Развитие земельного законодательства в переходный период в Российской Федерации проходило в три этапа.

Первый этап (1990 – сентябрь 1993 г.). Для этого этапа характерны переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множественности ее форм и их равной защиты. Одновременно происходит переход от абсолютного запрещения сделок с землей к их разрешению: законодательство предусматривает возможность совершения некоторых сделок, ограничивая их по субъектному признаку и устанавливая исчерпывающий перечень случаев их совершения. С первым этапом связано также легальное признание земельных участков недвижимым имуществом.

Например, Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» с 1 января 1992 г. гражданам, владеющим земельными уча­стками на правах собственности, были разрешены их продажа другим гражданам и оформление сделок в местной администрации в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Иные сделки купли-продажи земельных участков, не предусмотренные законодательством и данным Указом, объявлялись недействительными (п. 12). Указом Президента РФ № 301 от 25 марта 1992 г. «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» было предоставлено право приобретать в собственность гражданам и юридическим лицам земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий в соответствии с Основными положениями программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г. и при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий (наряду с арендой этих земельных участков), а также гражданам и их объединениям — земельные участки, предоставленные им для предпринимательской деятельности (по их желанию).

В 1992 г. в Конституцию (Основной Закон) РФ были внесены изменения, смысл которых состоял в признании множественности форм собственности на землю. Устанавливались следующие формы собственности на землю:

·государственная (федеральная, республик в составе Российской Федерации, автономных областей и округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга);

·муниципальная (района, города);

·частная (юридических лиц и граждан);

·коллективная (общая совместная и общая долевая).

Был снят мораторий на продажу земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам и используемых для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Указом Президента РФ № 480 от 23 апреля 1993 г. «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» гражданам при перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного им бесплатно в пользование, не только оформлялось право собственности в отношении участка или его части в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, но и было предоставлено право выкупить по своему желанию остальную часть участка в собственность.

Второй этап (октябрь 1993 – 1996 г.). Отличительной чертой этого этапа стали объявление земельных участков недвижимым имуществом и разрешение всех основных видов сделок с землей. Указом Президента РФ № 1767 от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» земельные участки и все, что прочно с ними связано, были отнесены к недвижимости (п. 1). Граждане и юридические лица — собственники земельных участков получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями (п. 2). Было установлено, что оборот земельных участков регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и данного Указа (п. 1). Права собственников земельных долей по совершению сделок с принадлежащими им долями были урегулированы Указом Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. (п. 4). В том числе был предусмотрен новый вид сделок с землей — передача земельной доли на условиях договора ренты и пожизненного содержания.

Третий этап (с 1996 г. и по настоящее время). Для этого этапа характерны постановка в качестве цели создания единого правового режима недвижимого имущества и первые попытки формирования объектов недвижимости, их государственного учета, оценки и регистрации прав на них исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений и др.