Купли-продажи недвижимого имущества

Российский Государственный Торгово-Экономический Университет

Южно-Сахалинский институт (филиал)

ОТЧЕТ

О производственной практике

Студента V курса

Место проведения производственной практики:

Общество с ограниченной ответственностью

«ООО»

Южно-Сахалинск 2004 г.

Содержание:

1) Введение………………………………………….. 3

2) Общая часть……………………………………... 5

3) Заключение……………………………………… 10

4) Приложения…………………………………….. 12

Введение

В соответствии с учебным планом я проходил производственную практику в обществе с ограниченной ответственностью агентстве по торговле недвижимостью «Дом плюс» с девятого февраля 2004 г. по пятое мая 2004 г.

Я был принят для прохождения производственной практики в штат общества на должность юриста.

Совместно с руководителем практики непосредственно в обществе был составлен план осуществления работы, который я успешно выполнил.

В процессе прохождения производственной практики я:

- ознакомился с законодательством РФ, регулирующим деятельность общества

- ознакомился с учредительным документом – уставом, утвержденным учредителем общества.

- ознакомился со структурой организации.

- ознакомился с организацией и выполняемыми функциями и обязанностями работников предприятия.

- ознакомился с содержанием экономической и организационной работой.

- ознакомился с особенностями работы юриста в сфере жилищного законодательства.

- ознакомился с видами гражданско-правовых договоров, их спецификой.

- ознакомился с особенностями работы юриста.

- научился составлять проекты основных гражданско-правовых договоров, договоров на оказание возмездных услуг, составлять доверенности и иные документы.

Проверял документы на их соответствие требованиям гражданского законодательства, а также выявлял и обобщал недостатки их формы и содержания.

- совершенствовал свои знания в использовании электронных правовых систем «Гарант» и «Консультант +».

- доставлял документы общества в организации и государственные органы.

- принимал непосредственное участие в сборе пакетов документов для заключения сделок купли-продажи недвижимости, аренды недвижимого имущества, переоформления прав на объекты незаверенного строительства, земельных участков.

- участвовал в консультациях с представителями различных государственных и муниципальных структур. (БТИ, КУМС, Отдел по учету, распределению и приватизации жилья, органы опеки и попечительства и пр.)

- выполнял функции агента.

- участвовал в переговорах сторон по согласованию формы и содержания некоторых гражданско-правовых договоров.

- осуществлял иную, связанную с юриспруденцией деятельность.

Основная часть.

Предприятие организованно в форме общества с ограниченной ответственностью в 2003г. Полное наименование предприятия - «Общество с ограниченной ответственностью "Агентство по торговле недвижимостью "Дом плюс".

Агентство по торговле недвижимостью "Дом плюс" создано в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 №14-ФЗ. Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом предприятия.

Основой целью создания агентства по торговле недвижимостью " Дом плюс" является осуществление предпринимательской деятельности для получения прибыли.

Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется единоличным исполнительным органом - генеральным директором Общества.

Предприятие агентства по торговле недвижимостью "Дом плюс" осуществляет свою деятельность в г. Южно-Сахалинск.

Общество с ограниченной ответственностью «ООО» осуществляет свою деятельность на основании устава, утвержденного единственным учредителем.

Ключевой сферой деятельности общества является деятельность на рынке недвижимости по предоставлению различных услуг в данной сфере.

Общество с ограниченной ответственностью «ООО» имеет офис, оборудованный всей необходимой офисной техникой, предоставляет все удобства клиентам.

Целью деятельности организации является получение прибыли.

Предметом деятельности Общества является:- Помощь гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой недвижимости для последующей ее покупки;- Помощь гражданам и организациям в поиске покупателя для продажи жилой и нежилой недвижимости;- Содействие гражданам и организациям в оформлении договоров купли-продажи недвижимости;- Помощь гражданам и организациям в заключении договоров аренды и субаренды жилой и нежилой недвижимости;- Консультационные услуги по вопросам связанным с гражданским оборотом жилой и нежилой недвижимости, конъюнктурой рынка недвижимости в Сахалинской области;- Представление интересов граждан и организаций в судах всех инстанций по спорам, связанным с жилой и нежилой недвижимостью;

Предприятие является малым, штат фирмы состоит из 6 человек.

При работе на предприятии я опирался на помощь моего руководителя, мнения и советы которого помогли мне постигнуть основы деятельности в коммерческой организации в должности юриста.

Общество с ограниченной ответственностью "Дом агентство по торговле недвижимостью "Дом плюс" имеет хорошую нормативно-правовую базу, представленную как в электронном виде, так и в печатном виде.

Особую роль в работе современного юриста занимает электронная правовая база («Гарант», «Консультант +»), которая часто обновляется и позволяет быстро и точно найти требуемые нормативно-правовые акты, образцы документов, статьи в профильных журналах и иную информацию.

В процессе практики я усовершенствовал свои навыки работы с электронно-правовыми системами, научился эффективно использовать имеющиеся ресурсы. В работе они мне помогали найти ответы на возникающие в процессе деятельности вопросы, такие как поиск источников регулирования определенных гражданско-правовых отношений.

Во время прохождения производственной практики мне поручалось составление договоров купли-продажи жилых (квартиры, индивидуальные частные дома) и нежилых помещений.

Опыт составления договоров купли-продажи, аренды и иных договоров, связанных с распоряжением объектами недвижимого имущества, опыт участия в регистрационных процедурах необходим каждому юристу-практику.

Для выполнения поставленных передо мною задач мне выдавались доверенности от имени клиентов, обратившихся за помощью в агентство, на оформление прав на недвижимость, представительство в судебном разбирательстве.

В процессе прохождения практики мне пришлось, в частности, столкнуться с вопросами перерегистрации прав на ведение строительства, права аренды и собственности на объект незавершенного строительства. В ходе выполнения данной работы пришлось консультироваться с представителями компетентных структур, глубоко изучить нормативно-правовую базу по данному вопросу и правоприменительную практику.

На практике возникала необходимость дачи консультаций клиентам по различного рода вопросам: купли-продажи недвижимости, наследственного права, оформления и переоформления прав на недвижимое имущество, раздела имущества, защиты своих жилищных прав, жилищных сертификатов, аренды и найма недвижимого имущества, выселения временных жильцов, регистрации по месту жительства.

Консультации давались мною как в устном, так и письменном виде, в том числе за плату.

В ходе консультаций мною был приобретен навык общения с людьми. Возникала необходимость просто и грамотно разъяснять клиентам, незнакомым с тонкостями юридических вопросов, положения действующего законодательства их права, предусмотренные жилищным и гражданским законодательством.

В ходе работы с клиентами и защитой их жилищных прав, в ряде случаев, возникала необходимость подачи исковых заявлений и участия в судебных процессах в качестве полномочного представителя.

Одним из самых интересных дел было дело по выселению из служебной квартиры, предоставленной в пользование работнику на период осуществления трудовой деятельности на предприятии. Нашей стороне удалось доказать в суде невозможность выселения, обратившегося в агентство клиента, по нескольким основаниям сразу.

В ходе практической деятельности мною были выявлен ряд «неработоспособных» положений в области жилищного законодательства. Пришлось столкнуться с рядом особенных положений, связанных с оформлением прав собственности на объект незавершенного строительства, выявилась трудности, связанные с отнесением того или иного объекта к категории недвижимого имущества.

За период прохождения практики мне пришлось дважды заниматься оформлением приватизации квартир. В связи с этим мною были получены практические навыки применения законодательства о приватизации жилищного фонда.

Чаще всего в работе приходилось сталкиваться с договорами купли-продажи и аренды недвижимости.

Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

 

Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

Что же касается договора купли-продажи жилых помещений, то здесь законодатель требует обязательной государственной регистрации не только перехода прав на недвижимого имущество, но и самого договора. Именно с этого момента договор считается заключенным. В городе Южно-Сахалинске такую государственную регистрацию осуществляет соответствующая Регистрационная палата.

Одним из самых проблемных моментов в моей деятельности явилось оформление необходимых документов в различного рода инстанциях. Выявились явные недостатки организационного характера, к примеры, неудобные часы приема граждан, иногда недостаточно точные и грамотные пояснения и консультации со стороны отдельных представителей таких инстанций.

 

Заключение

Прохождение производственной практики является важным элементом учебного процесса по подготовке специалиста в области юриспруденции.

Во время её прохождения будущий юрист применяет полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике.

Основными задачами производственной практики являются:

- получение практического опыта работы в качестве юрисконсульта.

- улучшение качества про­фессиональной подготовки.

- воспитания специалиста в духе уважения к закону.

- закрепление полученных знаний по общим и специальным правовым дисциплинам.

- проверка умения студентов пользоваться законодательством.

Широкий охват отраслей Российского права, с которыми мне пришлось сталкиваться на практике, позволил мне лучше усвоить изученный теоретический материал, полученный на занятиях в институте.

Я освоил некоторые тонкости применения норм Российского права на практике, понял, как работают некоторые законы, подзаконные акты, которые мне были непонятны, осознал их значимость в практической деятельности.

К сожалению, я могу отметить, что особенностью российской правовой системы является несовершенство нормативно-правовой базы, и, как следствие, нарушения закона, умышленно или по незнанию, некоторыми гражданами и юридическими лицами.

Практическая деятельность мне помогла научиться самостоятельно решать определенный круг задач, возникающих в ходе работы юриста. В частности, я научился составлять некоторые виды гражданско-правовых договоров, анализировать их содержание и их форму. В процессе прохождения практики мне пришлось плотно столкнуться с вопросами перерегистрации прав на ведение строительства, права аренды и собственности на объект незавершенного строительства. В ходе выполнения данной работы пришлось консультироваться с представителями компетентных структур, глубоко изучить нормативно-правовую базу по данному вопросу и правоприменительную практику.

Я еще раз убедился, что на практике будет востребована основная часть знаний, полученных мной на занятиях. Стало понятно, что в настоящий момент, время быстрого обновления законодательной базы, нельзя недооценивать значения электронных информационных систем, таких как, например, правовая система «Гарант». Также большую помощь в решении поставленных задач оказала мировая сеть Интернет, в которой можно в настоящее время найти множество полезной информации в области права, а также, которая является средством деловой электронной переписки.

 

Приложения.

ДОГОВОР

купли-продажи недвижимого имущества

г. Холмск «9»апреля 2004 г.

 

Закрытое акционерное общество _____________________в лице Генерального директора_____________, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью ________________ в лице Генерального директора_________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

 

Предмет договора.

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объект":

-__________________________, находящегося по адресу: ___________________.

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______________________.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности Продавца на указанный Объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Холмском филиале Сахалинского учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Сахалинской регистрационной палаты), регистрационное свидетельство _________________________________.

Цена договора.

2.1. Цена Объекта установлена в размере ____________руб., включая НДС.

2.2. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

 

Платежи по договору.

3.1. Покупатель обязуется оплатить стоимость Объекта, указанную в п. 2.1. договора в течение 30 дней с момента подписания сторонами настоящего договора путем перечисления всей суммы на счет Продавца либо на счет 3-го лица по указанию «Продавца».

3.2. Покупатель вправе досрочно исполнить свое обязательство с последующим письменным уведомлением об этом Продавца.

3.3. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на счет Продавца либо на счет третьего лица по указанию Продавца.

 

Передача имущества.

4.1. Объект передается Продавцом Покупателю по передаточному акту в течение 2 дней после подписания сторонами настоящего договора.

4.2. С даты подписания передаточного акта Покупателем ответственность за сохранность Объекта, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества, несет Покупатель.

4.3. Обязательство Продавца передать Объект считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности в Холмском филиале Сахалинского учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Сахалинской регистрационной палаты).

 

Ответственность сторон.

5.1. Стороны несут ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством РФ.