублей (просроченная задолженность за один месяц) + 3 рубля (штрафные санкции на просроченную задолженность за 1 месяц)
После 2-ого месяца просрочки он должен внести 3012 рублей = 1000 рублей (текущий платеж) + 2000 рублей (просроченная задолженность за два месяца) + 12 рублей (штрафные санкции на просроченную задолженность за 2 месяца)
Кредитные истории
Информация о кредитной истории и ее структуре определены федеральный законом «о кредитных историях». В базе данных кредитных историй находится титульная часть, основная часть и дополнительная часть (закрытая часть).
Титульная часть кредитной истории содержит идентификационные параметры заемщика, по которым ведется поиск в базе данных бюро кредитных историй и в центральном каталоге кредитных историй. Информация из титульной части кредитных историй передается в центральный каталог кредитных историй вместе с сообщением, что в данном бюро находится кредитные истории конкретного заемщика.
Основная часть кредитной истории содержит информацию о сумме кредита, установленных и фактических срока совершения обязательств по погашению самого кредита и процентов по нему, а также о фактах погашения за счет обеспечения.
Основная часть кредитной истории передается пользователю по его запросу и на основании согласия заемщика. Кроме того основная часть кредитной истории предоставляется заемщику -субъекту данной истории для ознакомления со своей кредитной историей.
Дополнительная часть кредитной истории содержит информацию об источнике формирования кредитной истории, о пользователях, осуществляющих запросы кредитных отчетов и о датах запросов.
Закрытая часть может быть предоставлена самому заемщику в отношении которого ведется кредитная история.
Строго определенной формы для кредитной истории не существует, шаблоны для оформления кредитной истории разрабатывается в каждом бюро самостоятельно. Таким образом по уникальным формам ведения документации управляющим органам не трудно установить кредитное бюро в котором составлялась история.
Кредитная история не «компромат» на заемщика, а только лишь необходимая информация для кредитора, которая может стать большим плюсом для заемщика и оказать помощь. В получении кредита.
Особенности кредитных отношений в России:
Современная система кредитования базируется на принципах:
.Демонополизация единого ссудного фонда - кредитные ресурсы формируются каждым банком самостоятельно
.Банк России может оказать косвенное воздействие на размер ресурсов путем установления экономических нормативов вместо лимитов кредитования.
.Банки ведут коммерческое кредитование, т.е. все ресурсы являются платными
.Кредитование осуществляется на договорное основе, обязательства кредитора и заемщика имеют реальную юридическую силу
.Переход от кредитования объекта - государственного предприятия к кредитованию субъекта кредитных отношения-заемщика
В качестве заемщика могут выступать государственные предприятия и организации; органы местной власти; АО И ООО; организации и граждане занимающиеся индивидуальной трудовой деятельности; другие кредитные организации; физические лица.
Законодательные основы кредитных операций.
Банковское законодательство регулируется рядом нормативных актов и основополагающим документом является ГК. РФ. (часть 1, 2)
ГК. РФ.определяет содержание, принципы и форму оформления кредитных отношений
В главе 42 «заем и кредит»водится принципиальное разграничение этих понятий.
В пункте 1 «заем» установлена, что:
.Заимодавцем, может быть любое юридическое или физическое лицо- не кредитная организация
.Предметов договора займа могут быть деньги или другие вещи
.Договор займа может быть заключен, как в письменной форме, так и в устной, может быть подтвержден распиской заемщика
В пункте 2, установлено что:
.Кредитором может быть банк или иная кредитная организация
.Кредит предоставляется в денежной форме в размере и на условиях предусмотренных договором
.Заемщик обязан возвратить кредит и уплатить проценты по ссуде.
.Кредитный договор должен быть заключен обязательно в письменной форме. Он представляет собой двухсторонний договор
.Кредитор обязан выдать ссуду на оговоренных условиях
.Заемщик- погасить ссудную задолженность в полном размере и в установленные сроки
В пункте 3 «товарный и коммерческий кредит», установлено что
.Предметом договора товарного кредита являются вещи (товары)
.Кредит предоставляется на условиях аналогичных банковскому кредиту (срочность, возвратность, платность, письменное оформление договора)
.Предметом договора коммерческого кредита могут быть денежные суммы или вещи определенные родовыми признаками.
. Кредит может быть предоставлен в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплатой товара, работой или других услуг
.Договором товарного или коммерческого кредита могут быть предусмотрены и иные условия кредитования по соглашению сторон
Право кредитных организации на проведение кредитных операций устанавливается в соответствии ФЗ. «о банках и банковской деятельности» Правила осуществления кредитования и отдельные нормативы устанавливаются банком России в соответствии с Федеральными Законами.
Порядок кредитования определяется самими банками.
