Финансовые консультанты очень важны. Но проблема заключается в том, что многие из них не являются ни богатыми людьми, ни преуспевающими инвесторами. В одной газетной статье какая-то женщина, официально зарегистрированная как финансовый консультант, выразила следующее мнение относительно моего совета заняться недвижимостью: «Многие люди сделали уйму денег, занимаясь недвижимостью, но все это происходило в таких штатах, как Калифорния и Коннектикут. Наши клиенты, живущие здесь, на Среднем Западе, лишены возможности повторить подобный опыт».
За такие слова клиентам следовало бы ее уволить. Причина, по которой эти люди на Среднем Западе не сделали денег, занимаясь недвижимостью, заключается именно в том, что она была их советчиком. Если вы разбираетесь во всем, что связано с недвижимостью, в налоговом и корпоративном законодательстве и у вас есть хороший брокер и квалифицированный бухгалтер, то вы сможете сделать деньги в недвижимости, даже если данная собственность не повышается в цене или не приносит рентного дохода. Ее заявление о том, что собственность повышается в цене только в Калифорнии и Коннектикуте, также неверно. Если бы она знала свой рынок недвижимости, то знала бы и то, что наиболее быстро растущим в цене рынком недвижимости в Америке являются из небольших городов: Лас-Вегас (штат Невада) и из больших, растущих городов — Финикс (штат Аризона). Она знала лишь о Калифорнии и Коннектикуте, потому что услышала эти названия из новостей, а большинство новостей в области инвестиций касаются бумажных активов. Она не знает того, что знают профессиональные инвесторы по недвижимости, и тем не менее дает совет с таким видом, как будто знает все.
Как частенько говорил богатый папа, «никогда не спрашивай страхового агента, следует ли тебе покупать страховку». Большинство финансовых консультантов являются в первую очередь страховыми агентами, а не инвесторами. Страхование — очень важная проблема при инвестировании, но далеко не единственная.
Как найти прекрасную инвестицию
Меня часто спрашивают: «Как найти хорошую инвестицию в недвижимость?» На это я отвечаю: «Вы должны тренировать свой разум, чтобы научиться видеть то, чего не могут увидеть другие».
А затем, как правило, следует вопрос: «Как это сделать?» Ответ: «Так же, как любой покупатель находит хорошую сделку». В начале этой книги я писал о людях, сосредоточенных на экономии и курсирующих от одного магазина к другому в поисках выгодных покупок. То же самое происходит и с недвижимостью, и с любимы инвестициями — вам нужно стать профессиональным покупателем.
100:10:3:1
Доктор Долф Дерус, мой старинный друг, написал книгу для серии «Богатый папа рекомендует» под названием «Сокровища недвижимости: Как стать богатым, используя деньги вашего банкира». Ясно, что мы сговорились относительно названия. В этой книге он подробно рассматривает, как найти выгодные сделки с недвижимостью, которые большинство людей упускают. Дерус обсуждает также, как можно улучшить вашу собственность, чтобы повысить ее ценность; и выделяет основной момент — как покупать собственность. Он называет это методом покупки собственности — 100:10:3:1. Это значит, что он анализирует 100 объектов собственности, делает предложения по десяти из них, получает положительный ответ от трех продавцов и покупает один. Другими словами, происходит что-то аналогичное процессу хождения по магазинам.
Поцеловать много лягушек
Как вы знаете, богатый папа любил использовать волшебные сказки в качестве средства обучения. Ему очень нравилась сказка о принце, который должен был поцеловать лягушку, чтобы найти свою прекрасную принцессу. Богатый папа часто говорил: «Тебе же нужно поцеловать много лягушек, чтобы узнать, которая из них принцесса». В инвестировании, да и во многих других областях жизни это правило подтверждается. Сегодня я всегда прихожу в изумление, когда слышу, что кто-то устроился на работу в возрасте 25 лет и остается на этой должности всю свою жизнь. Я удивляюсь, как в таком случае этот человек может узнать разницу между хорошим и плохим местом работы. Когда я встречаю человека, принявшего решение стать врачом в 15 лет, я удивляюсь, на основании какого опыта он принимает такое решение. То же самое относится и к области инвестирования, и ко всей области человеческих взаимоотношений в целом.
Богатый папа говорил: «Большинство людей избегают необходимости целовать лягушек и вместо этого женятся на них». При этом он имел в виду следующее: когда дело касается инвестирования и будущего этих людей, у большинства из них нет времени для «поцелуев». Вместо того чтобы уделить время поискам хороших инвестиций, большинство действует импульсивно, сгоряча, позволяя какому-нибудь приятелю или родственнику управлять своими финансовыми проблемами.
Жениться на жабе
Недавно ко мне пришла одна моя приятельница и сказала:
— Я последовала твоему совету и инвестировала в рентную собственность.
— Что же ты купила? — полюбопытствовал я.
— Я купила красивый многоквартирный дом недалеко от побережья в Сан-Диего.
— А сколько объектов собственности ты перед этим посмотрела? — спросил я.
— Два, — сказала она. — Брокер показал мне два здания в том квартале, и я купила одно из них.
Примерно через год я спросил ее, как идут дела с инвестированием в недвижимость.
— Я теряю приблизительно 460 долларов в месяц, — ответила она.
— Почему так много?
— Во-первых, совет, управляющий ассоциацией домовладельцев, поднял ежемесячную плату за эксплуатационное обслуживание. Во-вторых, я не знала, сколько ренты могу собрать за месяц. Это оказалось намного меньше, чем я думала, — разочарованно сказала она. — Я попыталась продать эту собственность, но выяснилось, что заплатила на 25 тысяч долларов больше, чем мне готовы заплатить на рынке сейчас. Поэтому ситуация такова: я не хочу терять деньги и не могу позволить себе лишиться 25 тысяч долларов, продав эту собственность дешевле, чем купила.
Как сказал бы богатый папа, «вот цена за то, что человек не захотел поцеловать несколько лягушек. А если ты их не поцелуешь, то, возможно, кончишь тем, что женишься на жабе». Так как моя приятельница не выполнила своего домашнего задания, она в итоге вышла замуж за жабу, что обошлось ей намного дороже.
А как оценить, насколько хороша та или иная инвестиция в недвижимость? Опыт — вот величайший учитель. Ниже я привожу 10 очень важных уроков, которые мои Друзья и я получили в процессе жизни. Дополнительно я подчеркну несколько других моментов, которые могут оказаться для вас полезными.
Какова цена, если не хочешь «ходить по магазинам»
Когда люди спрашивают меня, как я научился находить прекрасные инвестиции в недвижимость, я просто говорю: «Вам нужно хорошенько походить по магазинам». Я полностью одобряю формулу Долфа Деруса для нахождения прекрасных инвестиций — 100:10:3:1. За свою жизнь мы с Ким осмотрели и всесторонне проанализировали буквально тысячи объектов собственности. Когда нас спрашивают: «Откуда вы так много знаете о недвижимости?» — мы говорим: «Мы проанализировали тысячи возможностей для инвестирования». Кроме того, мы сделали сотни предложений на покупку собственности — над многими из них продавцы просто смеялись. Суть в том, что каждый осмотренный нами объект собственности и каждое сделанное нами предложение обогащали наши знания и опыт относительно рынка недвижимости и человеческой натуры.
Когда нас спрашивают: «А что вы делаете, когда у вас нет денег?» — мы даем тот же ответ: «Идем по магазинам». На своих семинарах по инвестированию я часто говорю: «Когда вы идете в торговый центр, никто у вас не спрашивает, есть у вас деньги или нет. Розничные торговцы хотят, чтобы вы купили, и поэтому всячески "обхаживают" вас». То же происходит и с большинством инвестиций. Осмотр, вопросы, выяснение деталей — вот каким образом я повышаю свое образование. Того, что я узнал об инвестировании, нельзя найти ни в одной книге. Точно так же, как вы не можете научиться по книге играть в гольф, вы не можете по книге натренировать свой разум видеть выгодные инвестиции, которых не видят другие. Вы должны выйти из дому и отправиться на поиски.
