При оценке единых объектов недвижимости применяют три подхода к определению стоимости.
Сравнительный подход предусматривает определение стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надежными и достоверными.
В отечественных условиях применение сравнительных методов в данный момент времени затруднено или невозможно для целого ряда категорий земель (в частности, сельскохозяйственных и лесных угодий) в силу недостатка необходимой информации о сделках и отсутствия открытого рынка земельных участков.
Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Его для оценки непосредственно земли не применяют, т.к. земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.
Методы затратного подхода применяются совместно с другими для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости.
Он может использоваться для:
· определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий (например, стоимости
создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-
технических работ);
· определения стоимости почвы или грунта (например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание);
· оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы
или иных целей;
· оценки стоимости рекультивационных работ при возврате
земель после горных и промышленных разработок или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей (например, если они заросли древесно-кустарниковой
растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям).
Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка.
При оценке природных объектов, являющихся составными элементами земельного участка (водоемов, почвы, растительности), их стоимость может определяться по затратам на их воспроизводство, восстановление или замещение искусственными аналогами, а также по затратам на перемещение (например, водозабора).
Основные недостатки затратного подхода заключаются в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности. Например, при оценке стоимости земли по затратам на освоение равновеликой площади более ценные земли, допустим, черноземы, получают более низкую оценку, чем менее ценные. Затраты по искусственному воспроизводству леса могут быть значительно меньше рыночной стоимости и экономической ценности участка лесной земли.
Доходный подход/ Доходный подход предполагает расчет стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину.
Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде арендных платежей за землю или чистого операционного дохода, образующегося при использовании земельного участка.
В практике оценки выделяют два метода доходного подхода:.
1. Метод прямой капитализации дохода.Прямая капитализация заключается в использовании коэффициентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками.
2. Методы дисконтирования денежных потоков заключаются в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на дату определения стоимости.
Наиболее надежные и приемлемые результаты дают методы прямой капитализации, когда в качестве коэффициентов капитализации используются величины, рассчитанные по данным сделок с земельными участками.
Пример. Доходность земельного участка 150 000 руб. / год, рыночная цена 1 000 000 руб. Определяем коэффициент капитализации:
150 000/1000 000 = 0,15.
Методы дисконтирования денежных потоков (ДДП) признаются недостаточно надежными способами оценки рыночной стоимости из-за большой неопределенности исходных параметров, учитываемых в расчетах. Они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.
Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоративными сооружениями, прудовых хозяйств.
Одним из основных недостатков доходного подхода является большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами. Причина этого подхода в том, что результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования, а также из-за использования в расчетах прогнозов. Понятно, что достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, ни расходы (т.е. никто не может точно составить прогноз на промежуток времени больше 10 лет).
При оценке земли как территории или пространства используют только методы сравнительного и доходного подходов.
