Петроканская Елена Борисовна,
15.05.1949 г. рождения, гор.Ленинград
197733, Санкт-Петербург, п.Комарово,
1-я Дачная ул., д.12/7
Адрес для почтовых отправлений:
197730, Санкт-Петербург, п.Белоостров,
ул.Отдыха (Дюны), дом 5
тел.8905 221 34 45
Административный ответчик:
Комитет по градостроительству и архитектуре
Санкт-Петербурга
191023, Санкт-Петербург, пл.Ломоносова, 2
АДМИНИСТРАТИВНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об оспаривании решения органа государственной власти
Ходатайствую о рассмотрении данного заявления в порядке упрощенного (письменного) производства в порядке главы 33 КАС РФ.
Ходатайствую о предоставлении отсрочки для оплаты государственной пошлины.
В заявлении, поданном в Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее – Комитет), я, Петроканская Елена Борисовна, просила о разрешении на выдел в натуре принадлежащих мне долей земельного участка для прекращения общей долевой собственности на земельный участок.
Позицию Комитета по вопросу, поставленному в моем заявлении, изложенную в ответе Комитета от 06.06.2016 № 221-5-26532/16, полагаю незаконной и необоснованной в силу следующего.
В заявлении в Комитет я указала:
- мне на праве собственности принадлежат 3/5 долей земельного участка площадью 2013 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, по адресу: Санкт-Петербург, п.Комарово, 1-я Дачная ул., д.12/7, а также расположенный на данном участке жилой дом литера Б и половина (1/2) расположенного на данном участке жилого дома литера А (в котором я зарегистрирована по месту жительства). Собственником 2/5 долей земельного участка и второй половины жилого дома литера А является Дуров Петр Васильевич.
Кадастровый номер земельного участка 78:38:0022324:5, регистрация права № 78-78-04/0019/2006-574 от 25.12.2006 (Общая долевая собственность) и № 78-78-04/0019/2006-577 от 25.12.2006 (Общая долевая собственность);
кадастровый номер жилого дома литера А 78:38:0022324: 12, документ, устанавливающий долю в праве собственности: решение Зеленогорского районного суда Санкт-Петербурга от 11.09.2001 по делу № 2-16;
кадастровый номер жилого дома литера Б 78:38:0022324: 16, регистрация права № 78-78/004-78/114/007/2015-287/1 от 10.12.2015 (Собственность).
- Дуров П.В. дважды обращался в суд с требованием о прекращении моего права собственности на доли земельного участка и с 2012 года препятствовал государственной регистрации моего права собственности на жилой дом литера Б. Оба раза Дурову П.В. было отказано в исковых требованиях апелляционными определениями Санкт-Петербургского городского суда от 28.11.2013 (дело № 33-17191/2013) и от 14.01.2015 (дело № 33-460/2015), а мое право собственности на жилой дом литера Б в декабре 2015 года было зарегистрировано.
- Сложившиеся между мною и Дуровым П.В. конфликтные отношения делают невозможным совместное владение, пользование и распоряжение земельным участком. Дуров П.В. ведет себя агрессивно по отношению ко мне и моим близким, а также, в частности, угрожает демонтировать электропровод, подведенный к дому литера Б от дома литера А, угрожает не дать мне согласие, истребованное ЗАО «Курортэнерго» для отдельного подвода электропитания к моему дому литера Б, и согласие, истребованное ГУП «Водоканал» на подвод хозяйственно-питьевого водопровода (при этом намеренно опустошает общий колодец) и т.п. Несколько раз за последние годы я вынуждена была выступать ответчиком по искам Дурова П.В., претерпела моральный и материальный вред.
Нахождение вместе с содольщиком на неразгороженном земельном участке с учетом того, что летом со мною также проживает моя внучка Петроканская П.А. – инвалид первой группы с детства – отрицательно сказывается на ее и моем здоровье.
Сутью моего обращения в Комитет была просьба о разрешении произвести выдел земельного участка соразмерно моим долям в общей собственности. Выделенный мне участок составил бы площадь 1207,8 кв.м, за Дуровым П.В. сохранился бы участок площадью 805,2 кв.м. Мой выделенный участок в соответствии со ст.11.5 Земельного кодекса РФ получил бы новый кадастровый номер, за Дуровым П.В. сохранился бы участок с прежним кадастровым номером – 78:38:0022324:5, в измененных границах.
По ст.11.5 ЗК РФ у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок (п.2), а земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (п.1), то есть за ним сохраняется и кадастровый номер, присвоенный исходному участку.
Я обратилась за разрешением в Комитет, так как мне известно, что наш земельный участок числится в жилой зоне Т1Ж2-2 и зоне регулируемой застройки ЗРЗ 2-1, а вопросы, касающиеся параметров участков в границах таких зон, относятся к исключительной компетенции Комитета. Согласно Положению о КГИОП, утвержденному Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004 №651 и Положению о КЗРиЗ (ныне КИО), утвержденному Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 05.06.2007 №640, к полномочиям этих комитетов принятие решений о разрешении на отклонение от предельных параметров земельного участка не относится.
Пунктом 3.39-3 Положения о КГА (утверждено Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.2004 №1679) к полномочиям Комитета отнесены принятие решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и подготовка соответствующих документов.
Разрешение Комитета либо отсутствие его возражений позволило бы мне обратиться в суд, предъявив Дурову П.В. иск о выделе мне участка из общей с ним долевой собственности, так как достижение какого-либо согласия между нами не представляется возможным. Разрешение Комитета в дальнейшем исключает отказ от постановки выделенного участка на кадастровый учет со стороны специалистов районного Отдела формирования земельных участков КИО и ФГБУ «ФКП Росреестра» для регистрации моего права собственности. Таким образом, обращение с иском к Дурову П.В. в суд, которому придется решать не спор о праве, а устанавливать конкретные границы выделяемого соразмерно моим долям участка, в отсутствие такого разрешения от Комитета представляется заведомо безрезультатным.
Комитет в оспариваемом ответе основывается на единственном доводе: «раздел рассматриваемого земельного участка на два противоречит действующему законодательству», по всей видимости, имея в виду, что хотя мои доли в праве и составляют 1200 кв.м, то доли Дурова П.В. в праве составляют менее 1200 кв.м.
Комитет неправильно применяет в данном случае понятие «раздел земельного участка», так как по ст.11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки (в отличие от более общего понятия «раздела имущества» в гражданском праве), если иное не установлено соглашением между такими участниками (п.3), а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (п.1).
В оспариваемом ответе от 06.06.2016г. Комитет ссылается на градостроительные регламенты для жилой зоны Т1Ж2-2, утратившие силу 01.07.2016 вместе с Постановлением о Правилах землепользования и застройки СПб, которыми (так же, впрочем, как и действующими в настоящее время для этой жилой зоны градостроительными регламентами «Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга», утвержденных Постановлением Правительства СПб от 21.06.2016 №524) предусмотрено:
«Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
1) минимальная площадь земельных участков:
для размещения индивидуального жилого дома - 1200 квадратных метров».
Однако в соответствии с ч.8 ст.36 ГрадК РФ и п.1.4, п.5 ст.1 гл.1 новых Правил землепользования и застройки СПб расположенные в пределах территорий зон охраны объекта культурного наследия земельные участки или объекты капитального строительства, параметры которых не соответствуют режимам использования земель, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с указанными режимами использования земель (за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия).
Пункт 2.8.2.2.2. Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» и соответствующий п.2.1.1.2.2. новых Правил землепользования и застройки СПб содержит особые требования для ЗРЗ 2 поселка Комарово:
а) планировочные ограничения (для жилой застройки):
площадь участка, выделяемого под строительство, - не менее 0,12 га;
процент застроенной территории участка - не более 15 процентов;
б) ограничения по габаритам зданий (для жилой застройки):
площадь застройки - не более 150 кв.м;
высота - не более 10 м до конька крыши, для акцентов - не более 13 м.
Таким образом, особые требования, установленные для зоны ЗРЗ 2 поселка Комарово, предусматривают планировочные ограничения (то есть ограничения при планировке территорий) для выделяемых под строительство участков, следовательно – в отношении земель, находящихся в собственности г.Санкт-Петербурга, так как «выделяемыми под строительство» могут являться только публичные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Однако земельный участок уже является застроенным – первоначально в 1953 году жилым домом литера А, впоследствии в 2013 году жилым домом литера Б на основании разрешения на строительство от 12.12.2008г. №56, выданного Петроканской Е.Б. Администрацией Курортного района. Проект дома литера Б был перед строительством согласован и в КГА и в КГИОП, дому был присвоен отдельный адрес (содержится в Адресном реестре РФ).
Кроме того, что двум жилым домам, расположенным на земельном участке 2013 кв.м, уже присвоены разные адреса, более никакой капитальной застройки собственники не предполагают. Капитальный ремонт или реконструкцию старого жилого дома никто не вправе запретить его собственнику по причине того, что площадь участка составляет не 12 соток, а менее.
Администрация Курортного района выдала мне разрешение на строительство второго жилого дома на земельном участке до того, как были приняты Закон Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 № 29-10 и Закон Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7, новые Правила землепользования и застройки СПб.
Из пункта 1.7 главы 1 приложения 2 к Закону № 820-7, п.1.7 новых Правил землепользования и застройки СПб, иных нормативных актов следует, что режимы использования земель не применяются к правоотношениям по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, выданных до вступления их в силу. То же установлено и по отношению к градостроительным регламентам: «градостроительные регламенты не применяются к правоотношениям по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, выданных до вступления их в силу» (п.7 ст.1 гл.1 новых Правил землепользования и застройки СПб).
Согласно ч.2 ст.34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» зоной регулирования застройки и хозяйственной деятельности является территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность.
Согласно части 10 ст.45 ГрадК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, границ территорий выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.
По смыслу приведенных выше положений новых Правил землепользования и застройки СПб (и соответствующих им положений ранее действовавших ПЗЗ СПб) в их взаимосвязи с положениями ч.10 ст.45 ГрадК РФ нормы градостроительного проектирования, градостроительные регламенты, особые условия зон регулируемой застройки применяются при планировке территорий, которая согласно п.1 ст.41 ГрадК РФ «осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства».
Статьей 40 ГрадК РФ для собственников земельного участка также предусмотрено право обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для отдельного земельного участка. В отношении территории Санкт-Петербурга за разрешением обращаются в Комиссию по землепользованию и застройке. Однако установленный ГрадК РФ, нормативно-правовыми актами правительства СПб и Комитета по градостроительству и архитектуре порядок предоставления такого разрешения предусмотрен для юридических лиц и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями (для граждан-собственников такой порядок и соответствующий административный регламент не установлены).
Можно утверждать, что законодательством не установлены и нормы для выдела/раздела гражданами-собственниками своих долей участков из земель населенных пунктов, имеющих разрешенное использование для дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства. Нормы и градостроительные регламенты принимаются и действуют для вновь выделяемых исполнительными органами государственной власти незастроенных участков.
Нормы предоставления (а не нормы выдела/раздела) земельных участков регулировались до 01.03.2015 г. статьей 33 ЗК РФ. Положения ст.33 ЗК РФ о предельных (максимальных и минимальных) размерах земельных участков распространялись исключительно на случаи предоставления гражданам в собственность земельных участков из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель.
Письмом Росреестра от 29.11.2012 №14-9879-ГЕ «Об анализе судебной практики» (вместе со «Справкой об итогах анализа практики рассмотрения в судах дел, связанных с осуществлением подведомственным Росреестру учреждением и его филиалами полномочий органа кадастрового учета, в I полугодии 2012 года») сообщается об обжаловании по ряду дел принятых решений об отказе в постановке на кадастровый учет земельных участков, вынесенных в связи с тем, что размер образуемого в результате преобразования (раздел или объединение) земельного участка меньше установленного предельного минимального размера (как правило, для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство). Как указано Росреестром по итогам анализа судебная практика складывается следующим образом:
суды указывают на то, что нормы предоставления земельных участков, установленные статьей 33 Земельного кодекса РФ, применяются необоснованно в отношении образуемого земельного участка, поскольку они регулируют иные правоотношения - по предоставлению земельных участков, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, гражданам в собственность бесплатно из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель;
Учитывая, что земельный участок уже находится в собственности и приобретен на основании гражданско-правовой сделки, статья 33 Земельного кодекса РФ в данном случае при определении предельных размеров земельных участков применению не подлежит.
В непосредственной близости от нашего участка расположено несколько участков, имеющих отдельные кадастровые номера и утвержденные границы, площадь которых менее 1200 кв.м (0,12 га), конкретно:
земельный участок: 78:38:0022336:10 – 1031 кв.м, земельный участок: 78:38:0022327:6 – 383 кв.м, земельный участок: 78:38:0022336:6 – 904 кв.м, земельный участок: 78:38:0022321:3 – 1000 кв.м, земельный участок: 78:38:0022344:3 – 599 кв.м.Все перечисленные земельные участки имеют такой же вид разрешенного использования – для дачного строительства. Также вблизи имеются: земельный участок: 78:38:0022323:4 – 966 кв.м, земельный участок: 78:38:0022326:1 - 1027 кв.м, земельный участок: 78:38:0022319:9 – 1041 кв.м, земельный участок: 78:38:0022338:6 – 891 кв.м, земельный участок: 78:38:0022338:10 – 806 кв.м; вид их разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки.
Мною также ставится под сомнение отнесение нашего общедолевого земельного участка к ЗРЗ 2-1, так как согласно описанию границ зоны ЗРЗ 2-1, приведенному в п.2.8 Закона СПб № 820-7, наш участок в зону ЗРЗ 2-1 не попадает:
«ЗРЗ 2-1
Территория, ограниченная с севера проездами в застройке, 4-й аллеей, ул.Островского, ул.Танкистов, Выборгской ул., Цветочной ул., с юга - Привокзальной ул., с запада - Морской ул. и 1-й Дачной ул., с востока - 2-й Дачной ул., 3-й Дачной ул., ул.Громыхалова, ул.Валиева, Саперной ул.».
Наш участок находится западнее 1-й Дачной ул.
Судя по описаниям границ охранных зон ОЗ и других ЗРЗ поселка Комарово участок не попадает ни в одну из установленных зон.
Если предположить, что в результате выдела между образовавшимися участками будет возведено ограждение, то такое же ограждение собственники участка вправе возвести и в отсутствие выдела – после определения порядка пользования участком. Возведение ограждения между образованными в результате выдела участками – это единственное, что в случае данного выдела может «иметь композиционную роль» и «повлиять на зрительное восприятие охраняемых панорам» (по терминологии законодательства о зонах охраны объектов культурного наследия). Однако определение порядка пользования не является выходом из сложившейся ситуации, так как не позволит мне и содольщику владеть, пользоваться и распоряжаться своими отгороженными частями самостоятельно.
Решение Комитета нарушает мое право на выдел в натуре принадлежащих мне долей имущества, вследствие чего при дальнейшем владении, пользовании и распоряжении земельным участком я вынуждена оставаться в зависимости от волеизъявления содольщика земельного участка, с которым нахожусь в неприязненных отношениях.
Заявление в Комитет было мною написано от руки в одном экземпляре, копией я не располагаю. При необходимости копию моего заявления прошу истребовать у Комитета. Данное административное исковое заявление отправлено мною почтой России 06.09.2016, в связи с чем срок обращения в суд полагаю не пропущенным.
В связи с изложенным,
ПРОШУ:
1. Признать положения нормативно-правовых актов, приведенные в обоснование позиции Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга в ответе от 06.06.2016 № 221-5-26532/16, а именно - содержащие указание на размер (площадь) земельных участков, не подлежащими применению в случае выдела долей земельного участка категории «земли населенных пунктов», находящегося в общей долевой собственности граждан и застроенного дачными или индивидуальными жилыми домами в соответствии с разрешенным использованием.
2. Признать решение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, изложенное в ответе от 06.06.2016 № 221-5-26532/16, незаконным и необоснованным.
3. Признать выдел в натуре 3/5 долей из земельного участка площадью 2013 квадратных метров, расположенного в жилой зоне Т1Ж2-2, в зоне регулируемой застройки ЗРЗ 2-1 Санкт-Петербурга и находящегося в общей долевой собственности, не противоречащим земельному, градостроительному законодательству РФ и законодательству Санкт-Петербурга.
