ГК установлены специальные требования к форме:
Ст 580 ГК
ü Письменная форма обязательна, если договор заключение на срок более 1 год и одна из сторон является юридическим лицом.
ü независимо от срока письменная форма обязательна для договора проката п1 ст 597 ГК.
ü Договор аренды имущества предусматривающий выкуп арендованного имущества заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Как правило это единый документ, подписанный сторонами.
ü Договор аренды недвижимого, независимо от статуса сторон, подлежит государственной регистрации.
§ Закон рб № 133-З от 22.07.2002
§ Постановление пленума высшего хозяйственного суда № 20 от 19.05.2005
Сделки совершенное не с соблюдением формы или требования о государственной регистрации – ничтожные, и влекут за собой последствия их недействительности.
Ст 578 ГК использует понятие объект применительно договору аренды. Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, ТС, вещи которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.
Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага – объекты интеллектуальной деятельности. Право на их использование осуществляется на основании лицензионного соглашения, не относящегося к договору аренды.
Имущественные права п 4 ст 424 ГК – самостоятельный объект купли-продажи, не могут быть переданы в аренду.
Законодательством могут быть установлены ограничения в отношении отдельных видов имущества.
Существенные условия – данные, помогающие определить имущество которое подлежит передаче. При отсутствии этих данных в договоре, условия об объекте считаются несогласованными, а соответствующий договор – незаключенным. П3 ст 578 ГК
Предмет. Место нахождение, описание этого объекта и чаще всего план или иные технические документы, которые индивидуализируют этот предмет.
Уточнить! Есть и иные существенные условия конкретно отдельных видов договора.
Срок.
Определяется сторонами в договоре. Договор Может быть определенным или заключен на неопределенный срок. Законодательством могут устанавливаться предельные сроки аренды, как для отдельных видов договора так и для отдельного имущества.
Ст 592 ГК Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при наличии следующих условий:
v Если иное не предусмотрено законодательством или договором
v Надлежащее исполнение обязанностей по договору
обязанность есть у арендатора – сообщить о продлении либо прекращении договора арендодателю
Цена договора.
Она устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может вноситься в виде твердой суммы платежей, вносимой периодически или единовременно; в виде доли полученных в результате использования имущества продукции плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг арендодателю; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложение на арендатора затрат, связанных с улучшением арендованного имущества
Обязанности арендодателя:
1) Предоставление арендатору имущества, которое соответствует договору и назначению вместе со всеми принадлежностями и документами.
2) Производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Ст. 87: кап ремонт должен производиться в соответствии с требованиями, предусмотренными законодательством, в срок, предусмотренный договором аренды, а если вызван необходимостью – в разумный срок.
3) Обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество (сервитут, залог и т.д.).
Передача имущества не является основанием для прекращения права 3 лиц. Не исполнение арендодателем этих обязанностей влечет за собой право арендатора требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
4) Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Под неотделимыми улучшениями следует понимать улучшения, которые с технической точки зрения прочно связаны с предметом аренды и не могут быть отделены без причинения вреда имуществу и влекут за собой изменения стоимости самого имущества. Они признаются собственностью арендодателя и переходят к нем по окончанию договора аренды.
Если улучшения отделимы, если д-ром не предусмотрено иное, они остаются соб-стью арендатора, по соглашению сторон – стоимость этих улучшений может войти в размер арендной платы и тогда эти улучшения переходят в собственность арендатора.
Ответственность арендодателя в случае нарушения обяз-стей ст.583:
1) Арендатор вправе принять след меры в случае выявления недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию им (при условии, если эти недостатки были не оговорены заключении договора, не были выявлены или обнаружены во время осмотра и проверки исправности имущества при его передаче и не были известны арендатору заранее):
1. Безвозмездное устранение недостатков имущества.
2. Соразмерное уменьшение арендной платы.
3. Возмещение расходов на устранение недостатков, если арендатор устранил их сам.
4. Досрочное расторжение договора.
2) Арендатор вправе по своему выбору:
1. Произвести капитальный ремонт, вызванный неотложностью или необходимостью и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или за счет арендной платы.
2. Соразмерное уменьшение арендной платы.
3. За ним остается право расторжения договора возмещения убытков, но м.б. изменено в договоре или исключено.
3)
Обяз-сти арендатора:
1. ст.585
Ар плата не относится в существ условиям, за исключением случаев аренды зданий и сооружений п.1 ст. 625.
В случае изменения законодательства аренд платы – ст. 392 ГК – в д-р д.б. внесены изменения.
2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условием договора.
3. П.1 ст 590
4. ….. сдаваться в аренду, передавать свои права и обязанности по договору аренд ы другому лицуц, предоставлять в безвозмездное пользование, залог, вносить в качестве вклада в уставной фонд хозяйственных обществ и товариществ.
5. Обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт
6. При прекращении договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил с учётом нормального износа.
Договор прекращается в сроки, предусмотренные договором, в случае расторжения договора или по решению суда.
Убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.
Изменение договора возможно по соглашению сторон. Он не может быть изменён в одностороннем порядке. Требование одной из сторон об изменении условий договора рассматривается в судебном порядке, реорганизация арендодателя, перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.
Прекращение договора аренды допускается по истечении срока или в связи с его расторжением по соглашению сторон. Может быть расторгнут в судебном порядке при нарушении одной из сторон договорных обязанностей.
Арендодатель вправе потребовать расторжения договора, если
· пользование имуществом не по назначению
· Существенное ухудшение имущества
· Более 2 раз подряд не вносит арендную плату (+ внесение арендной платы за 2 последующих периода досрочно)
· Не производит капитального ремонта в установленные договором сроки (арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при письменном предупреждении о неисполнении предусмотренного обязательства в разумный срок)
По требованию арендатора договор может быть расторгнут судом в случаях:
· препятствия пользования имуществом, либо в случае непредоставления имущества
· если имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем, не были известны арендатору
· Если арендодатель не производит капитальный ремонт, являющийся его обязанностью
· Если имущество, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном к использованию.
Договором могут быть установлены и другие условия – это право сторон.
Наём жилого помещения
Предмет – жилое помещение.
Порядок найма жилого помещения (ст.642) урегулирован нормами жилищного кодекса. А ст.27 ЖК определяет, что договором найма является соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.
Виды договора найма жилого помещения:
· Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда
· Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда
· Договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда
· Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии
· Договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан
· Договор поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда
· Договор найма организаций со статусом юридических лиц с частной собственностью
Консенсуальный (реальный), возмездный, двусторонний, взаимный.
Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, установленным Советом Министров РБ.
Предмет договора- жилье помещение, а именно:
· Квартира
· Комната
· Часть комнаты
· Одноквартирный дом
наймодатель (физ., юр. Лица, любой формы собственности, АТЕ, РБ)
форма – простая письменная. Срок – определяется сторонами по соглашению, срок поднайма не может превышать срок договора найма. Цена договора – плата за пользование жилыми помещениями. Устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем. Указанная плата не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров.
Прекращение договора поднайма. По истечении срока действия договора поднайма жилого помещения поднаниматель не вправе требовать продления договора и обязан освободить помещение.
Наниматель вправе с согласия всех совершеннолетних проживающих вместе с ним граждан заключить договор поднайма с другим гражданином. Ответственным по договору поднайма остаётся наниматель.
Обязанности наймодателя по договору:
1. Содержать жилое помещение в соответствии с правилами и нормами содержания жилых домов
2. Производить систематический осмотр жилого помещения, объектов благоустройства
3. Производить профилактический ремонт в технических помещениях, состояний инженерного оборудования, профилактическое обслуживание, обеспечивать его бесперебойную работу.
4. Следить за пожарной безопасностью
Основные обязанности нанимателя:
1) Соблюдать правила пользования жилым помещением;
2) Производить за счет собственных средств или силами ЖРЭО текущий ремонт;
3) Производить замену оборудования;
4) Возмещать ущерб, нанесенный по вина нанимателя, вспомогательным жилым и подсобным помещениям дома;
5) Вносить плату за пользование (техническое использование и коммунальные услуги), срок – не позднее 25 числа, следующего за месяцем, подлежащим оплате. За просрочку – пеня.
6) Не совершать действий, приводящих к порче помещений, не создавать шум, вибрацию…и т.д. Ответственность – предусмотрена административными нормами. Шум запрещен – в выходные дни (только если есть согласие соседей можно), кроме экстренных ситуаций;
Выселение:
Осуществляется по постановлению прокурора в случаях, когда граждане проживают в домах, грозящих обвалом, с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств. По решению суда без предоставления помещения выселяются гр-не, которые самоуправно заняли помещение, а так же если они систематически разрушают, портят, используют не по назначению помещение, систематически нарушают правила пользования помещением, что приводит к невозможности для других проживающих проживать с ними совместно, а меря общественного воздействия оказались нерезультативными.
Расторжение договора найма возможно досрочно:
1) По соглашению сторон
2) По требованию 1 стороны в случае нарушения 2-ой существенных условий договора
3) По другим, предусмотренным ЖК
По требованию 1 стороны: Предварительно по 1 –й стороной высылается письменное предупреждение с указанием причины расторжения за 3 месяца, если иное не установлено законодательством. Предупреждение не требуется, если речь идет о выселении без предоставления гражданам жил помещения или домам, грозящим обвалом, по решению суда и постановлению прокурора.
По инициативе нанимателя: Он в праве в любое время с согласия проживающих с ним совершеннолетних расторгнуть договор, выполнив все обязательства. При выезде нанимателя(чл семьи) в другое место жительства, договор считается расторгнутым со дня выезда.
