Когда признавать доход при продаже недвижимости (п. 3 ст. 271 НК РФ)?

 

В п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 271 НК РФ при методе начисления датой получения дохода для доходов от реализации признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

По данному вопросу есть три точки зрения.

Согласно официальной позиции отражать доход организация - продавец недвижимого имущества должна с момента подписания акта и подачи документов на государственную регистрацию.

В то же время ранее в некоторых письмах финансового ведомства указывалось на обязанность по уплате налога на прибыль при продаже недвижимости, подлежащей государственной регистрации, с момента государственной регистрации перехода прав на такое имущество. Эта точка зрения подтверждается судебной практикой, в том числе Постановлением Президиума ВАС РФ. Аналогичного мнения придерживаются и авторы.

В соответствии с другой точкой зрения, выраженной в Письме Минфина России, у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность уплачивать налог на прибыль со дня передачи объекта недвижимости покупателю по акту независимо от даты регистрации. Существует судебное решение, подтверждающее данный подход.

 

Подробнее см. документы

 

Позиция 1. Доходы признаются с момента передачи объекта по акту и подачи документов на государственную регистрацию

 

Письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78

Финансовое ведомство разъясняет, что у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные выводы содержит...

Письмо Минфина России от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301

Письмо Минфина России от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554

 

Позиция 2. Доходы признаются с момента государственной регистрации

 

Письмо Минфина России от 28.09.2006 N 07-05-06/241

Финансовое ведомство разъяснило, что доходы от продажи квартир признаются на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру.

 

Письмо Минфина России от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85

Финансовое ведомство разъясняет, что доход от продажи объекта основного средства признается на дату перехода права собственности на объект, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на имущество.

Аналогичные выводы содержит...

Консультация эксперта, 2010

Консультация эксперта, 2008

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 15726/10 по делу N А32-44414/2009-51/796

Суд указал, что момент перехода права собственности на объект недвижимости связан с моментом его государственной регистрации. При этом наличие у спорного объекта недвижимости залогового обременения (ипотеки) в данном случае значения не имеет.

Суд также отметил, что внесение сторонами сделки дополнений в договор купли-продажи, предусматривающих иной порядок перехода права собственности (после регистрации перехода права собственности), не может изменять налоговых последствий состоявшейся хозяйственной операции.

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40) по делу N А45-18186/06-39/557

Суд указал, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичные выводы содержит...

Постановление ФАС Центрального округа от 25.10.2005 N А64-1730/04-8

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 по делу N А65-26844/07

Суд указал, что доход от продажи объектов недвижимости признается на момент перехода права собственности на здание, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на здание.

 

Позиция 3. Доходы признаются с момента передачи объекта по акту

 

Письмо Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301

В Письме отмечается, что у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств независимо от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные выводы содержит...

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.09.2009 по делу N А65-20719/2008 (Определением ВАС РФ от 22.01.2010 N ВАС-18173/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2011 по делу N А56-24770/2010

Суд установил, что согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи передача земельного участка осуществлялась после государственной регистрации перехода права собственности (2008 г.) на основании акта приема-передачи, подписанного в 2009 г.

Суд указал, что моментом реализации недвижимого имущества является его фактическая передача. Исходя из этого доходы от реализации объекта недвижимости учитываются в периоде, в котором произошла его передача на основании соответствующего акта.