Метод переноса, распределения или соотнесения

Этот метод основан на том, что между стоимостью з.у и стоимостью возведённых на них сооружений, существует устойчивая связь, поэтому оценочная стоимость з.у. Расчитана на основе распределения общей цены продажи сопоставимого объекта на 2 составные части: з.у. и строения (улучшения)

Расчёт производится в последовательности:

1. Определяются элементы, по которым единый объект недвижимости (з.у.+улучшения) сравнивается с аналогами.
2. Устанавливается по каждому из элементов сравнения характер и степень отличия каждого аналога от единого объекта оценки, включая оцениваемый з.у.
3. Вычисляется по каждому из элементов сравнения корректировка цен аналогов, соответств. Его характеру и степени отличия каждого аналога от единого объекта оценки+оценки з.у.
4. Корректируются цены каждого аналога по каждому из элементов сравнения.
5. Расчитывается рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включая оцениваемый з.у.путём усреднения скорректированных цен аналогов.
6. Расчитывается рыночная стоимость оценки з.у. Путём умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включая в себя оцениваемый з.у., расчитанное в пункте 5, на наиболее вероятное значение доли з.у. В рыночной стоимости объекта недвижимости, определ. В результате анализа рынка.

Задача:

Расчитать стоимость земли в районе №1, по информации об аналогах. Объект недвижимости, находящийся на з.у. Этого района был продан за 4320т.р.

№	Средняя стоимости земли (т.р.)	Средн. Стоимость объекта аналога (т.р.)	Доля стоим. Земли в общей стоимости
			2300/8920=0,2578
			2150/8440=0,2547
			1980/8200=0,2515

2) Средне-арифметическая доля стоимости земли:

(0,2578+0,2547+0,2515)/3= 0,2547

3) Стоимость земли: 4320*0,2547=1100,304р

4) стоимость сооружений: 4320 — 1100,304=3219,696 т.р

 

 

Билет №28

Определение величин корректировок при оценки стоимости з.у.

Направленность корректировок:

· положительные - когда объект оценки лучше аналога;

· отрицательные - когда объект оценки хуже аналога.

Виды корректировок

В методологии оценки выделяют процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки

Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки: Vа = Cед × Kед × Ппр, где Vа - приведенная стоимость аналога с учетом поправки; Ппр - величина процентной поправки; Сед - цена продажи единицы сравнения; Кед - количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка изменяет цену одной единицы сравнения на определенную сумму: Vа = (Сед + Под) × Кед, где Под - величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка изменяет стоимость объекта в целом на определенную сумму: Vа = (Cед × Kед) + Пад, Пад - величина абсолютной денежной поправки.

Как правило денежная поправка применяется в следующих случаях:

· переданные права собственности

· условия финансирования (наличие кредита, отсрочки)

· условия продажи (типичные/нетипичные – родственники, кридитор-заемщик)

· экономические характеристики (ЧОД)

· отклонение от целевого использования (кафе в жилом доме - мешают)

· наличие движимого имущества, (дополнительных улучшений)

Процентная поправка применяется в следующих случаях:

· время продажи (дата оценки, сезонный характер)

· местоположение

· физические характеристики (качество, износ, размер…)

Методы расчета поправок

1. метод анализа парных продаж;

2. метод прямого анализа характеристик;

3. экспертный метод;

4. статистические методы.

 

Билет №30

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недви­жимости

Заключительным этапом сравнительного подхода в оценке не­дви­жи­мости является анализ произведенных расчетов с целью по­лучения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо

1) тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины;

2) провести согласование скорректированных величин сопос­тавимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкрет­ном случае.

 

 

Билет № 31

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

 

Билет №32

Результатом работы оценщика является отчет об оценке, который составляется в соответствии с Федеральным законом РФ №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом РФ № 143-ФЗ от 14.11.2002 г. «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом РФ № 157-ФЗ от 27.07.2006 г., а также в соответствии с Федеральными стандартами оценки, утвержденными Правительством РФ.

Отчет об оценке может быть использован в суде для урегулирования имущественных споров. Проведение независимой оценочной экспертизы в данном случае осуществляется по предписанию суда.

Содержание отчета может варьироваться в зависимости от объекта оценки, вида определяемой стоимости, цели оценки, однако должно включать обязательные сведения, определенные указанными выше законодательными актами:

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

· основные факты и выводы, в том числе — общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки;

· место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничительные условия;

· анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, влияющих на его стоимость; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

· описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, а также согласование результатов, полученных с применением этих подходов;

· дата определения стоимости объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

· цели и задачи оценки;

· сведения о заказчике оценки и об оценщике;

· В ПРИЛОЖЕНИИ к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (в том числе правоустанавливающие документы, акты технической инвентаризации, заключение специальных экспертиз и др. документы при их наличии).

Содержание типичного отчета об оценке состоит из следующих разделов:

1. 1. Общие сведения и задание

2. 2. Ограничивающие условия и сделанные допущения

3. 3. Описание объекта

4. 4. Описание имущественных прав

5. 5. Обзор рынка недвижимости

6. 6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

7. 7. Затратный подход

8. 8. Сравнительный подход

9. 9. Доходный подход

10. 10. Согласование результатов

11. 11. Определение ликвидационной стоимости

12. 12. Приложения

 

Каждый отчет об оценке СОЭКС подписан, скреплен печатью нашей организации, прошит и постранично пронумерован