Описание вносимых поправок

Право собственности:

По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.

Условия финансирования:

Четвертый аналог приобретен с условием оплаты 40% по факту свершившейся сделки, а 60% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи 4 аналога составляет -1003 руб.

Особые условия продажи:

В цену продажи участка № 2 внесена поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции - 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10%.

Ограниченный срок экспозиции участка на рынке снижает цену сопоставимой продажи. Поэтому в нее вносится экспертно определенная повышающая поправка +10%.

Время продажи:

Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке. Рост цен на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину 2000 г. 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен.

Поправка для аналога №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для аналога №3 + 7%, для аналога №4 +3%.

Местоположение:

Участки №1 и №4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок №2, расположенный к административно-деловом центре, имеет лучшее расположение для строительства торгового павильона и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).

Участок №3 худшее расположение (промышленный район города). Экспертно величина корректировки для участка №3 определена в +10%.

Физические характеристики:

Рельеф поверхности земельного участка №3 неровный. Это ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка равна +1% (из анализа прошлых парных продаж). Результаты корректировки цены сравниваемых участков приведены далее - Таблица 2.

 

Таблица 2

Результаты корректировки цены сравниваемых участков

Элементы сравнения	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4
	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Цена за 0,10 га, руб.	14 750	12 320		13 333
Корректировка на право собственности	-	-	-	-
Корректировка на условия финансирования, руб.	0.00	0,00	0,00	-1003
Скорректированная иена, руб.	14 750	12 320		12 330
Корректировка на особые условия продажи		+10%
Скорректированная цена, руб.	14 750	13 552		12 330
Корректировка на время продажи	+0%	+2%	+ 7%	+3%
Скорректированная цена, руб.	14 750	13 823	12 764	12 700
Корректировка на местоположение	+0%	-5%	+10%	+0%
Скорректированная цена, руб	14 750	13 132	14 040	12 700
Корректировка на физические (геологические)	+0%	+0%	+2%	+0%
Скорректированная цена, pуб.	14 750	13 132	14 321	12 700

Определение стоимости оцениваемого участка

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 12 700 руб. до 14 750 руб. за 0,10 га Стоимость 0,1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 13 726 руб. Следовательно, стоимость всего участка составит 13 726*0,2 * 27 451 руб.

Метод выделения

Пример 2

Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980 Дата проведения оценки 2000 г. Требуется оценить стоимость земельного участка.

Решение:

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составит:

985 * 34 000 = 33 490 000 рублей

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 рублей/кв.м Накопленный износ:

Следовательно, рыночная стоимость улучшений (здания) составит:

985* 38 500*(1-25%) =28 441 875 рублей.

Следовательно, стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составит: 33 490 000-28 441 875 = 5 048 125 рублей.

 

Метод распределения

Пример 3

Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 57 430$. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.

Решение:

Есть информация об аналогичных продажах единых объектов недвижимости, расположенных в этом же районе.

Таблица 3

Цена продажи земельного участка

 

	Стоимость земельного участка, $	Стоимость единого объекта не­движимости, $	Доля стоимости земельного участка
	13 600	63 200	0,215
	12 050	54 800	0,220
	13 400	59 350	0,226

Среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недви­жимости составляет 0,22.

Таким образам, стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта оценки равна:

57430*0.22 = 12 635$.

Метод капитализации земельной ренты

Пример 4

Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%.Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земелькой ренты составит:

Метод остатка для земли

Пример 5

Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, со­ставляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет.

К_зд=г + К_в = r+ 1/n, где:

К_зд - коэффициент капитализации для здания;

r - ставка дохода;

К, - ставка возмещения (возврата) капитала;

n - срок эксплуатации здания.

1/n=1/80 =0,0125=1,25%.

К_зд = 15% + 1,25% = 16,25%.

2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОД_зд = С_зд*К_зд, где

ЧОД_зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;

С_зд - стоимость здания;

К_зд - коэффициент капитализации для здания.

ЧОД_зд= 15 000000*0,1625 =2 437 500 руб.

3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОД_зем = ЧОД_общ - ЧОД _зд, где

ЧОД_зем - чистый операционный доход от земли;

ЧОД_общ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОД_зд - доход, относящийся к зданию.

ЧОД _зем= 2 850 000 - 2 4 37 500 = 412 500 руб.

4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:

С_зем= ЧОД_зем/К_зем. где

С_зем - стоимость земли;

ЧОД_зем -доход от земли;

К_зем - коэффициент капитализации для земли.

С_зем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.

 

Метод предполагаемого использования

Пример 6

Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка: 5 000 $ При этом будут иметь место следующие издержки:

Таблица 4

 

	Наименование издержек	$USD	Период расходов
	Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование	8 300	Первый год
	Управление, охрана, контроль		Ежегодно
	Накладные расходы и прибыль подрядчика		Первый год
	Маркетинг		Ежегодно
	Текущие расходы (налоги, страхование)		Ежегодно
	Прибыль предпринимателя		Ежегодно

Схема продажи участков: в течение 1 года - 5 участков, в течение 2 года - 3 участка, в течение года - 2 участка.

Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.

Определим текущую стоимость денежного потока доходов:

 

Таблица 5

Определение текущей стоимости денежного потока доходов

Кол-во проданных земельных участков, шт.
Годовой доход, S	25 000	15 000	10 000
Фактор дисконтирования на середину года	0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока доходов, $	23 623	12 655	7 533
Суммарная стоимость доходов, $	43 811

 

Определим текущую стоимость денежного потока расходов

 

 

Таблица 6

Определение текущей стоимости денежного потока расходов

 

Расходы, $	13 200	3 900	3 900
Фактор дисконтирования на середину года	0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока расходов, $	12 473	3 290	2 938
Суммарная стоимость расходов, $	18 701

Текущая стоимость земельного участка:

Сзем = ТСдох - ТСрас = 43 811 - 18 701 = 25 110 $

ТСдох - суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТСрасх - текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.

 

Вопросы для самоконтроля знаний

1. Что такое страхование?
2. Что такое добровольное и обязательное страхования, страховой взнос, страховая выплата?
3. Поясните методику определения страховой стоимости земельного участка.
4. Какая существует классификация рентообразующих факторов, влияющих на эффективность использования земельных ресурсов?
5. Что такое компенсационные платежи и штрафные платежи?
6. Что представляет собой рынок земли?

 

Библиографический список

1. Басовский, Л.Е. Прогнозирование и планирование в условиях рынка. Учебное пособие [Текст] -М.: ИНФРА-М, 2008. – 264 с.

2. Варламов, А.А. Земельный кадастр. Т. 3. Государственные регистрация и учет земель[Текст] / Варламов А.А., Гальченко С.А.:М: КолосС, 2007, 528 с.

3. Личко, К.П. Прогнозирование и планирование развития агропромышленного комплекса: учебник для студ. Вузов[Текст]. – М.: КолосС, 2012. 286 с.

4. Методические указания по определению ставок арендной платы за пользование земельными участками [Текст]. - М.: Центр ЛАРИС, 2001.-16с.

5. Царенко, А. А. Планирование использования земельных ресурсов с основами кадастра [Текст]: учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки 21.03.02.62 "Землеустройство и кадастры" (квалификация (степень) "бакалавр") / А. А. Царенко, И. В. Шмидт. - Москва: Альфа-М: Инфра-М, 2015. - 399 с.

6. Методические указания по определению страховой стоимости земельных участков [Текст]. - М.: Центр ЛАРИС, 2001.-17с.

7. Методические указания по определению залоговой стоимости земельных участков [Текст]. - М.: Центр ЛАРИС, 2001.-16с.

8. Волков С.Н. Землеустройство. Экономика землеустройства [Текст]. Т.5. – М.: Колос, 2001. – 456с.

9. Варламов А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 2. Управление земельными ресурсами [Текст]. - М.: КолосС, 2004. – 528 с.

10. Журнал: «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель»

1. Журнал «Вестник Башкирского государственного аграрного университета».
2. Журнал «Земельный вестник России».
3. Журнал «Аграрная наука».
4. Журнал «Международный сельскохозяйственный журнал».
5. Журнал «АПК: экономика и управление».
6. Журнал «Достижение науки и техники».