Для оценки права пользования землей используются следующие методические подходы:
-сопоставление цен продажи права;
-капитализации дополнительного дохода с земли для пользователя (арендатора) земельного участка.
Сопоставление цен продаж. В соответствии с методическим подходом, базирующимся на сопоставлении цен продаж, стоимость права пользования определяется на уровне цен недавних продаж аналогичных прав на пользование подобными объектами с учетом различий в фактоpax, влияющих на их цену - условия и дата продажи, месторасположение, физические характеристики, отягощения и ограничения в отношении использования, оставшийся срок пользования (аренды).
Оценочная стоимость права пользования земельным участком определяется как медианное или модальное значение скорректированных цен продаж прав пользования подобными объектами.
Капитализация дохода. В соответствии с методическим подходе», базирующимся на капитализации дохода, оценочная стоимость прав пользования определяется как текущая величина будущего дополни тельного дохода от этого права пользователя (арендатора).
Дополнительный доход рассчитывается как разница между рентным доходом (для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями) или чистым операционным доходом и арендной платой, определенной договором аренды по формуле:
(4.20)
где: Цпк – оценочная стоимость права пользования (аренды) земельным участком, определенная путем непрямой капитализации чистого дохода (в гривнах);
Доі – ожидаемый доход от арендных платежей за і -й год (в гривнах);
Ооі – арендная плата за і -й год в соответствии с договором аренды (в гривнах);
t - период (в годах) пользования (аренды) земельным участком.
При определении оценочной стоимости права постоянного пользования (без заранее установленного срока) целесообразно применять метод прямой капитализации ожидаемого на будущий год дополнительного дохода.
При определении оценочной стоимости права пользования застроенным земельным участком целесообразно применять технику остатка для земли, которая предусматривает распределение дополнительного дохода между физическими компонентами: землей и земельными улучшениями.
В отдельных случаях оценочная стоимость права пользования землей может быть отрицательной величиной. Такие ситуации возможны, когда арендная плата, определенная договором аренды, будет большей, чем рентный доход или чистый операционный доход, а также в случаях, когда затраты, связанные с освоением и оборудованием земельного участка (износ зданий, технические условия и т. д.), превышают цену земельного участка. Это может касаться также случаев оценки права пользования (аренды) земельными участками, на которых размещены старые изношенные строения, специализированные или экологически опасные объекты.
