Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента - жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг - служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.
Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит исследова-телей к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют боль-шинству граждан приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение усугубляется тем, что стоимость строительства по темпам роста значительно опережает доходы населения.
В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допуще-ниями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его уча-стниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В опреде-ленной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши – по-зволяет создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так назы-ваемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о соци-альном, потребительском характере рынка вторичного жилья.
Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.
В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого жи-лья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков, реальное состояние которых от-ражено на рис.1.
Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бед-ных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывает-ся и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирова-ние самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подхо-де, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.
В целях повышения эффективности регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание жи-лищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь обусловливает необходимость формирования соответствующей специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на федеральном, так и на местном уровнях.
Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости является также его информационная прозрачность, которая дает участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений. Для ее достижения нужно прежде всего создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая позволит получить ясное представление о существующих в данной сфере тен-денциях.
Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен сегодня из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи раз-решений на строительство и монопольных местных рынков строительства.
Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности населения брать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые квартиры финансируются на основе применения схем застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими. Будущие владельцы квартир должны внести значительный первоначальный взнос за недостроенную кварти-ру, а финансирование по принципу «плати из текущих доходов» означает, что семьи берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства. Но-вые покупатели зачастую платят дополнительно 20 процентов от покупной це-ны для внутренней отделки квартиры, монтируя электропроводку и бытовые приборы. Замена финансирования разработчика кредитованием коммерческого банка при использовании последовательной и хорошо развитой системы андер-райтинга заемщика и процентных ставок, таким образом, поможет сделать но-вые квартиры более доступными. Благодаря этому также будут предоставлены средства для капитального ремонта и технического содержания существующего жилищного фонда.
Современные особенности андеррайтинга заемщика кредита и стандартов обслуживания банками являются следующими:
Максимальный срок - 15 лет для кредиторов-коммерческих банков, 20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процент-ные ставки на рынке и инфляционные ожидания.
Минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процен-тов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количе-ством сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыноч-ной цены.
Процентные ставки устанавливаются на уровне от 21 до 23 процентов, если кредит выдается в рублях, и на уровне от 12 до 15 процентов, если кредит деноминирован в долларах США. Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы между использованной став-кой и рыночной ставкой.
Возможность обращения взыскания на имущество должника является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Препятст-вия, мешающие выселению, по-прежнему вызывают сомнения относительно эффективности использования собственности в виде залога при получении ипо-течных кредитов и в случае ипотечных ценных бумаг. Ряд законов, принятых после 1998 года, улучшили положение с регистрацией прав собственности и их применением, нормализовали ситуацию с субсидиями и разрешили обращать взыскание на залог ипотеки. Хотя эти законы делают важный шаг, предостав-ляя кредиторам, имеющим право ареста имущества должника, обращать взы-скание на это имущество, если заемщик перестает платить, действие этих зако-нов ограничено, и в судах было рассмотрено мало дел для апробации их дейст-вия.
Залоговые права кредиторов по-прежнему ограничены банковскими кре-дитами. Это ограничивает способность заемщиков рефинансировать кредиты, когда инфляция падает, а процентные ставки снижаются. Обращение взыскания на залог в случае отказа от уплаты долга ограничено правами семей, особенно семей с несовершеннолетними детьми, из-за которых не просто выселить такие семьи. В результате, в случае отказа заемщика возвращать кредит в реальности права кредиторов ограничиваются попытками пойти на мировую и договорить-ся о продаже жилья, сдать жилье заемщику, не вернувшему кредит, в аренду, или переселить семью.
Принятие нового Жилищного кодекса должно внести ясность в разреше-ние подобных вопросов. В настоящий момент ведется обсуждение новых зако-нов, предусматривающих создание местного жилого государственного фонда, который будет расширяться за счет новых и/или пустующих квартир, для пре-доставления жилья семьям, не возвратившим кредит, и таким образом позволит кредиторам применить свое залоговое право ареста имущества должника.
Если говорить об организационно-финансовых схемах системы индиви-дуального жилищного строительства, необходимо, прежде всего, ясно осозна-вать, что:
становление системы будет происходить неодномоментно. Это про-цесс, а его протяженность по времени будет исключительно зависеть от согла-сованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней. Неудачные попытки построить систему только из Федерального центра, по существу навязывая ее регионам, как и построение региональных моделей независимо от Федерального центра, убедительно подтверждают этот тезис;
формирование системы с необходимостью будет проходить опреде-ленные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватная организаци-онно-финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и в конце концов образуют целостный самодостаточный кредит-но-финансовый организм. Организационно-финансовые схемы, обеспечиваю-щие различные стадии, могут создаваться параллельно, более того, для ускоре-ния процесса они должны создаваться параллельно. Однако нужно отдавать се-бе отчет в том, что они начнут эффективно функционировать как единое целое только по мере того, как для этого созреют объективные условия и будет созда-на соответствующая правовая база.
Анализ состояния вопроса показывает, что из-за низких доходов значи-тельной части населения, а также дороговизны заемных средств благодаря вы-соким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной ба-зы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшаю-щейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.
При малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные соб-ственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механиз-мы, позволяющие их накапливать. Так называемые накопительные схемы по-лучили широкое распространение в Европе, они присущи всем странам с низ-ким уровнем доходов населения (в том числе в странах с переходной экономи-кой).
Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.
Естественным инструментом, позволяющим людям с минимальным рис-ком накапливать средства в рамках схем накопительного страхования, являются страховые компании.
Другим инструментом накопления средств граждан являются кредитные потребительские союзы, деятельность которых регулируется ст. 116 Граждан-ского Кодекса Российской Федерации.
В настоящее время, после принятия Правительством государственной концепции ипотечного жилищного кредитования, открываются новые возмож-ности для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме жилищных ссудосберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен сыграть Федеральный закон, инициатором в разработке которого выступили Комиссия Государственной Думы по ипотечному кредитованию и Правитель-ство Российской Федерации. Этот закон призван окончательно закрепить «пра-вила игры» кредитных союзов, а также установить формы государственного контроля за их деятельностью. Последнее особенно важно, имея ввиду недав-ний печальный опыт «финансовых пирамид». Видимо, целесообразно преду-смотреть создание специального правительственного органа типа Государст-венной инспекции, который бы совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг регулировал и контролировал деятельность кредитных союзов как организаций, оперирующих средствами населения.
В перспективе по мере развития банковской системы центральное место в пространстве первичных ипотечных кредитов, безусловно, займут банки. Сего-дня, однако, их возможности существенно ограничены, поскольку российская банковская система ориентирована на универсальные банки, а сами они рабо-тают, в основном, на «коротких» деньгах. В этой связи процентные ставки по выдаваемым ими кредитам являются слишком высокими, чтобы стать привле-кательными для массового потребителя.
