1. К числу «прав на чужие вещи» принадлежали также вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей: сельскохозяйственной для ее обработки (emphyteusis), городской — для возведения на ней строения (superficies). Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитута, так и эмфитевзис и суперфиций являются правами пользования чужой вещью. Своеобразной же чертой, отличающей эмфитевзис и суперфиций от сервиту-тов, является широта содержания и долгосрочность их действия.
Установление одного из этих двух прав на земельный участок дает право собственности на эту землю почти только номинальным; лишь после прекращения эм-фитевзиса или суперфиция право собственности на данный участок получает реальное выражение.
2. Как показывает термин emphyteusis (от греческого emphyteuein — насаждать), этот институт перешел в римское право из Греции, где наследственная аренда земли
имела широкое применение (эмфитевзис был издавна также в практике Египта и Карфагена). На римской почве эмфитевзису предшествовал специальный институт — ius in agro vectigali, наследственная долгосрочная аренда земель, принадлежащих государству или публичным корпорациям, за определенную годовую плату (vectigal). В восточной половине империи в V в. — начале VI в. ius in agro vectigali все более и более превращалось в emphyteusis. Юстиниан окончательно слил оба института под названием emphyteusis (3-й титул VI книги Дигест озаглавлен: Si ager vectigalis id est emphyteuticarius petatur, если предъявляется требование об арендованном у государства участке, т.е. об участке, на который установлен эмфитевзис).
В содержание эмфитевзиса входит право пользоваться земельным участком (с правом изменения характера участка, но без ухудшения его), собирать с него урожаи (плоды), право закладывать эмфитевзис, отчуждать и передавать его по наследству. Право отчуждения эмфитевзиса ограничено обязанностью субъекта эмфитевзиса предупреждать собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса, причем за собственником признавалось право преимущественной покупки (которым он мог воспользоваться в течение двух месяцев). При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получение двух процентов покупной цены.
Субъект эмфитевзиса обязан был уплачивать собственнику арендную плату (vectigal, canon, pensio), а также вносить государственный земельный налог. Невзнос арендной платы в течение трех лет приводил к прекращению эмфитевзиса.
Для защиты эмфитевзиса применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в форме actio-nes utiles (исков по аналогии, см. разд. II, § 4, п. 4).
3. Суперфиций представлял собой аналогичное с эмфитевзисом вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением. Пра-
во собственности на строение принадлежало собственнику земельного участка по правилу «superficies solo cedit», строение следует за землей, связано с землей.
Изложенные в п. 2 основные правомочия субъекта эмфитевзиса и средства его защиты соответственно относятся и к суперфицию.
