Воплощение в реальность: создание юридического лица. 1 страница

 

«Нет, нет и еще раз нет! Мы не хотим создавать никаких юридических лиц и корпораций! Корпорации и юристы – это и есть главная проблема нашей страны!» Эти слова я услышала от основательницы одной формирующейся общины, в процессе организации которой мне однажды довелось поучаствовать. Она была готова заключать общие соглашения и составлять стратегические документы, но никак не юридическое лицо. И хотя я сама считала, что юридическое лицо для совместного владения землей нам необходимо, я определенно понимала ее точку зрения. Юридические лица и корпорации, благодаря нашим законам, имеют права живых людей, но при этом позволяют реальным людям, стоящим у их руля, влезать в долги, разрушать окружающую среду и причинять вред другим, избегая всякой ответственности за это. И когда люди слышат слово «корпорация», им представляется огромные транснациональные многоголовые драконы, вооруженные миллионами долларов и эскадрильями юристов, которые легко могут отбиться, ускользнуть или оттянуть преследование за экологические и другие преступления, за которые отдельный человек был бы быстро брошен в тюрьму. Неудивительно, что многие люди, задумывающиеся об альтернативной, более человечной культуре, основанной на доверии и сотрудничестве, негативно относятся к «корпорациям» и «юридическим лицам».

 

Тем не менее, мы должны создавать их, если хотим защитить себя от потенциальных разорительных судебных тяжб, непомерных налогов или ответственности за случайные долги, которые кто-то захочет на нас повесить. Юридические лица сами по себе нейтральны. (И, кстати сказать, далеко не все из них можно назвать корпорациями). И причина нашей неприязни к ним не в них самих по себе, но в том, что люди часто используют эти структуры для причинения вреда окружающим и избегания ответственности за это. Мы можем использовать их же для создания более устойчивого, основанного на взаимопомощи образа жизни и, путем наглядного примера, изменить нашу культуру к лучшему.

 

ПОЧЕМУ НЕОБХОДИМО СОЗДАТЬ ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО ДО ПОКУПКИ ЗЕМЛИ?

 

Для чего вашей общине может быть нужно создать юридическое лицо? Во-первых, оно нужно для приобретения общей собственности и для коллективного управления ею в течение многих лет. (Технически вы можете купить землю просто группой граждан, не создавая юридического лица, но при этом вы по умолчанию выбираете такие юридические формы, как общая долевая собственность и простое товарищество, которые я не рекомендую – см. главу 15). Во-вторых, форма юридического лица необходима для совместного управления и ведения общих дел (как коммерческих, так и некоммерческих) – особенно, если вы рассчитываете на льготное налогообложение вашей деятельности.

 

Обдумайте возможные последствия отсутствия юридического лица. Серьезные конфликты, потенциально способные разрушить общину, могут возникнуть из-за:

 

• прав на землю, постройки и общее имущество и имущественной ответственности участников;

• незащищенности перед кредиторами и судебными исками, которые могут быть обращены на личное имущество и сбережения общинников по долгам общины в целом и наоборот;

• вопросов финансовой компенсации выходящим из общины членам;

• вопросов о том, на чье имя регистрировать недвижимость и что делать, если группа распадается или кто-то пытается продать свою долю.

 

Я не говорю уже о том, что, отказавшись от создания подходящей вам формы юридического лица, вы можете быть задавлены чрезмерными налогами, которых вполне можно было бы избежать. Отказ от создания юридического лица при организации общины – это, вполне определенно, мина будущего структурного конфликта, которая в один прекрасный момент может разорвать вашу группу на части.

 

Таким образом, выбор организационно-правовой формы вашего юридического лица зависит от того, насколько она сможет: (1) защитить участников общины от потенциальных судебных исков и несоразмерной финансовой ответственности; (2) предотвратить излишнее налогообложение; (3) создать возможность приобретать и владеть недвижимостью от имени общины в целом, легализовать процедуры для коллективного управления и принятия общих решений; (4) позволить вашей общине достигать ее целей; (5) отражать ваши ценности. (См. главу 15).

 

Некоторые общины имеют по несколько юридических лиц для разных видов деятельности; другие ведут все дела в рамках одной юридической структуры. И поскольку не существует юридических лиц, которые были бы специально созданы для альтернативных сообществ (если не считать некоммерческую корпорацию 501(d) non-profit⁵², созданную для общин шекеров⁵³), нам приходится заимствовать для наших
объединённых целей различные элементы правовых структур, созданных для совместного ведения бизнеса, объединенных инвестиций или коллективного управления недвижимостью и приспосабливать их для специфических нужд нашей общины.

 

«Минуточку! Наша община не будет похожа на это! – можете вы сказать. – Мы стремимся создать нечто прекрасное и благородное, а вовсе не какой-то бизнес!» Что ж, пусть так, однако все ваши дела, связанные с зарабатыванием и расходованием денег, все равно должны вестись в каком-то порядке. В конце концов, возможно, вам придется иметь дело с сотнями тысяч долларов, а значит все равно необходимы ясные и справедливые соглашения по этим вопросам. И, если взглянуть на ситуацию прямо, ваша община – это тоже бизнес, потому что она неизбежно связана с объединением общих средств и соглашением о том, как вы их будете тратить, как вы можете прирастить их, если потребуется, и как справедливо поступить, когда возникают прибыль или убытки.

 

ПОЧЕМУ НЕОБХОДИМО СОЗДАНИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА?

 

1. Это делает проще процесс совместной покупки земли. Продавец или арендодатель гораздо серьезнее отнесутся к организации с десятками тысяч в банке и небогатой кредитной историей, чем к группе граждан со скромными доходами, пытающихся купить землю в общую собственность.

 

--------------------------------

⁵² В российском законодательстве прямого эквивалента американской 501(d) non-profit не существует. Эта организационно-правовая форма подразумевает обобществление имущества и доходов, как в коммуне. - прим перев.

⁵³ Шекеры (Shakers) - секта, называвшая себя "Церковь Царствия Божьего на Земле" (Millennial Church), отколовшейся от квакеров (Quakers) в середине XVIII в. Переезд шекеров из Англии в США в 1774 возглавила Энн Ли (Lee, Mother Ann). Под ее влиянием секта быстро приобрела новых сторонников. К 1826 в США было 6 тыс. шекеров, объединенных в 18 общин в восьми штатах. Секта выступала за общинную собственность, проповедовала опрощение и строгий образ жизни. Члены ее давали обет безбрачия, так как ожидали наступления Царствия Божия на Земле (Millennium) в самом ближайшем будущем и не считали нужным заботиться о продолжении рода. После Гражданской войны 1861-1865 быстро потеряла влияние и к 1880-м практически лишилась своих сторонников. Своеобразным наследием секты остались знаменитые стулья, изготовленные в общинах шекеров: при своей простоте они были настолько рациональными и прочными, что до сих пор являются объектом коллекционирования. Полное название секты - общество верующих во Второе Пришествие Христа" (United Society of Believers in Christ's Second Appearing). Название, происходящее от "shake" ("трястись"), связано с бдениями сектантов, впадавших в религиозный экстаз. – словарь Americana, прим перев.

2. Любые соглашения, которые заключает группа, могут оформляться как внутренние документы юридического лица (решения Общего Собрания, постановления Правления и т.п). и становится, таким образом, юридически значимыми и подлежащими исковой защите. И если какой-то участник нарушает эти соглашения, остальные могут опереться на силу закона, чтобы побудить его к их соблюдению.

 

3. Отдельные виды организационно правовых форм юридических лиц больше, чем другие, подходят для конкретных моделей совместного управления землей, таких, как: (а) вся недвижимость является общей; (б) каждый участник имеет свое отдельное хозяйство; (в) каждый участник имеет свое хозяйство, но при этом остальная часть собственности является общей.

 

4. Поскольку Федеральная налоговая служба (IRS⁵⁴) и налоговые органы штата будут облагать вас налогами сообразно тому, какую организационно-правовую форму вы выберите, вы можете, с учетом вашей специфики, выбрать такую, которая позволит вам сэкономить немало средств на налоговых платежах.

 

ПРИВЛЕЧЕНИЕ ЮРИСТА

 

Итак, вам определенно потребуется помощь юриста, разбирающегося в вопросах недвижимости, для оформления земли, а также юриста, опытного в налоговом законодательстве, для выбора и регистрации вашего юридического лица. Но перед тем, как обратиться за юридической помощью, постарайтесь как можно больше разузнать самостоятельно о возможных формах юридических лиц и особенно о тех из них, которые, наиболее вероятно, могут вам подходить. Во-первых, в этом случае вы будете уже вооружены какими-то знаниями и сможете ориентироваться в том, что вам скажет юрист.

 

Во-вторых, вам не придется платить за несколько дорогостоящих часов разъяснений таинственной сути юридических хитросплетений перед тем, как дело, наконец, дойдет до составления документа. Вы не будете чувствовать себя бедным просителем или полным дилетантом. Вы не получите потрясения и не испугаетесь от обилия незнакомых терминов и конструкций.

 

Я также рекомендую вам обратиться к опытному бухгалтеру по налогообложению или к дипломированному независимому бухгалтеру (CPA⁵⁵). В конце концов, вам нужно выбрать организационно-правовую форму, которая не только отражает ваши ценности, но и позволит сэкономить ваши деньги. Бухгалтеры и аудиторы часто знают гораздо больше нюансов по этим финансовым вопросам, чем юристы.

---------------------------------------------

⁵⁴ Internal Revenue Service (IRS) - Налоговое управление США, Налоговая служба США, Служба внутренних доходов. Федеральное ведомство, учрежденное в 1862 с целью сбора налогов и контроля за выполнением налогового законодательства США. Действует через общенациональную систему налоговых бюро, включая семь региональных бюро. Входит в состав Министерства финансов (Department of the Treasury, U.S.). Во главе управления стоит комиссар (commissioner); окружные отделения возглавляются директорами. Занимается сбором почти всех федеральных налогов, контролем за соблюдением налогового законодательства, расследованием и преследованием налогового мошенничества; постановления IRS играют основную роль в ведении налогового учета. Располагает информационно-консультативной службой, предоставляющей материалы по вопросам налогообложения. Граждане США ежегодно направляют в местные органы управления свои налоговые декларации (tax return). – прим перев. (по материалам словаря Americana).

⁵⁵ certified public accountant (CPA) - дипломированный общественный (независимый) бухгалтер. Высшая бухгалтерская квалификация в США. Для ее получения необходимо сдать специальные квалификационные экзамены Института дипломированных общественных бухгалтеров, отработать определенное количество лет по специальности, достичь определенного возраста и удовлетворять другим требованиям регулирующих и лицензирующих органов. Дипломированный бухгалтер имеет право выступать в качестве независимого аудитора, бухгалтера-ревизора, может составлять аудиторское заключение о достоверности финансовой отчетности компаний. – прим. перев.

Редко какой юрист или бухгалтер знают что-то об альтернативных сообществах, и это еще одна причина для того, чтобы изучить как можно больше о возможных формах юридических лиц и взять на примету некоторые, как кажется, наиболее подходящие для вас, перед тем, как идти за консультацией. Вы же не хотите заплатить несколько сотен
долларов за то, что будете просвещать юриста или бухгалтера о том, что такое община, и после этого наивно просить их подсказать вам подходящую юридическую форму. Перед тем, как вы войдете в кабинет, у вас должно быть заготовлено четкое и краткое определение планируемой вами общины, а также примерный список юридических возможностей, которые вам нужны для вашей деятельности.

 

Многие юристы не обладают обширными знаниями о всем разнообразии организационно-правовых форм, а специализируются на каких-то конкретных видах, и поэтому весьма вероятно, что они могут направить вас в сторону тех из них, о которых они больше знают. Это может пойти вам во вред, потому что для общины ношение неадекватной правовой формы ничем не лучше, чем ношение туфель, которые жмут.

 

Поэтому – еще раз! – изучите те формы, которые кажутся вам наиболее подходящими, а затем ищите специалистов именно по ним. Однако перед тем, как заниматься этими вопросами, ваша группа должна абсолютно четко решить, что же именно вы собираетесь делать как община.

 

«Помните, - говорит Дэйв Хенсон из Круга Сеятелей (Sowing Circle), - что ваш юрист или бухгалтер работает для вас. И все их советы по организационным вопросам хороши только тогда, когда вам самим предельно ясны ваши организационные и экономические цели».

 

После того, как вы с вашим юристом (и/или бухгалтером) выбрали подходящую организационно-правовую форму, вы можете сэкономить немало денег, если самостоятельно составите проекты ваших учредительных документов, а затем покажете их вашим консультантам на предмет соответствия возможным особым требованиям, действующим в вашем штате или провинции. Обычные граждане вполне способны составить юридические документы, обращаясь к правильным источникам для помощи. Ноло Пресс (Nolo Press), издательство популярной юридической литературы, предлагает книги и программное обеспечение с пошаговыми инструкциями по созданию товариществ, обществ с ограниченной ответственностью, корпораций (акционерных обществ) и некоммерческих организаций; издательство Селф-Кансил Пресс (Self-Councel Press) делает то же самое в Канаде. Издательство Ноло Пресс и Институт общин территориального самоуправления (Community Associations Institute) – организация, просвещающая и защищающая интересы домовладельцев и их сообществ в США, – сейчас готовят к изданию книги, специально посвященные созданию собственных общин территориального самоуправления.

 

Однако имейте в виду, что этот способ составления документов может оказаться и более дорогим – но лишь в том случае, если люди по нескольку раз меняют свои намерения и просят у юриста несколько раз проверять их проекты, что, естественно, увеличивает оплату.

 

Если вы выбираете некоммерческую организацию со льготным налогообложением, вы можете попросить вашего юриста или бухгалтера по налогам помочь вам также проверить составленную вами форму заявления об освобождении от налогов (tax-exempt application form). Составляйте ваши документы таким образом, чтобы от юриста требовалось только ответить на ваши вопросы и проверить – не переписывать! – приготовленные вами проекты. (Вы можете приложить к делу и самостоятельно составленные дополнения, касающиеся особых требований в вашем штате).

 

Почему же тогда, однако, не сделать все самим от начала до конца и совсем избежать расходов на юриста? Дело в том, что опытный юрист может сразу увидеть потенциальные проблемы и предложить их решения. Он может быть знаком с другими подобными делами и позаботиться о том, чтобы проблемы, о которые споткнулась другая группа, миновали вас. Хороший юрист определенно стоит затрачиваемых на него денег, однако чем больше ваша группа информирована обо всем, тем меньше его времени вам потребуется.

 

Я предлагаю вам главы 15 и 16⁵⁶ как общий обзор организационно-правовых форм, которые обычно используются альтернативными сообществами и общинами. После знакомства с ней вы можете приступить к более глубокому изучению тех из форм, которые покажутся вам наиболее подходящими для вас. Вы можете сделать это при помощи правовой литературы и программного обеспечения, а также обратившись к услугам ряда организаций или к бухгалтеру по налогообложению (см. список источников на веб-сайте автора). Теперь, узнав больше, выберите две или три организационно-правовые формы, позволяющих совместно управлять землей, которые кажутся вам наиболее подходящими. И после этого проконсультируйтесь с юристом для того, чтобы сделать окончательный выбор. Если вы хотите сэкономить деньги, составьте проекты ваших учредительных документов самостоятельно и покажите их юристу для проверки.

 

Сколько людей в вашей группе должно изучать и заниматься юридическими вопросами? Может ли это сделать один человек? Теоретически, да. Дэйв Хенсон самостоятельно проделал всю правовую работу для создания Круга Сеятелей (Sowing Circle); так же поступила Вельма Кан в общине Щедрый Рассвет (Abundant Dawn). Тем не менее, Дэйв советует не вешать все эти дела на одного человека, а создать лучше небольшую рабочую команду. После выяснения ключевых вопросов, команда представляет группе в целом наилучшие варианты организационно-правовой формы, разъясняет их суть и стимулирует общее обсуждение. Если остаются вопросы или возражения, команда может провести дополнительное исследование и снова доложить группе о результатах.

 

Какую бы форму юридического лица вы ни выбрали, я рекомендую сделать так, чтобы все члены общины, а не только наиболее опытные в бизнесе и финансах, были максимально осведомлены об этих вещах. Когда суть юридических вопросов понимает вся группа, это позволяет вам действовать более сознательно и квалифицированно, и, что еще важнее, позволяет уравновесить власть в группе. Общая информированность способна предотвратить распространенную проблему сосредоточения власти в руках деловой и юридической интеллигенции при глухом недовольстве всех остальных и спасти общину от потенциальных конфликтов на этой почве.

 

КАК НАЙТИ ПОДХОДЯЩЕГО ЮРИСТА

 

Вам нужен человек достаточно опытный, но при этом открытый для новых идей и достаточно гибкий для того, чтобы понять, что именно вы собираетесь сделать. Ваш юрист должен быть готов помочь максимально приспособить какую угодно юридическую форму для специфических ценностей и задач вашей общины. Самым лучшим выбором был бы юрист, которого вы знаете лично и которому доверяете, кто опытен в вопросах налогообложения и сделок с недвижимостью, особенно применительно к тем юридическим лицам, которые вас интересуют больше всего. Найти такое может оказаться нелегко. Другим вариантом было бы найти какие-либо альтернативные поселения в вашем регионе, использующие одну или несколько из интересующих вас юридических форм, и попросить их порекомендовать вам юриста (юристов), которые им помогали. Можно обратиться к деловым людям в вашей местности, которые используют эти организационно-правовые формы в своем бизнесе.

 

--------------------------------
⁵⁶ По поводу перевода 15 и 16 Глав см. прим. 49 к Главе 8.

Если вы решили обратиться в юридическую консультацию, я рекомендую выбирать те из них, которые управляются местной коллегией адвокатов или некоммерческой правозащитной организацией, нежели пользоваться услугами частных коммерческих фирм. И идите только туда, где есть люди, опытные именно в этой области, и где можно получить бесплатную или дешевую предварительную консультацию перед основной работой. Избегайте юридических консультаций, где дежурный юрист назначается строго в порядке очереди (а не в зависимости от характера дела). А как насчет недорогих юридических клиник⁵⁷? Тут нужно иметь в виду, что за услуги они обычно берут дороже, чем за предварительные консультации, текучка кадров там очень большая, а опыт в правовых и финансовых вопросах, особенно касательно интересующих вас форм, может быть невелик. Поэтому я предлагаю пользоваться юридическими клиниками только для получения общей информации и обращаться к опытным и более специализированным юристам для основной работы.

 

При выборе юриста лучше всего связаться с несколькими из них, пообщаться с каждым, получив общее представление, а потом выбрать одного и заключить с ним договор о необходимых услугах и причитающемся ему гонораре.

 

Иногда правильный выбор может быть очевиден. Когда Вельма Кан выбирала организационно-правовую форму для поселения Щедрый Рассвет, она провела несколько дней в правовой библиотеке, изучая прецеденты⁵⁸, которые могли бы быть применимы к вопросам налогообложения будущей общины.

В конце концов, она нашла, как ей показалось, тот самый случай и спросила нескольких адвокатов, что они думают по этому поводу. Но ни один из них, похоже, не смог понять, что она имела в виду, равно как и поверить, что дилетант вроде нее сумел обнаружить в праве что-то новое. Никто, кроме одного. «Каков номер дела? – спросил он, заинтересовавшись. – Мне бы хотелось взглянуть на него самому». «Вот так, - рассказывает Вельма, - мы нашли нашего юриста».

 

Как уже говорилось выше, вам необходимо создать ваше юридическое лицо ДО покупки земли. Однако вам будет гораздо легче представить и сравнить разные организационно-правовые формы, если вы увидите это все на примере уже существующих общин. Поэтому первым делом имеет смысл посетить эти общины и узнать, как они покупали, финансировали и обустраивали свою землю. (Чуть позже мы рассмотрим конкретные виды юридических лиц, которые обычно используются для этих целей).

***

Следующий этап создания общины является для многих основателей самым сочным. Итак, поиск земли – большое приключение.

 

-----------------------------------------------------------

⁵⁷ Юридическая клиника — программа подготовки социально ориентированных юристов на базе ВУЗов или некоммерческих организаций. Студенты под наблюдением преподавателей-кураторов оказывают правовую помощь социально незащищенным гражданам, осуществляют правовую защиту общественных интересов. См. http://www.lawclinic.ru – прим. перев.

⁵⁸ В англо-американском праве, в отличие от российского, силу законов, применяемых при рассмотрении конкретных дел, имеют более ранние решения судов по аналогичным делам. Такое более раннее решение компетентной судебной инстанции, имеющее силу закона, называется прецедентом. – прим. перев.

ГЛАВА 9

 

НА ПОИСКИ ЗЕМЛИ

 

Когда в 1995 году шестеро основателей общины Дансинг Рэббит отправились на поиски земли для создания экопоселения, они столкнулись с типичными проблемами, с которыми инициативной группе приходится встречаться на данном этапе. (Слово "земля" используется в этой книге как обобщающий термин и подразумевают любую недвижимость, которую приобретает ваша община, будь то чистый, неосвоенный земельный участок, застроенная или частично застроенная территория, жилой дом с участком или многоквартирный жилой дом в городе).

 

Дансинг Рэббит зародился в 1993 году, когда двенадцать друзей - активистов движения в защиту окружающей среды из Стэндфордского университета в Калифорнии решили создать экопоселение с целью изучить и продемонстрировать другим преимущества того, что они сами называли «радикальным экологическим равновесием» (radical environmental sustainability). Они рисовали себе небольшое самодостаточное поселение численностью от 500 до 1000 человек, которое состояло бы из более мелких общин (коммун, живых жилищных сообществ) и индивидуальных хозяйств.

 

Многие из участников инициативной группы на тот момент жили в студенческих жилищных кооперативах в Стэнфорде и уже успели почувствовать вкус совместной жизни и радость принятия решений методом консенсуса. Вдохновлённые этим «общинным» опытом и благородными экологическими целями, друзья учредили для своих целей инкорпорированную ассоциацию⁵⁹ Дансинг Рэббит. Собираясь на ежемесячные посиделки с чаепитием, организовав рассылку и доску объявлений в интернете, они постепенно собрали группу размером около 20 человек на ежемесячных встречах и до 100 в их виртуальной сети - в основном, из жителей университетских городков Северной Калифорнии Пало-Альто, Беркли и Дэвиса.

 

В 1995 году, когда многие из участников группы получили дипломы Стэндфордского университета, шестеро из них переехали в «общинный дом»⁶⁰ в Беркли и приступили к разработке проекта по созданию экопоселения.

 

Один из участников инициативной группы, Сесил Шейб, окончил университет на год раньше остальных, и этот год он провел, путешествуя по стране, изучая жизнь в альтернативных поселениях и возможности присоединения к ним, собирая информацию о строительстве из натуральных материалов и подыскивая регион, подходящий для будущего экопоселения. Ещё один активист общины проделывал то же самое, сосредоточив внимание в основном на подходящих местах в северной Калифорнии.

 

Первым столкновением с суровой действительностью для основателей Дансинг Рэббит было открытие того, что окружные нормы землепользования и строительства, а также санитарно-эпидемиологические правила штата фактически не позволяли воплотить модель устойчивого развития.

 

ЮРИДИЧЕСКИЕ БАРЬЕРЫ НА ПУТИ ЭКОЛОГИЧЕСКИ-УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ

 

Так, друзья узнали, что само по себе владение землёй вовсе не означает того, что на ней можно делать всё что угодно. Во многих городах, поселках и округах нормы

 

----------------------------------

⁵⁹ Incorporated association.

⁶⁰ Group shared household (также перевожу как «квартирная община») -- обычно совместно снимаемое группой друзей или единомышленников жилье. – прим. перев.

зонирования, регулирующие плотность застройки и заселения, ограничивают количество построек, которые можно возвести на одном акре и запрещают групповую застройку⁶¹, когда несколько домов группируются в одном месте, а вся окружающая территория оставляется открытой. Нормы требуют, чтобы под каждый дом выделялся отдельный участок одинакового размера. К примеру, на Юго-Западе и частично на территории Великих Равнин, где дожди редки, и на плотность заселения решающим образом влияет уровень талых вод и наличие и глубина залегания подземного водоносного горизонта, нормы зонирования обычно не позволяют строить чаще, чем один дом на 35 акров⁶². В засушливом регионе Западного Побережья строительство обыкновенно ограничивают одним домом на 5 акров⁶³, в то время как норма застройки во многих городках Северо-Запада - один дом на 50 футов (16 метров) вдоль линии дороги. (При этом Северо-Запад руководствуется уже не вопросом рационального использования воды, но денежными соображениями. Дело в том, что в США доходы муниципалитетов формируются, главным образом, за счёт налогов на недвижимость, а бюджет на инфраструктуру и коммунальное обслуживание обычно рассчитывают исходя из схемы одна семья на участок. И хотя увеличение плотности заселения одного отдельного участка не повредит бюджету, если так поступят владельцы многих участков, возникнет серьёзная нагрузка на инфраструктуру - школы, пожарную службу, полицию и другие муниципальные службы). Поэтому тем, кто желает увеличить плотность заселения своего земельного участка или осуществить групповую застройку, требуется подавать прошение в городской или окружной совет для получения разрешения на особый вид использования земли (special use permit); что, как правило, требует проведения публичных слушаний с участием потенциальных соседей. При этом, как успели познать на своём опыте многие инициативные группы будущих домовладельческих общин, мнение соседей зачастую играет решающую роль.

 

Большинство городов и сельских округов США приняли Единый строительный кодекс (Uniform Building Code) или же используют свои собственные строительные кодексы, где оговорены все методы и материалы, которые разрешается использовать при строительстве. Всё это делается для того, чтобы защитить муниципалитеты от возможных судебных исков, поданных людьми, пострадавшими в результате неграмотных конструкций, а также чтобы избежать слишком быстрого разрушения домов, что может повредить интересам банков и других местных кредитных учреждений, выдающим на эти дома ипотечные кредиты. Таким образом, применение многих проверенных временем экологичных технологий строительства - бутового фундамента, несущих стен из соломенных блоков или самана, земляных полов, зелёной (дерновой) крыши, глиняной штукатурки - зачастую считается незаконным, поскольку редко где существуют инженерные спецификации по прочности, несущей способности, водостойкости применительно к этим материалам и технологиям. Те округа, которые разрешают подобные конструкции, делают это по умолчанию, в силу того, что их местность слабо заселена, и кодексы зонирования либо не приняты вовсе, либо в бюджете нет средств на оплату инспекторов, которые бы контролировали их соблюдение. И хотя на сегодняшний день всё больше округов решаются выдавать "экспериментальные" разрешения на строительство с использованием натуральных материалов и технологий (для этого обычно требуется специальная расписка от инженера, освобождающая муниципалитет от ответственности по возможным искам), во времена, когда основатели Дансинг Рэббит вели свои поиски, дела обстояли иначе. Впрочем, и на момент написания книги получить одобрение подобных проектов по-прежнему бывает невероятно сложно.