Определение арендной платы за пользование земельными участками

Б1.В.ОД.10 ПРОГНОЗИРОВАНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

 

Лабораторная работа. Прогнозирование и планирование использования земель

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

 

Направления подготовки

21.03.02 Землеустройство и кадастры

 

Профили подготовки

Землеустройство

Земельный кадастр

Городской кадастр

 

Квалификация (степень) выпускника

Бакалавр

 

Уфа 2016

УДК 332

ББК 65.32 - 5

Л 12

Рекомендовано к изданию методической комиссией факультета природопользования и строительства

(протокол №___ от «___» ____________ 2016 г.)

Составитель: к.э.н., доцент А.Н. Кутлияров

 

Рецензент: к.э.н., доцент Р.Ф. Акчурина

 

Ответственный за выпуск:
зав. кафедрой землеустройства, к.с.-х.н., доцент Э.И. Галеев

г. Уфа, БГАУ, кафедра землеустройства

СОДЕРЖАНИЕ

 

	Введение
1.	Лабораторная работа № 1. Определение арендной платы за пользование земельными участками
2.	Лабораторная работа № 2 Определение залоговой стоимости земельных участков
3.	Лабораторная работа № 3. Определение страховой стоимости земельных участков
	Библиографический список

 

 

Лабораторная работа №1

Определение арендной платы за пользование земельными участками

 

1 Цель работы

Изучить методику определения арендной платы за пользование земельными участками.

 

2 Общие сведения

В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия.

Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействии (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей не обходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аренда - срочное, возмездное владение и пользование земельным участком на условиях и в порядке, определенных договором, заключенным между арендодателем и арендатором. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендодатель - собственник земельного участка.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Безрисковая ставка доходности - ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Земельная рента - доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости - фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

 

3 Методы определения ставок арендной платы за пользование

земельными участками

Ставка арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка в текущем использовании.

Для определения ставки арендной платы за пользование земельными участками применяется следующая методика:

1. На основании существующих методик рассчитывается рыночная
стоимость земельного участка (Ср).

2. Определяется ставка доходности (г).

3. Максимальный срок сдачи в аренду составляет 49 лет (п),

4. Ставка арендной платы за пользование земельными участками (Са)
определяется по следующей формуле:

 

С_а=С_Р* .

4 Рекомендации по определению срока аренды

В качестве срока сдачи в аренду рекомендуется рассматривать 40-50 лет.

Иллюстрация изменения ставок в зависимости от срока аренды представлено далее.

Исходные данные: рыночная стоимость земельного участка 10 000 руб.

Ставка доходности 10%.

Годовая ставка аренды, определенная в зависимости от срока сдачи в

аренду рассчитана далее (Таблица 1).

Таблица 1.1

Зависимость годовой ставки арендной платы от срока сдачи земельного участка в аренду

Максимальный срок сдачи в аренду, лет
Годовая ставка арендной платы за пользование земельным участком, руб.
Темп изменения годовой арендной ставки		38,31 %	27.83%	9,69%	3,60%	1,37%	0,53%	0,20%	0.08%	0,03%

 

Рисунок 1. Изменение уровня арендных ставок в зависимости oт срока

сдачи в аренду

Таким образом, начиная со срока сдачи в аренду, равного 40 годам, темп изменения годовой арендной ставки изменяется незначительно. Величина арендной ставки, определенная для 40 лет и далее (с интервалом в 10 лет) находится приблизительно на одном уровне.

Таким образом, рекомендуемый максимальный срок аренды для расчета арендной ставки соответствует 40-50 годам (так как велика вероятность не найти арендаторов, готовых платить по «завышенной» арендной ставке, определенной при незначительном сроке сдачи в аренду)

Пример 1: Рыночная стоимость земельного участка определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 10 000 руб., срок сдачи в аренду 49 лет, ставка доходности 10% годовых.

Решение:

Годовая ставка арендной платы за пользование земельным участком составит:

С_а=С_Р* =10000* =10000*0,091769=917,69 руб.

Пример 2: Рыночная стоимость земельного участка, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 30 000 руб., срок сдачи в аренду 40 лет, ставка доходности 15% годовых.

Решение:

Годовая ставка арендной платы за пользование земельный участком составит:

С_а=С_Р* =30000* =30000*0,130924=3927,71 руб.

 

Вопросы для самоконтроля знаний

1. Что такое аренда земли?

2. Как определяют арендную плату за землю?

3. Какие формы платы за землю вы знаете?

4. Назвать виды стоимостей. Дать их краткую характеристику.

5. Какие известны формы и виды земельной ренты?

6. Расскажите о классификации рентообразующих факторах.

Лабораторная работа №2