Рынок земли. Рента. Цена земли.

Земля — специфический хозяйственный ресурс, ценность которого постоянно возрастает. Это связано с двумя обстоятельствами:

1) ростом спроса на сельскохозяйственную продукцию (как продуктов пита­ния, так и сырья для промышленности) в силу роста численности насе­ления, его потребностей;

2) сокращением природных ресурсов в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строите­льство. В результате отмечается тенденция сокращения хозяйственных угодий на душу населения.

Земля является невоспроизводимым фактором производства. При утрате той или иной части земельного богатства не представляется воз­можным воссоздать это богатство искусственно. Специалисты счита­ют, что 90% природных ресурсов невоспроизводимы.

Земля абсолютно ограничена поверхностью земной суши на планете. Помимо того она имеет относительное ограничение как объект хозяйственного использования. Степень этого ограничения определяется уровнем развития производительных сил общества. В процессе использования земля не утрачивает своих полезных свойств, а при разумном, рациональном потреблении не только не изнашивается, но может улучшаться. Повышается экономическое плодородие земли, хотя количественно она может сокращаться.

Экономические отношения, связанные с использованием земли формируются и развиваются как под влиянием перечисленных особенностей, так и под влиянием отношений собственности на землю.

Необходимо отличать землевладение от землепользования.

Землевладение означает признание права данного лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Зем­левладение осуществляют (реализуют) собственники земли. С их сто­роны на рынке земли представлено предложение земли.

Землепользование — это использование земли в установленном обычаем или законом (институциональном) порядке. Пользователь землей не обязательно является ее собственником (крестьянин, фер­мер-арендатор и др.). Именно с их стороны представлен спрос на рын­ке земли.

В настоящее время экономические отношения в развитых странах связанные с использованием земли, довольно сильно трансформиро­вались, но специфика, связанная с природными условиями, окончате­льно не исчезла.

Ограниченность земли, ее невоспроизводимость и неподвижность (по сравнению с другими факторами производства) обусловили более или менее стабильное предложение на рынке земли .

Когда мы говорим об ограниченности земли на микроуровне, то имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Естественно, количество хорошей земли вокруг города или даже отдельного хозяйства ограничено вдвойне — и по количеству, и по качеству.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична.

Это означает, что предложение земли не может быть увели­чено даже в условиях значительного роста цен на землю.

На величину предложения оказывает влияние неэластичность спроса на продукты питания. Это означает, что даже незначите­льное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увели­чение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вре­дители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью ни предсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

Для того чтобы определить, какая цена на землю реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемен­та — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.

Сельскохозяйственный спрос на землю в условиях рыночного хозяйства является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животно­водства и т.д.

Нa сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя, что ведет к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому долясельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижать Это в конечном счете отражается на сельскохозяйственном спросе на землю и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохо­зяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту.

Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижи­мость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумноже­ния богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уров­ню плодородия земли. Главное для него — местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города.

Слово «рента» в переводе с французского (rente) означает «отданная», т.е. здесь подчеркивается факт передачи части дохода производителя собственнику.

Земельная рента — это частный случай экономической ренты, ибо представляет собой доход от использования земли и других природных ресурсов, предложение которых ограниченно (другими словами, это плата за использование этих ресурсов).

Рента — особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью. В связи с этим различают абсолютную и дифференциальную ренты.

Собственник земли, обладая монопольным правом присваивать землю, получает экономическую (абсолютную) ренту — своеобразную дань, собираемую со всех земель без исключения, в том числе с худших. Таким образом, монополия частной собственности на землю выступает причиной абсолютной ренты. Поскольку рыночная цена на сельскохозяйственные продукты включает абсолютную ренту, это ведет к их удоро­жанию. По сути дела, покупая такую продукцию, все общество выплачивает дань земельным собственникам.

3емля различается («дифференцируется») по качеству, по плодородию и по местоположению — удаленности от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции.

В силу более благоприятных производственных условий на лучших и средних по качеству участках земли себестоимость единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость единицы продукции с обычной прибылью, то на наилучших участках ее индивидуальная цена производства будет ниже рыночной, общественной цены. Поэтому фермеры, хозяйствующие на лучших участках, получают при продаже продукции по рыноч­ной цене дополнительную сверхприбыль.

Дифференциальная сверхприбыль — разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших земельных участках и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся из наилучших на средних по качеству землях.

Монополист земельной собственности прекрасно осведомлен о каче­стве принадлежащей ему земли. Поэтому разностная прибыль достается в виде дифференциальной ренты. Такая рента бывает двух видов.

Собственник земли получает дифференциальную ренту I (первого вида) с наилучших участков, отличающихся большим естественным — независящим от человека — плодородием и более благоприятным мес­торасположением. Сдавая землю в аренду, он в арендном договоре предусматривает такую арендную плату, которая изымает в его пользу соответствующую разность сверхприбыли.

Дифференциальная рента II (второго вида) образуется в результате того, что землепользователь повышает экономическое плодородие земли. Он вносит удобрения, осуществляет мелиорацию и иные агротехни­ческие мероприятия. В таком случае проводится интенсификация сель­скохозяйственного производства. Она означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков, путем улучшения ис­пользования средств производства и рабочей силы. Такие меры повы­шают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате «его себестоимость единицы продукции снижается. Продавая продук­цию по установившейся рыночной цене, соответствующей условиям производства на худших землях, фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась следствие интенсификации хозяйства на арендованном участке.

Вторая дифференциальная сверхприбыль с самого начала достает­ся предпринимателю, чьи капитальные затраты оказались более эф­фективными. Это побуждает арендатора улучшать землепользование и увеличивать продуктивность сельского хозяйства. Эту сверхприбыль арендатор может получить до истечения срока арендного договора. Когда же собственник земли заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений Улучшение земли, произведенные без всякого его участия, и назнача­ет более высокую арендную плату. В результате новая сверхприбыль превращается в дифференциальную ренту II. Интересы фермера, стре­мящегося получить выгоду от своих нововведений, и собственника Земли, желающего воспользоваться плодами чужого труда, естествен­но, сталкиваются. Предприниматель стремится получить землю на возможно более длительный срок аренды. А собственник земельного участка стремится сократить этот срок, чтобы быстрее получить дифференциальную ренту.

Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Покупается фактически рента, уплаченная на несколько лет вперед. Поэтому цену земли К. Маркс назвал капитализированной рентой. С другой стороны, ценаземли зависит от величины процента, который банк платит по вкла­дам. Если ежегодная рента меньше, чем платит банк по вкладу, то у предпринимателя пропадает интерес к покупке земли. Гораздо выгод­нее положить деньги в банк.

Но когда годовая рента приносит денег больше, чем доход, получен­ный по вкладам в банк, покупка земли становится выгодной сделкой.

Отсюда видно, что цена земли находится в зависимости от величины учетной ставки процента. Чем выше процент, тем меньше спрос на землю, поэтому ниже и ее цена.

Цена земли — это сумма денег, с которой бывший собственник земли получал бы банковский процент на вложенный капитал.

Если рента равняется 400 долл., а ставка ссудного процента — 5%,

Цена земли составляет 400/5% = 400/0,05 = 8000 долл. Цена земли — это бессрочное вложение капитала.

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику.

Арендная плата включает кроме ренты амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложен­ный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спо­койно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инф­раструктуры приводят к тому, что в составе арендной платы все боль­шую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения — рента «разбухает». Происходит это потому, что земельный собст­венник стремится учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче по времени контракт, тем быстрее можно поднять арен­дную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или разви­той инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществить такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить.

 

Лекция 10