Пожизненное наследуемое владение земельным участком. Постоянное бессрочное пользование земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком позволяет его обладателям бессрочно владеть и пользоваться земельным участком, который был выделен государственным или муниципальным исполнительным органом, являющимся собственником этого недвижимого имущества.
Субъектами данного ограниченного вещного права являются граждане и юридические лица, однако принятый Земельный кодекс РФ сужает круг субъектов, которым могут предоставляться земельные участки. В частности, выделение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется государственным и муниципальным учреждениям; федеральным казенным предприятиям; органам государственной и муниципальной власти.
Земельный кодекс РФ лишил физических лиц права на получение в постоянное (бессрочное) пользование земельных участков. В то же время граждане, имеющие данное недвижимое имущество на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право безвозмездно приобрести их в собственность.
В соответствии с гражданским законодательством обладатели ограниченного вещного права самостоятельно определяют возможности и пределы его использования в собственных интересах. Собственник права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вправе возводить здания и сооружения как для потребительских, так и производственных целей; проводить мелиоративные работы и строить водные объекты; использовать земельный участок для производства сельскохозяйственных работ и заниматься поиском полезных ископаемых в пределах, предусмотренным Федеральным законом "О недрах".
С учетом общественной значимости использования земельного участка субъекты этого права обязаны использовать его в соответствии с целевым назначением, с учетом сохранности окружающей среды, порядка использования природными объектами, соблюдением градостроительных, противопожарных и экологических норм и правил.
Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком указываются в земельном законодательстве. В частности, субъекты данного права могут приобрести его в собственность или добровольно отказаться от своего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20, 45 Земельного кодекса РФ). В то же время Гражданский и Земельный кодексы РФ предусматривают принудительное изъятие земельного участка при реквизиции для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК РФ), путем его выкупа по правилам, установленным для прекращения права собственности. В статье 45 Земельного кодекса РФ приводится перечень обстоятельств, позволяющих соответствующим государственным и муниципальным органам принудительно прекращать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:
использование земельных участков не по назначению;
неустранение совершенных умышленных следующих земельных правонарушений:
а) отравление, порча или уничтожение плодородного слоя почвы;
б) систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, их охране и по предотвращению процессов, ухудшающих состояние почв;
в) систематическая неуплата земельных налогов;
г) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Земельный кодекс РФ ограничивает возможность субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжаться предоставленной недвижимостью, однако при отчуждении права собственности на жилое здание или другой объект строительства данный собственник передает покупателю право на использование соответствующей части земельного участка.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком регулирует сферу владения и пользования данной недвижимостью, передаваемой по наследству. Субъектами этого права являются только граждане, т.к. наследство открывается после смерти наследодателя (физического лица). Земельные участки субъектам права пожизненного наследуемого владения ранее предоставлялись безвозмездно из государственных и муниципальных фондов для ведения личного подсобного хозяйства или создания крестьянского "фермерского" хозяйства. Принятый Земельный кодекс РФ запретил предоставлять земельные участки для пожизненного наследуемого владения и сузил сферу их гражданского оборота. Землевладелец может только передавать другим лицам земельные участки в аренду или в безвозмездное срочное пользование, а продажа, залог, и другие сделки, направленные на отчуждение этой недвижимости, не допускаются (ст. 267 ГК РФ).

Сервитуты

Сервитут - это правовая конструкция, достаточно основательно отработанная еще в ранние периоды развития права, прежде всего - древнеримскими юристами, которые видели в сервитутах явления в основном вещно-правового порядка. В последующем сервитуты, хотя и получили своеобразное выражение в некоторых странах (например, скандинавских, где они подчас имели характер "пользований"), ограничивались в основном бытовыми отношениями и зачастую в тех или иных национальных правовых системах все более связывались с обязательственными отношениями и разрешительными порядками.

В настоящее время, по ГК РФ, сервитуты - это ограниченные права лица в отношении не принадлежащих ему земельного участка, а также зданий и сооружений. В том числе:

- право прохода;

- право проезда;

- право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и т.д.;

- право доступа к водоисточнику и др.

Установление сервитута, по ГК РФ, происходит путем заключения договора с возможностью установления платы за пользование земельным участком. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость. Спорные вопросы решаются судом. Сервитут не имеет самостоятельного правового значения - он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и т.д.

Здесь действует право следования: сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут может быть прекращен по требованию собственника в следующих случаях:

а) отпадение основания, по которому он был установлен;

б) если земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, не может быть использован из-за сервитута по его назначению (решается судом).

ГК не содержит в отношении сервитутов развернутого общего регулирования и определяет их режим применительно к отдельным их разновидностям, причем достаточно кратко. Для устранения пробелов в правовом регулировании некоторые нормы ГК о праве собственности могут применяться к сервитутам в порядке аналогии закона, например нормы о прекращении права собственности.
Более подробно сервитуты регламентируются нормами Земельного кодекса, Водного кодекса и Лесного кодекса, которые проводят различие между двумя их разновидностями: публичными и частными сервитутами. Земельный кодекс подчиняет частные сервитуты нормам гражданского законодательства, а в отношении публичных сервитутов содержит ряд норм в ст. 23, которая называет возможные цели установления таких сервитутов. При этом указывается, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он устанавливается. При невозможности использовать земельный участок вследствие установления сервитута землевладелец вправе требовать изъятия этого участка путем выкупа с возмещением ему убытков или предоставления равноценного участка.
Нормы Лесного кодекса и Водного кодекса о сервитутах близки правилам Земельного кодекса, различают частный и публичный сервитуты и содержат некоторые дополнительные правила, отражающие особенности регулируемых ими отношений. Граждане имеют право свободного пребывания в лесах (публичный лесной сервитут), а также пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами (публичный водный сервитут), если иное не предусмотрено законодательством*(264).
Установление публичного сервитута предусматривает также Закон о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 31 Закона публичным сервитутом может быть обязанность собственника приватизируемого имущества обеспечивать беспрепятственный допуск, проход, проезд, возможность размещения геодезических и других знаков, прокладку и использование линий электропередачи, связи и водоснабжения. Основанием установления таких сервитутов будут условия сделки о приватизации соответствующего имущества, заключенной с новым его собственником.
Особенность сервитута состоит в обязательности его государственной регистрации, без чего это вещное право не возникает. Порядок регистрации сервитута определен в ст. 27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Обязательность государственной регистрации личных сервитутов законами прямо не предусматривается; имеющиеся практические пособия склонны считать ее необходимой