Принцип наилучшего использования имущества

Рассмотренные выше принципы оценки имущества направлены на определение стоимости в плане ее наилучшего (оптимального, наиболее вероятного, наиболее эффективного и рационального) использования Поэтому обобщающим принципом, концентрирующим в себе принципы всех трех групп, является основополагающий оценочный принцип - принцип наилучшего использования имущества. Иногда этот принцип ошибочно называют принципом наилучшего и наиболее эффективного использования имущества.

Наилучшее (наиболее эффективное) использование объекта имущества - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (т.е. дает оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекта на фактическую дату оценки). Изо всех факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта имущества, важнейшим является суждение о наилучшем использовании объекта. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Анализ наилучшего использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: физическая осуществимость использования, правомочность использования, финансовая оправданность использования. Анализ физической осуществимости означает рассмотрение физически (технически) реальных для данного объекта имущества способов использования Правомочность - соответствие рассматриваемого способа использования требованиям закона. Определение финансовой оправданности основано на рассмотрении тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу имущества. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика имущества в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую (т.е. приведенную к дате оценки имущества) стоимость объекта.

Изложенные выше частные принципы оценки имущества и обобщающий оценочный принцип - принцип наилучшего использования - представляют собой концептуальную основу оценки стоимости. На них основываются различные подходы к оценке стоимости различных объектов имущества - рыночный (сравнительный), затратный и доходный подходы.

ТЕМА 3.

Этапы процедуры оценки

 

1. Подготовительный этап.

2. Оценочный этап.

3. Заключительный этап.

 

Подготовительный этап

Выбор стандарта стоимости и методов оценки. Первым этапом проведения оценки бизнеса является определение искомой стоимости в соответствии с существую­щими стандартами стоимости. Затем, когда определен необ­ходимый стандарт стоимости бизнеса, определяются необхо­димые для оценки компании методы, наиболее подходящие в данном конкретном случае.

Подготовка информации для проведения оценки. К информации, используемой в процессе оценки, предъявляются следующие основные требования: достовер­ность, точность, комплексность.

В соответствии с определенными методами оценки оп­ределяется набор и объем необходимой информации. Ин­формация может черпаться из нескольких источников, как то: оцениваемая компания, фондовый рынок, различная стати­стическая информация, маркетинговые исследования и так далее.

Эта информация должна охватывать: - характеристики предприятия, доли акционеров в капи­тале предприятия или ценных бумаг, подлежащих оценке, включая права, привилегии и условия, количе­ственные характеристики, факторы, влияющие на кон­троль и соглашения, ограничивающие продажу или пе­редачу;

- общую характеристику предприятия, его историю и перспективы развития;

- финансовую информацию о предприятии за предыду­щие годы;

- активы и обязательства предприятия;

- общую характеристику отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие; их текущее состояние;

- экономические факторы, оказывающие влияние на дан­ное предприятие;

- состояние рынка капиталов как источника необходимой информации, например, о возможных ставках дохода по альтернативным капиталовложениям, об операциях со свободно обращающимися акциями, о слияниях и по­глощениях компаний;

- данные о предыдущих сделках с участием оцениваемого предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или его акций;

- другую информацию, которую оценщик сочтет имею­щей отношение к проведению оценки.

Как видно, при проведении оценки бизнеса необходимо использовать ретроспективную учетную информацию (бух­галтерскую отчетность) и текущие финансово-экономические показатели компании.

Время учета используемых данных и момент оценки ме­жду собой не согласованы. Расхождение данных во времени создает условия для появления в них различного рода иска­жений. Среди них можно назвать изменение стандартов учета исходных данных, деноминацию денежных единиц, колеба­ния курса валют, структурные изменения цен и др. Эти несо­ответствия порождают проблему корректировки всей исполь­зуемой финансовой и бухгалтерской отчетности с целью при­ведения их к общему временному эталону, в роли которого выступает момент оценки.

Приведение и корректировка финансовой отчетности может включать в себя:

- приведение финансовой информации об оцениваемой компании и компаниях-аналогах к единой основе;

- пересчет отчетных стоимостей в текущие;

- корректировка статей доходов и расходов таким обра­зом, чтобы они достаточно полно характеризовали ре­зультаты деятельности компании за продолжительный период времени;

- учет нефункционирующих активов и обязательств и связанных с ними доходов и расходов.

Приведение финансовой отчетности к единой основе - трансформация отчетности.

В пределах государственной системы бухгалтерского учета компания всегда имеет свободу выбора методов ведения бухгалтерского учета. Этот выбор закрепляется в приказе «Об учетной политике предприятия» сроком на один год и может изменяться в течение ряда лет. Принцип составления бухгал­терской отчетности не требует отражения реальной рыноч­ной стоимости тех или иных активов предприятия. В такой ситуации компании предпочитают использовать те методы ведения бухгалтерского учета, которые позволят минимизи­ровать налоги.

Оценка бизнеса требует получения стандартизирован­ных данных, отражающих реальное рыночное и экономиче­ское положение фирмы. Вследствие этого используемую бух­галтерскую отчетность компании необходимо привести к единому стандарту учета.

Поскольку российское законодательство не предоставля­ет стандарты на составление такого рода финансовых доку­ментов, а российские инвесторы не выработали единого об­щепринятого стандарта приведения отчетности предприятия для отражения его рыночного состояния, то возможным вари­антом является приведение отчетности к стандартам IAS / GAAP / FRS.

Корректировка используемой информации на инфля­цию.

Оценка предприятия должна базироваться на реальных (очищенных от влияния инфляции) значениях используемых показателей. В условиях значительного изменения цен учетные значения стоимостных показателей существенно отличаются от их реальных значений. Таким образом, использование учетных данных требует их корректировки с учетом динамики цен, т.е. инфляции (или дефляции) и структурного изменения цен. Од­нако в современных условиях экономики РФ основным явля­ется искажающее влияние инфляции.

В теории финансового менеджмента существуют два альтернативных пути корректировки (очищения) показателей на влияние инфляции:

- прямая корректировка активов и денежных сумм на зна­чения инфляционных показателей;

- учет влияния инфляции на активы и денежные суммы посредством включения в процедуру дисконтирования инфляционных показателей.

Различия в значении итоговых показателей при исполь­зовании указанных подходов являются незначительно мелки­ми в промышленно развитых странах с устоявшимся рынком и нормальным темпом инфляции. В странах с большими тем­пами инфляции или гиперинфляцией появляются различия в значениях итоговых показателей в зависимости от выбора того или иного подхода корректировки на инфляцию. При прове­дении оценки в РФ предпочтительнее использование методов, основанных на прямой корректировке денежных сумм на значения инфляционных показателей.

Более того, инфляция оказывает различное влияние на величины типа потока (выручка, прибыль, ввод фондов и т.п.) и на величины типа запаса (активы всех видов). Кроме того, искажение различных показателей связано с неодинаковостью условий их формирования в системе учета. В соответствии с итогами исследования корректировка учетных и проектных данных различного типа, необходимых для финансово- экономических расчетов и прогнозов, должна проводиться раздельно.

В качестве значений инфляционных показателей в зави­симости от области действия компании могут использоваться: индекс цен предприятий производителей, индекс потреби­тельских цен, значения девальвации основной валюты, или индекс цен может быть рассчитан для конкретной компании.

Оценка финансового положения компании. В процессе оценки бизнеса возникает необходимость предварительной проверки его финансового положения. Та­кая проверка позволяет получить важные справочные сведе­ния об оцениваемой компании и выполнить расчет значений корректировочных показателей, необходимых для нахожде­ния конечной стоимости бизнеса.

Для оценки финансового положения компании необхо­димо выбрать модель, позволяющую:

- учитывать выбранную модель корректировки показате­лей на влияние инфляции;

- отражать финансовое положение компании на момент оценки;

- установить соответствие финансового состояния требо­ваниям экономической безопасности компании;

- определить излишек (дефицит) оборотного капитала компании.

Методика оценки финансового положения компании для целей оценки бизнеса может быть основана на одном из трех основных подходов.

Первый подход предполагает организацию дифферен­цированного учета всех долговых обязательств по срокам их погашения. Параллельно устанавливается интенсивность бу­дущих денежных поступлений и проверяется их достаточ­ность на отдельные моменты времени. Такой подход основан на использовании первичной информации по финансовым потокам. Систематизация этих сведений весьма трудоемка и реально осуществима только в компаниях, ведущих управле­ние финансовыми потоками.

Второй подход основан на использовании специального баланса ликвидности, который позволяет устанавливать финансовое положение компании. При составлении баланса ли­квидности все статьи бухгалтерского баланса перегруппиро­вываются в зависимости от скорости их оборота. Сопоставляя части активов, реализуемых к определенному сроку, с частями пассивов, которые к этому же сроку должны быть оплачены (погашены), устанавливается величина платежного излишка или платежного дефицита на определенный момент.

Третий подход основан на использовании показателей, вычисляемых на основе сравнения объема отдельных средств и источников, сложившихся по состоянию на конкретный мо­мент времени. Это могут быть показатели ликвидности, пока­затели финансовой зависимости или автономии, показатели финансовой устойчивости и т.д.. Практическое использование любого варианта показателей связано с установлением крити­ческого уровня, позволяющего классифицировать финансо­вое положение предприятия с точки зрения платежеспособно­сти. Поскольку показатели служат лишь индикаторами и не позволяют прямо устанавливать степень платежеспособности, то этот метод не гарантирован от отсутствия ошибок. Однако в большинстве случаев он позволяет получить правильный диагноз истинного финансового положения предприятия, имеющий достаточную точность для его включения в после­дующую процедуру оценки предприятия. Также к достоинст­вам этого метода следует отнести высокую степень формализованности.

Оценка рисков компании

Для целей оценки бизнеса риск следует определить как степень неопределенности, связанной с получением ожидае­мых в будущем доходов, иными словами, это опасность недостижения (отклонения) планируемого объема ожидаемых бу­дущих доходов или риск нереализации прогноза.

При определенном уровне ожидаемых будущих доходов рынок заплатит за бизнес больше в том случае, если вероят­ность этих доходов выше. Другими словами, при определен­ном уровне ожидаемой будущей прибыли (или денежного потока, дивидендов и т.п.) чем ниже риск, тем выше текущая стоимость бизнеса.

Существует два подхода к трактовке элементов риска при проведении оценки:

Проведение понижающей корректировки ожидаемого будущего потока (прибыли, денежного потока, дивидендов и т.п.) с тем, чтобы отразить эту неопределенность;

Учет риска путем использования более высокой ставки дисконта при оценке ожидаемого потока с тем, чтобы отра­зить требуемую доходность как вознаграждение за риск.

Американскими учеными Бирманом и Шмидтом убеди­тельно показано, что теоретически более верным вариантом учета элемента риска является приведение ожидаемого буду­щего дохода к тому, что они назвали «скорректированным на определенность эквивалентом». Они рекомендуют вносить поправки в ожидаемый поток с помощью коэффициента, ко­торый отражает вероятность получения данного потока. За­тем появляется возможность применить один и тот же дис­конт (показатель стоимости капитала) для оценки всех аль­тернативных инвестиционных решений.

Однако на практике подход к учету риска путем использо­вания более высокой ставки дисконтирования является наибо­лее часто применяемым. Экономический смысл используемого увеличения ставки дисконтирования заключается в поиске не­которого дополнительного дохода, превышающего безрисковую ставку как компенсацию за риск владения этими активами. Этот подход представлен двумя наиболее распространенными моде­лями САРМ / АРТ и кумулятивным методом.

 

Оценочный этап

На этом этапе проводится выполнение необходимых расчетных процедур, предусмотренных избранными методами оценки бизнеса. Подробно этот этап будет рассмотрен в следующих главах.

При определении рыночной стоимости предприятия (бизнеса) в соответствии со «Стандартами оценки» должны использоваться три различных подхода - затратный, доход­ный и сравнительный, внутри которых могут быть различные методы и варианты расчетов.

Каждый из подходов выделяет особые характеристики предприятия, однако их совместное применение позволяет достаточно объективно определить величину стоимости дей­ствующего предприятия.

Суть затратного подхода состоит в поэлементной оценке активов и обязательств предприятия. При этом каждый актив оценивается по рыночной стоимости. Переоценку активов (здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задол­женность, финансовые вложения и т.д.) по рынку проводят ввиду того, что их рыночная стоимость может отличаться от балансовой в силу действия инфляции, изменения конъюнк­туры рынка и других факторов. Затем определяется рыночная стоимость обязательств. Рыночная стоимость собственного ка­питала предприятия будет равна разнице между рыночной стоимостью его активов и рыночной стоимостью обязательств.

Доходный подход учитывает перспективы развития предприятия и основывается на прогнозе будущих доходов и расходов. Данный подход при оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, по­скольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действую­щее предприятие, в конечном счете покупает не набор акти­вов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль.

И, наконец, третий подход, используемый при оценке стоимости предприятия, называют сравнительным подходом. Сравнительный подход в оценке предполагает, что ценность активов предприятия определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть достаточно полная и достоверная информация либо о рынке акций предприятий, аналогичных оцениваемому, либо о сделках с предприятиями-аналогами.

 

Заключительный этап

Корректировка стоимости

Вне зависимости от того, предпринимается ли попытка составить прогноз на будущее, или же за основу берутся рет­роспективные данные, оценка бизнеса опирается на ряд клю­чевых переменных. Их относительная важность может быть различной в зависимости от конкретной ситуации, но во мно­гих случаях на заключение о стоимости влияет такие внут­ренние переменные, как:

а. Корректировка стоимости компании на финансовое положение.

Ключевой внутренней переменной является финансовое положение оцениваемого объекта. Это наиболее важный каче­ственный показатель состояния предприятия (бизнеса), по­скольку очевидно, что убыточный бизнес, находящийся на пороге банкротства, не может иметь схожую стоимостную оценку с прибыльным и платежеспособным.

Для целей учета финансового состояния при проведении оценки предприятия используется такой количественный пока­затель, как излишек (дефицит) оборотного капитала. Величина излишка (дефицита) оборотного капитала рассчитывается мето­дом сопоставления требуемого и имеющегося оборотного капи­тала и имеющихся в наличии оборотных средств.

Если проведенный анализ финансового положения предприятия выявляет наличие излишка оборотного капита­ла, то его необходимо прибавить к полученной цене пред­приятия, поскольку та величина выражает имеющиеся в на­личии невостребованные высоколиквидные активы.

В случае выявления дефицита оборотного капитала, его необходимо вычесть из полученной цены предприятия, по­скольку эта величина представляет собой денежные средства, которые владелец (инвестор) предприятия должен вложить в предприятие с целью обеспечения его бесперебойного функ­ционирования в будущем.

b. Корректировка стоимости компании на оцениваемую долю (степень контроля) и на уровень ликвидности.

Размер оцениваемой доли (размер пакета акций - доля в уставном капитале) значительно влияет на его стоимость, что связано с ростом прав акционера при увеличении пакета акций.

Ликвидность - способность бизнеса (доли в нем) быть быстро реализованным - также влияет на его рыночную стоимость.

c. Основной управленческий персонал.

Возможно, наиболее высокой качественной характери­стикой многих закрытых компаний является их зависимость от одной или нескольких ключевых фигур управленческого пер­сонала. В некоторых случаях этот фактор может оказаться на­столько важным, что при оценке стоимости на него следует сделать отдельную специальную корректировку.

d. Низкая диверсифицированность производства.

Для многих закрытых компаний характерен очень узкий набор выпускаемой продукции, что может увеличить их рис­ки и/ или ограничить их возможности в сопоставлении с дру­гими фирмами. Узость производственного ассортимента мо­жет стать ограничителем как категорий потенциальных по­требителей, так и числа потенциальных потребителей в каж­дой категории. Она способна также увеличить риски, связан­ные с дефицитом некоторых основных видов сырья и мате­риалов или с началом выпуска новых конкурентоспособных продуктов.

e. Прочие факторы.

Прочие факторы, которые следует принимать во внима­ние в различных случаях, включают интенсивность и харак­тер усилий компании в области НИОКР, ее положение в отрасли, масштабы и качество активов в сопоставлении с други­ми компаниями, образовательные и учебные программы.