Тема: Плата за землю. Оценка земли

 

1.Использование земли в Российской Федерации, согласно ст.65 ЗК РФ, является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За земли переданные в аренду взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения ее за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды.

Земельный Кодекс, называя в качестве форм платы за использование земли земельный налог и арендную плату, не указывает на различия этих платежей. Между тем правовая природа их имеет принципиальные различия. Арендная плата устанавливается договором, т.е. добровольным соглашением участников этого договора.

В соответствии с Законом Ульяновской области «О регулировании земельных отношений» от 17 ноября 2003 года в редакции от 9 января 2008 года (статья 6):

Органы местного самоуправления Ульяновской области в пределах полномочий, определенных федеральным законодательством и настоящим Законом:

 

 

устанавливают в порядке, определенном федеральным законодательством, базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов за земли, находящиеся в муниципальной собственности;

устанавливают порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности;

В соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного Кодекса РФ 2001 года» (статья 3):

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Налог – обязательный безусловный платеж, взимаемый государством с собственников, владельцев и пользователей земли, и эти лица не вправе изменить размер такого платежа, который идет в бюджет.

Учитывая особенности налогообложения при пользовании землей, в Налоговый Кодекс РФ (часть вторая) внесены дополнения в виде отдельной главы 31 «Земельный Налог» (в редакции Кодекса от 29 ноября 2004 г. № 141 – ФЗ).

Ст. 388 Налогового Кодекса устанавливает, что налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Ст. 389 Кодекса указывает, что объектом налогообложения являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

При этом в Налоговом Кодексе перечислены 5 видов земельных участков, которые не признаются объектом налогообложения:

земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ;

земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, в пределах лесного фонда;

земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

Налоговая база, согласно статье 391 определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Если иное не предусмотрено Кодексом, налоговая база для каждого налогоплательщика, являющегося физическим лицом, определяется налоговыми органами на основании сведений, которые предоставляются в налоговые органы органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органами муниципальных образований.

Налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 рублей на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении следующих категорий налогоплательщиков:

Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы;

Инвалидов, имеющих 3 степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют 1 и 2 группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;

Освобождаются от налогообложения:

организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ – в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;

организации – в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования; объектам особого назначения;

Органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляют информацию в налоговые органы в соответствии с пунктом 4 статьи 85 налогового кодекса.

 

План доклада:

Понятие арендной платы и земельного налога

Объекты налогообложения

Особенности категорий налогоплательщиков

Налоговые льготы

 

 

Оценка зели

ЗК регулирует оценку земли в статье 66. В комментируемой статье названы два вида стоимости земельных участков. Первый – рыночная стоимость земельного участка, которая определяется для совершения сделки с таким участком (продажа, аренда и др.) В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности», который, в частности, обязывает устанавливать рыночную стоимость объектов оценки (а значит, и земельных участков), находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых частным лицам.

Для целей ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности" (оценщики).

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об оценочной деятельности" Российская Федерация, субъекты Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных этим Федеральным законом. Данное право является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Указанное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных ФЗ "Об оценочной деятельности" или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.

В ряде случаев проведение оценки объектов оценки является обязательным. В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки обязательно в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям;

Проведение оценки объекта оценки является обязательным также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор (ст. 9 ФЗ "Об оценочной деятельности"). В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

По итогам проведения объекта оценки составляется отчет об оценке объекта.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, то в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Правила о достоверности отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения, установлены в ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности": итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. При разрешении такого рода споров целесообразно иметь в виду разъяснения, содержащиеся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Однако рыночная стоимость земельного участка - величина весьма непостоянная. На нее влияют множество факторов: плотность грунта на участке, условия проезда к нему, наличие или отсутствие рядом экологически вредной деятельности, обеспеченность инженерными коммуникациями, социальной инфраструктурой и др. Стоимость земли, в том числе кадастровая, как правило, постоянно растет.

В связи с этим один и тот же земельный участок даже в течение одного года может значительно различаться по рыночной стоимости, что порождает судебные споры, в том числе если обжалуется отчет о рыночной стоимости (оценке) земельного участка. Соответственно должна изменяться и кадастровая стоимость земельного участка, определяемая согласно п. 3 комментируемой статьи.

Другими словами, подлинно рыночная стоимость земельного участка, как и ряда других объектов имущества, - это стоимость, за которую продавец в данное время согласен его продать, а покупатель согласен купить. "Утвержденной" рыночной стоимости земельного участка, действующей неопределенное время, не может быть.

Второй вид стоимости – кадастровая. Так, согласно п. 5 ст. 65 ЗК кадастровая стоимость устанавливается для земельных участков различного целевого назначения.

Значение кадастровой оценки земель определяется в настоящее время тем, что кадастровая стоимость земель положена в основу определения земельного налога, кроме того, кадастровая стоимость земельного участка является одним из параметров кадастрового учета земельных участков.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, в настоящее время определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8.04.2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами. Такая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Для проведения соответствующих работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными ФЗ от 21.07.2005 г. О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и(или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты оценки вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития РФ по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Для установления кадастровой стоимости земельного участка не нужно проводить государственную кадастровую оценку земель лишь в случае, если в отношении земельного участка уже определена его рыночная стоимость. В данной ситуации, согласно п. 3 ст. 66 ЗК кадастровая стоимость земельного участка будет устанавливаться в процентах от его рыночной стоимости.

 

Управление земельным фондом