Воплощение в реальность: создание юридического лица. 3 страница

 

Иногда люди покидают группу потому, что вопрос о вкладывании денег в покупку земли делает перспективу жизни в общине уж слишком реальной Они начинают понимать, что все-таки не могут себе этого позволить, или что, быть может, не совсем подходящее время в их жизни для траты такой суммы денег, или же они осознают, что не до конца готовы настолько радикально поменять свою жизнь. Если подобное происходит в вашей группе, это совсем не означает, что пришёл конец вашей мечте о поселении. Возможно, вам стоит купить землю меньшей группой, а может быть, что прямо перед покупкой к вам присоединится еще кто-то, кому тоже понравится эта земля. И совершенно точно, что новые участники придут к вам после уже после приобретения земли - нет ничего более вдохновляющего людей на подвиги, чем группа с ярким, красивым образом нового поселения и чудесной землей для его воплощения. В конце концов, они сузили круг поисков до окрестностей городка Блэк Маунтин, к юго-востоку от Эшвилла. Как упоминалось ранее, одна из основателей, Валери Нейман, получила лицензии брокера и агента по продаже недвижимости для того, чтобы лучше разбираться в стоимости местной земли и процедурах финансирования недвижимости, а затем нашла соответствующую работу в Блэк Маунтин, - всё это позволило группе сразу же узнавать о свежих предложениях на земельном рынке.

 

В 1993 году их внимание привлекает один земельный участок в горной местности, в 45 минутах езды к юго-востоку от Эшвилла. Участок представлял из себя три сходящихся речных долины, с обилием воды - двумя основными речками, множеством ручьёв поменьше и 16 источниками; где-то четверть земли была пригодной для пахоты. Склоны и пойменные земли участка были покрыты довольно редкой порослью молодых сосен, акаций, тополей, дуба, клёна, бука и болиголова. Единственные следы человеческой деятельности - гравийная дорога да старенькая охотничья избушка. Владельцы полагали, что площадь участка должна составить где-то 368 акров, хотя межевание они предварительно не проводили, и уверенности в этом не было. Они запрашивали 1 200 долларов за акр, или 441 600 долларов за все 368 акров - в рассрочку с 10-процентным первоначальным взносом.

 

Поначалу группа отвергла этот вариант, так как расчистка земли от леса для строительства требовала существенно больше труда, чем освоение уже расчищенного участка, который они первоначально представляли. Почва на участке тоже была небогатой, истощённой десятилетиями нерационального ведения хозяйства начиная годов с 30-х. Группа продолжала поиски, однако несколько человек захотели вернуться и ещё раз осмотреть местность. Похоже, участок запал им в душу.

 

«Эта земля привлекала по целому ряду причин», - вспоминает один из основателей Чак Марш. Участок граничил с двумя уже существующими альтернативными поселениями Большой Круг (Full Circle) и Розовая Ветвь (Rosy Branch), члены которых выразили свою поддержку проекту. Во-вторых, земля располагалась на территории двух соседних округов: въезд на участок находился со стороны более населённого округа с центром в Эшвилле, что означало хорошую телефонную связь, близость экстренных служб и приличных школ, в то время как основная часть участка находилась на территории более «глухого» сельского округа. "Это означало, что на нас будут распространяться менее строгие правила землепользования и застройки, - поясняет Чак, - а также то, что земельный налог будет не столь высок, как если бы мы находились всего каких-то 100 ярдов севернее. Наши затраты на строительство будут значительно ниже, и у нас будет больше гибкости в реализации своих экологических целей".

 

Как это часто случается на данном этапе со многими инициативными группами, необходимость принятия решения по поводу конкретного участка земли и срочного поиска значительных сумм для его покупки, сразу же обострила ряд застарелых личных конфликтов и коренных различий в видении образа общины. Одни хотели создать что-то вроде содружества друзей, живущих на земле, другие же мечтали создать образцовое экологическое поселение с образовательно-просветительской миссией. Группа не смогла разрешить эти разногласия и в течение следующего года распалась из-за внутренних конфликтов и разочарований.

 

Валери нашла выход из этого тупика, в сентябре 1994-го подав заявку на покупку участка от своего имени. Она предложила 100 тысяч в качестве первоначального платежа с условием, что имеет право расторгнуть договор в том случае, если не сможет убедить остальных людей присоединиться к покупке.

 

Женщина пригласила тех членов группы, кто поддерживал идею именно экологического поселения, а также новых, заинтересованных в создании общины людей к себе домой на экстренное «собрание учредителей». Она раздала гостям бланки гарантийной расписки, объяснив, что каждый человек или семья, внёсшие 10 тысяч в счет первоначального взноса, получат на территории новой общины индивидуальный надел приблизительно в четверть акра для строительства дома (home site) либо для ведения хозяйственной (предпринимательской) деятельности (business site)⁷². Те, кто вложат деньги первыми, первыми же получат право выбора своего участка, заявившиеся вторыми - выбирают участок вслед за первыми и так далее. В тот день одиннадцать человек, четверо из которых входили в инициативную группу первого состава, а остальные были новыми людьми, подписали и получили семь гарантийных расписок на предоставление им участка под дом, и одну – на предоставление хозяйственного участка, каждая на сумму 10 тысяч долларов.

 

Двенадцатый человек вложил 20 тысяч – и за дом, и за хозяйственный участок, так что в итоге необходимые 100 тысяч они собрали.

 

Теперь, когда был решён вопрос земли и средств на первоначальный взнос, гонка выходила на новый виток. Собранная новая группа из 12 основателей выбрала для будущей общины имя "Этхэвен" (Earthaven, «Земная Гавань») и начала встречаться каждую неделю. С сентября по декабрь 1994 группа составила проекты внутренних соглашений, процедуры приема новых членов, а также учредительные документы вновь созданного юридического лица, зарегистрированного как ассоциация домовладельцев (Homeowner’s Association). Несмотря на то, что необходимая сумма первоначального взноса уже была набрана, сбор средств продолжали. Они увеличили плату за индивидуальный надел до 11 тысяч долларов и объявили, что в следующем году он будет стоить 12 тысяч. Так, через «сарафанное радио», они нашли друзей и других заинтересованных людей, которые подали заявки на дополнительные наделы. Некоторые из них сразу внесли всю сумму, другие - половину, обязуясь выплачивать остальную часть по 150 долларов в месяц с надбавкой 10% годовых. К общине присоединялось все больше людей, и к 11 декабря группа, состоящая из 21 человека, собрала 150 тысяч долларов. Они решили отложить 22 тысячи на первоначальное обустройство, а 128 тысяч предложили собственникам земли в качестве первоначального взноса за покупку, оговорив, что остальная сумма будет выплачиваться в течение последующих семи лет по одному платежу в год под 8,75 процента годовых.

 

Собственники, в свою очередь, поставили условие, что земля будет передаваться группе постепенно, по мере выплаты ежегодных платежей. Первый взнос гарантировал общине владение 80 акрами, но застраивать на тот момент можно было лишь 40 из них.

 

Между тем, общее число акров пока оставалось невыясненным. Если для решения этого вопроса Этхэвен согласилось бы за свой счет провести межевание (в т.ч. и после покупки), и площадь участка оказалась бы меньше, продавцы были готовы соразмерно снизить цену, но не более чем за 40 акров (48 тысяч) от первоначально запрашиваемой, даже если межевание покажет большую разницу. Таким образом, если основатели Этхэвен хотели получить эту землю, то они в любом случае должны были заплатить за 328 акров, даже если участок окажется меньше. (Результаты межевания потом уже показали, что он был на 49 акров меньше оговоренного, то есть 320 акров, и при цене 1 200 долларов за акр получалось, что они переплатили всего за 9 акров (10 800 долларов), что можно было списать на издержки ведения дела).

----------------------------

⁷² Англ. business site – букв. «бизнес-участок». – прим. перев.

Продавцы также выдвинули условие, что после совершения предоплаты Этхэвен не должно выплачивать более чем по 100 тысяч в год, в противном случае оговаривалась десятипроцентная неустойка.

 

Это были непростые условия, но, по крайней мере, это был не банковский ипотечный кредит, а частный договор с продавцом. Община Этхэвен подписала договор купли-продажи в декабре 1994, и участок, или, по крайней мере, часть его, перешла к ним в собственность.

 

Таблица 4. Покупка земли в рассрочку общиной Этхэвен

 

Число акров согласно межеванию и окончательная цена покупки	Общая сумма собранных средств	Предоплата и условия	Сумма фонда на застройку и освоение земли
320 акров, 396 577 долл.	150 000 долл.	128 000 долл. оплачено в рассрочку в течение 7 лет под 8,75%. При каждой годовой выплате передается во владение общины 40 акров земли.	22 000 долл.

 

САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ РЕФИНАНСИРОВАНИЕ С ПОМОЩЬЮ «ЧУЛОЧНОГО БАНКА»

 

Основатели общины понимали, что следующий год им снова предстоит собирать средства – более 72 тысяч на выплаты по кредиту и процентам, поэтому они решили как можно скорее провести рефинансирование. Как мы помним, Валери узнавала в Массачусетском обществе Э.Ф.Шумахера о различных методах самофинансирования небольших организаций, она и предложила группе создать внутриобщинный банк. Так они и сделали, назвав его Фондом земельных паёв (EarthShares fund) и попросив людей переводить на него деньги со своих сберегательных счетов и депозитов, а также поощряя тех участников, кто держал капитал в ином виде, переводить его в денежные средства и инвестировать в общий проект. Они предложили ставку по вкладам 8,5 %, что было чуть выше, чем в то время многие получали от своих банков и депозитных счетов. Деньги вложившимся предполагалось возвращать в течение последующих семи лет из членских взносов и арендной платы новоприбывших членов Этхэвен. В первый (1995-й) год фонд денег не возвращал и выплачивал только проценты.

 

Юридически «чулочный банк» Этхэвен являлся соглашением между членами общины и созданной ими же ассоциацией домовладельцев Этхэвен о предоставлении частного займа на семь лет. Это соглашение позволяло им собрать достаточно средств, чтобы как можно скорее расплатиться с продавцами земли, получить ее в своё полное распоряжение и начать застройку и обработку остальной части участка. К декабрю 1995, когда подходил срок выплаты первого из семи вносов с процентами, восемнадцать членов общины Этхэвен перевели деньги в Фонд земельных паёв на общую сумму 232 тысячи долларов. Как юридический документ они использовали обычный вексель с подписью всех 18 инвесторов в качестве заимодавцев, а ассоциация домовладельцев Этхэвен - в качестве заёмщика. На основании данного соглашения эти 18 инвесторов получили право залога на земельный участок. Это означало, что никакие будущие кредиторы не смогут потребовать реализации участка для оплаты каких бы то ни было долговых обязательств, если только сами инвесторы Фонда земельных паёв, как первые по очереди залоговые кредиторы, не согласятся на это, а они, разумеется, не согласятся. Это создавало определенную правовую защищенность для общины.

 

Собранная в фонд сумма в 232 тысячи долларов была гораздо больше, чем требовалось выплатить продавцам земли по основному долгу и процентам в 1995 году. Однако поскольку продавцы оговорили неустойку за преждевременное погашение долга, общине пришлось растянуть выплату на четыре года.

 

К 1997 году четверо членов общины внесли в фонд ещё 61 тысячу долларов, и с помощью всех этих вложений, а также поступлений за арендную плату от новых членов, община Этхэвен смогла на следующий год окончательно расплатиться с продавцами-кредиторами. Благодаря проведённому межеванию площадь участка была уточнена, и в итоге бывшим владельцам заплатили за землю 396 577 долларов, а вместе с выплатой 28 423 долларов процентов общая сумма покупки составила 425 тысяч долларов. Из этой общей суммы 128 тысяч поступило в виде взносов основателей в конце 1994 года, 24 тысячи - в виде вступительных взносов новых членов и арендных платежей за предоставленные им участки, а 293 тысячи собрал внутриобщинный банк – Фонд земельных паёв.

 

Создание Фонда земельных паёв было полезно для общины в трех отношениях. Во-первых, члены общины самостоятельно финансировали свой проект. Если бы по каким-то причинам они не смогли внести годовой платёж, опасность реализации недвижимости за долги им не грозила. Во-вторых, они снизили годовой ссудный процент с 8,75 до 8,5, сэкономив тем самым несколько тысяч долларов. И, в-третьих, быстро расплатившись с прежними собственниками, члены общины Этхэвен сразу вступали во владение землей и могли свободно заниматься ее освоением и застройкой.

 

Впрочем, несмотря на то, что общинная земля теперь являлась юридически защищённой, сама община от всех долгов пока не освободилась, ведь ассоциация домовладельцев Этхэвен по-прежнему была должна инвесторам (вкладчикам) Фонда земельных паёв. С учетом выплаты всех процентов вкладчикам фонда, Этхэвен в конечном счете может заплатить за все существенно больше, чем 425 000 за покупку земли.

 

Таблица 5. График выплат при покупке земли в рассрочку общиной Этхэвен.

 

Год (месяц)	Средства, собранные на оплату в 1994 г.	Общая сумма вкладов в Фонд земельных паёв	Общая сумма долга продавцам	Платежи продавцам	Платежи по процентам, продавцам	Невыплаченный остаток долга продавцам
1997 (май) 1997 (июнь) 1997 (июль) ИТОГО	$150 000 --0-- --0-- --0-- --0-- --0-- $150 000	--0-- $232 000 --0-- $61 000 --0-- --0-- $293 000	$396 577 $268 577 $162 876 $63 205 $13 003 $7 757 -------	$128 000 $105 701 $99 671 $50 202 $5 765 $7 757 $396 577	--0-- $22 299 $359 $5 246 --0-- --0-- $28 423	$268 577 $162 876 $63 305 $13 003 $7 757 --0-- $425 000

 

Как мы уже знаем на примере Лост Вэлли и Дансинг Рэббит, совсем нередки случаи, когда некоторые из основателей располагают существенно большими средствами, чем остальные. Иногда только это и позволяет группе приобрести землю.

 

КОГДА ЗЕМЛЮ ПОКУПАЕТ ОДИН ЧЕЛОВЕК

 

В начале 1998-го активист движения за социальную справедливость Хэнк Обермейер начал поиски подходящего участка в Окленде (шт. Калифорния), чтобы создать альтернативное сообщество, ориентированное на социальную-политическую деятельность и занятия искусствами, с ограниченными долями участников в общем имуществе. Хэнк хотел найти участок, по крайней мере, с двумя домами на несколько квартир в зелёном районе желательно северной части Окленда, недалеко от линий маршрутов общественного транспорта.

В ноябре того же года он и ещё несколько его друзей нашли три двухэтажных дома с восемью квартирами в общей сложности на сдвоенном участке в северном районе Окленда, что вполне отвечало их запросам. Запрашиваемая цена была 505 тысяч долларов и по тем временам считалась недорогой для области залива Сан-Франциско.

 

Хэнк предложил за участок 485 тысяч долларов, и его предложение было принято с условием, что он произведёт оплату в течение 30 дней. Чтобы собрать требуемые 485 тысяч и ещё 100 тысяч на приблизительные затраты по восстановлению и ремонту имущества, Хэнку пришлось свернуть многие другие свои инвестиционные проекты. Однако 30 дней на завершение формальностей всё равно не хватило, и тогда он взял несколько краткосрочных частных займов, которые выплатил в течение последующих восьми месяцев.

 

После этого Хэнк и первые энтузиасты, готовые переехать в молодую общину, названную Марипоза Гроув (Mariposa Grove), начали проект по реконструкции помещений, который в конце концов растянулся у них на три года. Они отремонтировали просевший фундамент, заменили поражённые сухой гнилью и термитами доски и балки в одном доме, поменяли почти всю электропроводку и канализацию другого дома.

 

Они снесли внутренние перегородки и сделали перепланировку помещений, создав в итоге шесть двух- и трёхкомнатных квартир и одну большую квартиру для общего пользования, в которой расположились кухня, столовая, просторная жилая комната и гостиная. Планировались также дополнительные общие помещения под офис, прачечную и, возможно, для художественной и музыкальной студий. Они срыли бетонное покрытие на автопарковочном участке и посадили на нём плодовые деревья и огород.

 

Дома находились на территории расово-смешанного квартала, в нём жили и белые, и афроамериканцы, поэтому с самого начала Хэнк хотел, чтобы Марипоза Гроув была социально и этнически разнообразной общиной, чтобы она могла предоставить доступное жильё представителям разных рас и социальных слоёв. Как только перепланировка в помещениях была завершена, он сдал внаём первую квартиру одному из своих друзей, а затем они вдвоем выбрали третьего соседа-квартиросъёмщика, после чего трое выбрали четвёртого и так далее, пока в их общине не набралось восемь человек (всего они готовились принять 12-13 человек). Они действительно отличались разнообразием состава - в группе были студенты престижных университетов, и наоборот, люди, никогда не ходившие в колледж, были и те, кто вышел из городских рабочих слоёв. Большинство были белыми, один - афроамериканец.

 

Поначалу, когда проект насчитывал лишь несколько временных участников, всё было, скорее, похоже на театр одного актёра. Однако Хэнк не принимал каких-либо важных решений и не строил никаких крупных строительных планов, пока не смог привлечь к проекту других надёжных участников. И хотя они все вместе вырабатывали согласованные решения по поводу долгосрочных перспектив, эти решения выполнял сам Хэнк - просто потому, что он лучше всех знал как, и ещё потому, что он нёс за всё финансовую и юридическую ответственность. Со временем этот груз ответственности все больше возрастал, и однажды Хэнк почувствовал, что сил на то, чтобы делать работу одному, ему уже не хватает. Он признался в этом группе и предложил разделить с ним обязанности, и участники выразили свою готовность помочь. С этого момента руководство проектом перешло от одного человека ко всей группе, каждый стал участником одной или нескольких рабочих подгрупп - финансовой, строительной, управляющей, по привлечению новых членов и так далее – так что власть и ответственность в новой общине более равномерно распределилась между ее участниками. "Подобные кризисы довольно часто происходят в молодых общинах, - говорит Хэнк, - и тогда лидерство переходит от основателя (или основателей) к каждому, кто вовлечен в проект".

 

На момент написания этой книги Марипоза Гроув находится в процессе изучения юридических и финансовых требований, необходимых для регистрации жилищного кооператива с ограниченными долями в общем имуществе (limited equity housing co-op) согласно законам штата Калифорния. Если они выберут именно эту организационно-правовую форму, Хэнк продаст участок вновь созданному кооперативу приблизительно за 750 тысяч долларов (485 тысяч покупной цены плюс 250 тысяч на издержки по ремонту и реконструкции, плюс индексация 6% годовых. Теоретически Хэнк мог бы и удвоить цену в силу того, что рыночные цены на недвижимость за прошедшие годы выросли больше, чем в 2 раза, однако тогда это уже не было бы доступным жильем, как хотелось основателям общины. К тому времени, как группа выкупит дома, назначенные 6 процентов годовых в какой-то мере компенсируют Хэнку его усилия и финансовый риск, но при этом дома по-прежнему остаются доступными.

 

В жилищных кооперативах с ограниченными долями в общем имуществе (limited equity housing co-ops) каждый член имеет долю в общем капитале, является членом совета директоров и имеет право проживать на территории кооператива на основе договора жилищного найма с кооперативом. Если Марипоза Гроув выберет эту форму совместного владения недвижимостью, то каждый пайщик (вкладчик), включая самого Хэнка, должен будет выплачивать вступительный взнос и ежемесячную арендную плату кооперативу, который, в свою очередь, будет выплачивать ипотечный кредит банку (или другому заимодавцу) и нести другие затраты по эксплуатации общего имущества.

 

В первой главе мы рассматривали, как основатели Лост Вэлли приобрели для своей общины полностью освоенный участок с уже готовыми постройками. Сейчас мы увидим, как подобные вопросы решала община Круг Сеятелей (Sowing Circle).

 

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: УВЕРЕННОСТЬ, НАСТОЙЧИВОСТЬ, ВЕДЕНИЕ ПЕРЕГОВОРОВ

 

В середине 1980-х, в районе залива Сан-Франциско, компания из 25 человек - художников и активистов движений за экологию и социальное равноправие, регулярно собиралась в красивых уголках на природе на празднование Нового Года и Дня летнего солнцестояния. Многие из них ранее жили вместе в различных городских «квартирных общинах», и этот опыт настолько им понравился, что где-то в конце 1980-х - начале 90-х с десяток из них начали потихоньку присматривать землю в районе залива Сан-Франциско для создания альтернативного сообщества и центра поддержки социальных движений, экологии и искусств.

 

К 1991 около 12 человек из упомянутой компании уже всерьез задумались о создании общины, которая в будущем стала известна как Круг Сеятелей (Sowing Circle) и Оксидентальский Центр Экологии и Искусств (Occidental Arts and Ecology Center). Они раздобыли карты и генеральные планы округов в интересующей их местности поблизости от Сан-Франциско и начали поиски земли.

 

Как и в случае с основателями Дансинг Рэббит, карты и данные окружного налогового учёта использовались для того, чтобы связаться с владельцами подходящей недвижимости, даже если эту недвижимость пока ещё не выставили на продажу. В итоге поиск сосредоточился в двух округах, в которых всем местным агентам по продаже недвижимости были разосланы письма с запросом. Из всей массы ответивших группа выбрала пару работающих в этих округах агентов и с их помощью стала осматривать участки.

 

 

ОБРАЗЕЦ ПИСЬМА, РАЗОСЛАННОГО ОБЩИНОЙ КРУГ СЕЯТЕЛЕЙ (SOWING CIRCLE) АГЕНТАМ ПО ТОРГОВЛЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

 

Уважаемый риэлтор!

Вас приветствует группа граждан, занимающихся поиском застроенной или незастроенной земли в сельской или пригородной местности округа Сонома или южной части округа Мендосино. Нам необходим участок, размер и юридический статус которого позволяет строительство множественных жилых и хозяйственных построек. В идеале мы хотели бы приобрести земельный участок, подходящий для строительства небольшого центра отдыха (retreat center).

 

Участок должен отвечать следующим требованиям:

 

• иметь площадь от 20 до 300 акров;

• юридически должен позволять строительство не менее четырёх жилых зданий плюс хозяйственные постройки;

• находиться на расстоянии от одного до трёх часов езды от Сан-Франциско;

• стоить не более 500 000 долларов (мы согласны на большую сумму, если участок уже оборудован под центр отдыха с готовыми жилыми постройками).

 

Идеально подходит:

 

• территория бывшего летнего лагеря, религиозной общины, сельской школы, центра отдыха с правом многоцелевого использования и постройки множественных жилых помещений;

• большой участок незастроенной земли или несколько смежных участков. предназначенных для строительства нескольких жилых построек (т.е. прошедшие необходимое межевание и переоформление);

• уже застроенный земельный участок с несколькими старыми, и даже обветшавшими зданиями, нуждающимися в восстановительном ремонте.

 

Дополнительно приветствуются:

 

• непересыхающая река, ручей и/или пруд;

• смешанный ландшафт, включающий участки леса, открытые пространства, вершины холмов, долину или каньон;

• не менее двух акров пахотной земли;

• уединенное расположение, удалённость от шумных мест.

 

В 1993 году единомышленники узнают об одном подходящем под их требования участке в 80 акров, выставленном на продажу поблизости от городка Оксидентал, округ Сонома. Место ранее принадлежало Фараллонесскому институту, здесь находился исследовательский центр, в котором проживал персонал и проводились обучающие занятия по использованию пассивной солнечной энергии, экологически безвредных технологий и органическому земледелию. Когда институт в 1990 году свернули, его имущество приобрёл частный экологический фонд, который использовал органические сады под проект по сохранению и воспроизводству семенного фонда негибридных сортов овощей, цветов и фруктов.

 

Приехав в Оксидентал на осмотр участка, группа обнаружила великолепный холмистый ландшафт, луга, просторные горизонты, посадки дубовых и секвойных рощ, бассейн, а на северном и южном склоне небольшого холма – два роскошнейших плодородных сада. У вершины холма были расположены 16 построек из секвойи, включая кухню/столовую, офисный комплекс, мастерскую, учебные классы, пять небольших домиков со сводчатой крышей и пассивным солнечным отоплением и ещё полдюжины гостевых домиков. Участок имел разрешение на постоянное проживание 26 человек, а на время проведения семинаров (до 60 дней в году) допускалось проживание до 50 человек.

 

Для организации, владевшей участком, было важно не столько продать участок подороже, сколько найти покупателя с похожими взглядами и ценностями. Формально за имущество запрашивали более миллиона с пятилетней рассрочкой платежа. Но тем, кто был готов продолжить начатую работу по сохранению семян негибридных сортов, организаторы фонда готовы были предоставить скидку в 200 тысяч.

 

Это было мечтой основателей молодой общины. Без сомнений, это был идеальный для них участок, а сами они, как им казалось, были бы идеальными преемниками его прежних хозяев. И несмотря на то, что на участке висела бирка "миллион долларов", в то время как ни у одного из общинников в карманах особо не шелестело, их вдохновение после этой находки только усилилось.

 

Таблица 6.Покупка земли и финансирование застройки общиной Круг Сеятелей

 

Количество участников и сумма их вкладов	Общая сумма собранных средств	Сумма первого взноса и условия рассрочки	Покупочная цена $850 000 Сумма по первой ипотеке при покупке в рассрочку	Сумма в фонд освоения и застройки участка
План №1: 10 человек, каждый вносит по $20 000	$200 000	$50 000 взнос и 6,7%, первые 5 лет выплачиваются только проценты	Залог участка первой очереди в пользу продавца на сумму $800 000	$150 000
План №2: 7 человек, вместе собирают $100 000	$100 000	$50 000 взнос и 6,7%, первые 5 лет выплачиваются только проценты	Залог участка первой очереди в пользу продавца на сумму $800 000	$50 000
«План последней минуты» №3: - 7 человек вносят по $20 000 каждый - Заем на сумму $40 000 под 5% в качестве ипотеки второй очереди, первые пять лет выплачиваются только проценты - Заем на сумму $25 000 на тех же условиях в качестве ипотеки третьей очереди	$205 000	$150 000 взнос и 6,7%, первые 5 лет выплачиваются только проценты	Залог участка первой очереди в пользу продавца на сумму $700 000	$55 000

 

Распределив работу по трём главным направлениям, группа начинает встречаться по 15 часов в неделю. Первым направлением была организация жизни в будущем поселении: нужно было решить, кто чем занимается, кто где живёт, и так далее. Второе направление - связи с общественностью, и здесь нужно было принять меры в отношении потенциальной настороженности местных жителей по отношению к любым возможным покупателям бывшего имущества Фаралонесского института. Жителям округа, конечно же, захочется узнать, что за люди намереваются купить этот, в своем роде, уникальный участок и что они далее намерены с ним делать. Поэтому представителям группы предстояло встречаться с соседями и местными жителями, в личном контакте и через местные СМИ разъяснять, что община намерена продолжить работу по сохранению фонда семян, и что она также собирается запустить другие похожие проекты, - к примеру, проведение курсов и семинаров по органическому земледелию, пермакультуре, другим областям, связанным с экологией и устойчивым развитием. Третье основное направление касалась проработки юридических и финансовых сторон приобретения участка.

 

Стало понятно, что именно третье направление потребует больше всего времени и усилий. Поэтому Дэйв Хенсон, один из членов группы, обладавший богатым опытом в сборе средств для общественных организаций и получивший юридическое образование (хотя он и не работал юристом), оставил свою должность в экологической организации и на восемь месяцев всё свое время полностью посвятил работе над проектом общины. Группа впоследствии отблагодарила его, выделив ему лучший домик на участке. (Если бы на покупку земли потребовалось времени больше, чем восемь месяцев, группа была готова принять решение о выплате Дэйву зарплаты из объединённых средств).