Реализация инвестиционных проектов, связанных с капитальным строительством, требует осуществления мер по приобретению, аренде, отводу и подготовке земельных участков под застройку, проведению инженерных изысканий, разработке проектной документации на строительство или реконструкцию зданий и сооружений, собственно строительство - возведение зданий, сооружений, объектов инфраструктуры.
Каждый проект, связанный с капитальным строительством, перед своей реализацией проходит предварительную экспертную проверку. Прежде всего, проект оценивается в плане его выполнимости, как в техническом, так и в экономическом аспекте.
Техническая выполнимость проекта связана с наличием или возможностью обеспечения проекта строительными и сопутствующими материалами, машинами и оборудованием; с наличием в зоне строительства (реализации проекта) необходимой инфраструктуры (дороги, линии связи, энергоснабжение и т.д.);
Экономическая выполнимость проекта связана с наличием развитого рынка рабочей силы, рынков сырья и необходимых материалов; с инвестиционными возможностями (использование собственного капитала, кредиты банков, привлечение других средств); с квалификационными требованиями к основному и обслуживающему персоналу, к управленческому аппарату.
Предварительная оценка реализуемости проекта является, как правило, очень грубой и для нее используется с целью экономии средств, легко доступная информация.
Если предварительная оценка проекта положительна, то переходят к более детальному проектному исследованию. Проектное исследование подразделяется на технико-экономический анализ и финансовый анализ.
Технико-экономический анализ предусматривает изучение потенциальных возможностей производственных мощностей и планирование их использования.
Финансовый анализ дает возможность изучить финансовые результаты в случае реализации проекта. Таким образом, разработка и реализация инвестиционного проекта включает в себя следующие этапы:
- формирование инвестиционного замысла (идеи);
- предварительное предпроектное (до разработки инвестиционного проекта) исследование инвестиционных возможностей;
- технико-экономическое обоснование проекта;
- приобретение (или аренда) и отвод земельного участка;
- подготовка контрактной и проектной документации;
-осуществление строительно-монтажных работ, включая,пуско-наладочные работы.
Формирование инвестиционного замысла (идеи) предусматривает
-разработку и предварительное обоснование замысла;
- инновационный, патентный и экологический анализ технического решения по строительству объекта, предусмотренного намечаемым проектом;
- проверку необходимости и возможности выполнения сертификационных требований к строительству;
- предварительное согласование инвестиционного замысла проекта с федеральными, региональными, муниципальными и отраслевыми органами управления.
Предварительное {предпроектное) исследование инвестиционных возможностей включает следующие компоненты:
- подготовка предложений по организационно-правовой форме реализации проекта и по составу участников проекта;
- оценка предполагаемого объема капиталовложений по укрупненным показателям и предварительная оценка эффективности инвестиций;
- подготовка исходно-разрешительной документации;
- анализ и обоснование инвестиционных возможностей;
- подготовка контрактной документации на проекто-изыскательские работы;
- подготовка инвестиционного предложения для потенциального инвестора (решение о финансировании работ по подготовке технико-экономического обоснования проекта).
Получив положительные результаты по предварительной оценке инвестиционного проекта, переходят к составлению подробного технико-экономического обоснования. При его составлении используются данные, полученные на предварительных стадиях анализа проекта, которые необходимо дополнить новой детальной информацией. В частности, необходимо рассмотреть следующие вопросы:
- подготовка исходно-разрешительной документации;
- согласование строительных решений с градостроительными и архитектурно-планировочными решениями;
- анализ организационной структуры проекта, предварительная оценка величины организационных расходов.
- анализ потребности в рабочей силе (потребность в неквалифицированной рабочей силе; потребность в квалифицированных кадрах; потребность в менеджерах);
- планирование сроков реализации проекта (длительность всего строительства; продолжительность различных этапов проекта);
- принятие решений по инженерному обеспечению строительства;
- мероприятия по охране окружающей среды;
- описание организации строительства;
- описание системы управления строительством;
- организация труда и заработной платы рабочих и специалистов;
-подготовка сметно-финансовой документации, в том числе: расчет капитальных затрат, оценка издержек, источники финансирования проекта, источники и условия инвестирования, выбор кредиторов, оформление соглашений;
оценка рисков, связанных с осуществлением проекта;
прогнозирование денежных затрат и поступлений;
оценка коммерческой эффективности проекта с помощью стандартных критериев и анализа чувствительности;
- анализ экономической и (или) бюджетной эффективности проекта (при использовании бюджетных инвестиций) при его реализации;
- формулирование условий прекращения реализации проекта.
Разработанное технико-экономическое обоснование проходит вневедомственную экспертизу по существу, экологическую экспертизу и экспертизы других видов (при необходимости). На основании технико-экономического обоснования и результатов экспертиз принимается решение о вложении средств в инвестиционный проект и его реализации.
Подготовка контрактной и проектной документации включает в себя следующие элементы:
- подготовка и проведение тендерных торгов и подготовка контрактов по их результатам;
- проведение переговоров с потенциальными инвесторами;
-разработка проектно-сметной документации на строительство или реконструкцию зданий и сооружений;
- определение изготовителей и поставщиков нестандартного оборудования.
На этапе осуществления строительно-монтажных работ помимо непосредственного выполнения этих работ производятся:
-подготовка контрактной документации на поставку строительных материалов, строительных машин и механизмов, комплектующих и энергоносителей;
наладка оборудования;
обучение персонала.
