Определение рыночной стоимости объекта оценки

Определение стоимости здания:

Стоимость объекта оценки = С_зем+ С_зд+П_пр-С_из, (53)

Где С_зем – стоимость права аренды земельного участка,

С_зд – затраты на создание объекта недвижимости, аналогичного оцениваемому,

П_пр – прибыль предпринимателя.

С₂₀₁₄ = 30396,03 · 5,43 = 165050,4 тыс. руб.

Стоимость права аренды земельного участка: 3769,7 тыс. руб.

Прибыль предпринимателя: 0,156·165050,4 = 25747,9 тыс. руб.

Стоимость объекта оценки = 3769,7 + 165050,4 +25747,9 – 17898 = 176670 тыс. руб.

C_1м² = 176670 /3900= 45,3 тыс. руб.

Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета затратным подходом на май 2014 года, составляет 176670 тыс. руб. Стоимость 1м² – 45,3 тыс. руб./м²

Сравнительный подход

В Федеральных стандартах дается следующее определение сравни­тельного подхода: «Совокупность методов установления (определения) сто­имости, основанных на корректировке и обобщении информации о рыночных ценах на объекты, идентичные объекту оценки, или на рыночных ценах на объекты-аналоги в зависимости от соотношений характеристик объекта оцен­ки и объектов-аналогов». [13]

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки: спроса и предложения, замещения и вклада.

Основополагающим является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Методы сравнительного подхода используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений.

При расчете рыночной стоимости объекта используется метод сравнения продаж. Он основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условиях.

Элементы сравнения — это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К обязательным критериям выбора элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся: право собственности на недвижимость, условия финансирования, местоположение, физические характеристики.

Подбор аналогов и их характеристики сведен в таблицы 17 и 19.

 

Таблица 17

Описание аналогов (торговая недвижимость)

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Право собственности	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде
Местоположе-ние	САО	ЦАО	ЦАО	ЦАО
Адрес	ул. Красный Путь, 101	ул. Красный Путь, 8	ул. Челюскинцев	ул. Волочаевская, 13Е

 

Продолжение таблицы 17

Дата оферты		15.05.2014	16.05.2014	05.04.2014
Транспортная доступность	на магистрали городского значения	на магистрали городского назначения	на магистрали городского назначения	на магистрали городского назначения
Площадь земельного участка в м2.
Техническое состояние	отличное	отличное	отличное	отличное
Назначение	торговое	торговое	торговое	торговое
Общая площадь
Этажность
Материал	кирпич	кирпич	кирпич	железобетон
Качество отделки	хорошая отделка (стандарт)	улучшенная	хорошая отделка (стандарт)	хорошая отделка (стандарт)
Обеспечен-ность парковочными местами	Хорошая (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест)	Неудовлетворительное (парковка вдоль магистралей, на прилегающей территории с недостаточным количеством парковочных мест)	Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест)	Неудовлетворительное (парковка вдоль магистралей, на прилегающей территории с недостаточным количеством парковочных мест)
Инженерные сети	эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет, пожарнаясигнализация	эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет, пожарная сигнализация	эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет	эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет
Доступность для ММГН	Доступно	Не доступно	Не доступно	Доступно
Цена продажи, тыс. руб.		15 000	13 850

 

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Расчет стоимости объекта с учетом корректировок показан в таблицах 18 и 20.

Таблица 18

Расчет стоимости объекта с учетом корректировок (торговая недвижимость)

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. руб.
Общая площадь
Цена за 1м2, тыс. руб.
Рыночные поправки
Единица сравнения
Право собственности	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде
Корректировка, %		0%	0%	0%
Скорректированная величина, тыс. руб.
Дата оферты		15.05.2014	16.05.2014	05.04.2014
Корректировка, %		0%	0%	0%
Скорректированная величина, тыс. руб.
Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Физические поправки
Местоположение	САО	ЦАО	ЦАО	ЦАО
Адрес	ул. Красный Путь, 101	ул. Красный Путь, 8	ул. Челюскинцев	ул. Волочаевская, 13Е
Корректировка, %		0%	+5%	0%
Скорректированная величина, тыс. руб.
Качество отделки	Хорошая (стандарт)	Улучшенная (с элементами дизайна)	Хорошая (стандарт)	Хорошая (стандарт)
Корректировка, %		-5%
Скорректированная величина, тыс. руб.		44,7
Этажность	Первый этаж	Первый этаж	Первый этаж	Первый этаж
Корректировка, %
Скорректированная величина, тыс. руб.		44,7

 

Продолжение таблицы 18

Обеспеченность парковочными местами	Хорошая	Неудовлетворительная	Удовлетворительная	Неудовлетворительная
Корректировка, %		+7%	+5%	+7%
Скорректированная величина, тыс. руб.		47,8	44,1	53,5
Транспортная доступность	Хорошая (на магистрали городского значения)	Хорошая (на магистрали городского назначения)	Удовлетворительная	Удовлетворительная
Корректировка, %		0%	+5%	+5%
Скорректированная величина, тыс. руб.		47,8	46,3	56,2
Площадь
Корректировка, %		0%	0%	0%
Скорректированная величина, тыс. руб.		47,8	46,3	56,2
Площадь земельного участка
Корректировка, %		+7%	+7%	+7%
Скорректированная величина, тыс. руб.		51,1	49,5	60,1
Доступность для ММГН	доступно	не доступно	не доступно	доступно
Корректировка,%		+2%	+2%	0%
Скорректированная величина		52,1	50,2	60,1
Выводы
Общая чистая коррекция, тыс. руб.		5,1	10,2	10,1
В % от цены продажи		10,9%	25,5%	20,2%
Общая валовая коррекция, (ОВК) тыс. руб.		9,7	10,2	10,1
В % от цены продажи		21%	25,5%	20,2%
Коэф. значимости		0,32	0,34	0,34
Весовой коэффициент		0,34	0,33	0,33
Стоимость 1м2, тыс. руб.	54,1	52,1	50,2	60,1

 

Таблица 19

Описание аналогов (офисная недвижимость)

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Право собственности	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде
Местоположе-ние	САО	ЦАО	КАО	ЦАО
Адрес	ул. Красный Путь, 101	Ул. Таубе, 5	Ул. Новороссийская, 4	Ул. Маршала Жукова
Дата оферты		29.05.2014	29.05.2014	28.05.2014
Транспортная доступность	Хорошая	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Хорошая
Площадь земельного участка в м2.
Техническое состояние	отличное	отличное	отличное	отличное
Назначение	офисное	офисное	офисное	офисное
Общая площадь
Этажность
Качество отделки	хорошая отделка (стандарт)	хорошая отделка (стандарт)	хорошая отделка (стандарт)	хорошая отделка (стандарт)
Обеспечен-ность парковочными местами	Хорошая (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест)	Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест)	Хорошая (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест)	Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест)
Инженерные сети	эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет	эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет	эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет	эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет
Цена продажи, тыс. руб.

 

Таблица 20

Расчет стоимости объекта с учетом корректировок (офисная недвижимость)

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. руб.
Общая площадь
Цена за 1м2, руб.
Рыночные поправки
Единица сравнения
Право собственности	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде	на здание, земля в аренде
Корректировка,%		0%	0%	0%
Скорректирован-ная величина, тыс. руб.
Дата оферты		29.05.2014	28.05.2014	29.05.2014
Корректировка,%		0%	0%	0%
Скорректирован-ная величина, тыс. руб.
Физические поправки
Местоположение	САО	ЦАО	КАО	ЦАО
Адрес	ул. Красный Путь, 101	ул. Таубе, 5	ул. Новороссийская, 4	ул. Маршала Жукова
Корректировка,%			+10%	-5%
Скорректирован-ная величина, тыс. руб.			46,2	46,6
Транспортная доступность	Хорошая	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Хорошая
Корректировка		+5%	+5%
Скорректирован-ная величина, тыс. руб.		47,3	48,5	46,6
Площадь
Корректировка
Скорректирован-ная величина, тыс. руб.		47,3	48,5	46,6
Материал	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректирован-ная величина, тыс. руб.		47,3	48,5	46,6
Качество отделки	хорошая отделка (стандарт)	хорошая отделка (стандарт)	хорошая отделка (стандарт)	хорошая отделка (стандарт)
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректирован-ная величина, тыс. руб.		47,3	48,5	46,6

Продолжение таблицы 20

Обеспеченность парковочными местами	Хорошая (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест)	Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест)	Хорошая (на отдельной территории с достаточным количеством парковочных мест)	Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест)
Корректировка		+4%	0%	+4%
Скорректирован-ная величина, тыс. руб.		49,2	48,5	48,5
Площадь земельного участка
Корректировка		+7%	-5%	+5%
Скорректирован-ная величина, тыс. руб.		52,6
Выводы
Общая чистая коррекция, тыс. руб.		+7,6	+4
В % от цены продажи		17%	10%	4,1%
Общая валовая коррекция, (ОВК) тыс. руб.		7,6		6,8
В % от цены продажи		17%	21,4%	14%
Коэф. значимости		0,32	0,38	0,3
Весовой коэффициент		0,34	0,29	0,37
Стоимость 1м2, тыс. руб.	50,1	52,6

 

Все корректировки приняты на основе анализа рынка за 4 квартал 2013 года по данным Омской Коллегии Оценщиков.

Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.

Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных денежных корректировок.

Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле:

, (54)

Где Кз_ан1 - коэффициент значимости аналога 1;

ОВК_ан - общая валовая коррекция аналога.

Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВК_ан1).

 

, (55)

 

Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:

, (56)

 

Где С_м — стоимость 1м²;

СС_ан — скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.

С_1м²_торг= 52,1*0,34+50,2*0,33+60,1*0,33 = 54,1 тыс. руб.

РС _торг. = С_1м²_торг · S_торг = 54,1 · 300 =16230 тыс. руб.

С_1м²_оф.= 52,6*0,34+46*0,29+51*0,37=50,1 тыс. руб.

РС _оф. = С_1м²_оф. · S_оф. = 50,1*3600 = 180360 тыс. руб.

РС= РС _торг.+ РС _оф.= 16230+180360= 196590 тыс. руб.

С_1м²=196590/3900=50,4 тыс. руб.

 

Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета сравнительным подходом на май 2014 года, составляет 196590 тыс. руб. Стоимость 1 м² = 50,4 тыс. руб.

Доходный подход

Определение стоимости объекта оценки с точки зрения дохода основывается на том принципе, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех чистых доходов, которые она принесет в будущем. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Доходным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохо­да, который он генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использо­ванием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтирования. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе дисконтирования денежных потоков — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

В целом эти методы можно определить следующим образом.

Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

Метод дисконтирования денежных потоков — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций. [49]

В дипломном проекте используется метод капитализации доходов, поскольку объект приносит стабильный предсказуемый доход.

Расчет дохода

1. Потенциальный валовой доход — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Для расчета чистого операционного дохода принята существующая арендная ставка для данного здания – 1,2 тыс. руб/м².

Потенциальный валовой доход (ПВД) равен:

 

ПВД=(С_а∙S)∙12, (57)

 

Где С_а - ставка арендной платы, тыс.руб/мес;

S – арендуемая площадь, м²;

12 – число месяцев в году.

ПВД =1,2 · 3900· 12 = 56160 тыс. руб/год,

2. Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД –Потери+Прочие доходы (58)

Расчет коэффициента загрузки:

К_з = 1 – (Д_н · Т_с) / N_а, (59)

Где К_з – коэффициент загрузки;

Т_с — средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна. Для помещений, со сходными техническими характеристиками и особенностями расположения, средний срок экспозиции на рынке составляет 3 месяца, значит,

Т_с = 3 / 12 = 0,25года.

Поскольку в данном расчете принято, что один раз в два года происходит смена арендатора на всей площади объекта оценки, то:

Д_н = 0,5 — доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договор.

N_a = 1 — число арендных периодов в году.

К_з = 1 – (0,5 · 0,25) / 1 = 0,88.

 

Коэффициент потерь при сборе арендной платы учитывает условия и сроки оплаты.

Для расчета потерь используются статистические данные, согласно которым общая сумма потерь составляет примерно 10% от потенциального валового дохода. Значит, К_п = 0,96.

В настоящее время в здании занято 100% площади.

ДВД= 56160 · 0,88 · 0,96 · 1 = 47444 тыс. руб/год.

 

Расчет коэффициента капитализации

Ставка капитализации определяется методом кумулятивного построения.

В текущих условиях рынка недвижимости, коэффициент капитализации целесообразно рассчитывать методом кумулятивного построения:

, (60)

Где К — коэффициент капитализации;

БС — безрисковая ставка (8,25);

ВН — премия за вложения в недвижимость;

ПНЛ — премия за низкую ликвидность объекта;

ПУИ — премия за управление инвестициями;

НВК – норма возврата капитала.

Безрисковая ставка (безопасная) — ставка, являющаяся эталоном минимального риска. В данном случае на дату оценки она составляет 8,25 %, что соответствует ставке Сбербанка России.

Премия за риск — учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Премия за риск принимается в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Премия за вложения в недвижимость — учитывает вероятность неполучения прибыли и не возмещения первоначально вложенных средств и соответствует размещению капитала в данный вид собственности.

По статистическим данным принимаю премию за вложение в недвижимость 2,5%.

Премия за низкую ликвидность — учитывает потенциальную возможность инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также, необходимые для этого затраты. Премия за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

, (61)

 

Где С – срок экспозиции объекта на рынке;

Бс – безрисковая ставка.

Средний срок экспозиции на рынке составляет 3 месяца.

Премия за управление инвестициями — учитывает необходимость осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора. Премия за управление инвестициями определена по данным, предоставляемым управляющими компаниями г. Омска, составляет 1%.

Норма возврата капитала предполагает возврат вложений в период срока экономической жизни объекта. Норма возврата капитала рассчитывается по формуле:

 

, (62)

 

 

Где НВК — норма возврата капитала;

Сэ – срок экономической жизни объекта;

ДО – дата оценки (год);

Двэ - дата ввода в эксплуатацию (год).

К=8,25+2,5+2,06+1+2,3=16%

Расчет рыночной стоимости

Стоимость объекта определяется по формуле:

РС = ЧОД / К, (63)

где:

ЧОД – чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов за год.

ЧОД = ДВД – ОР, (64)

где:

Расчет операционных расходов представлен в таблице 21

Таблица 21

Операционные расходы

№ п/п	Операционные расходы:	Результаты расчетов
	Коммунальные платежи, тыс. руб/год
	Зарплата обслуживающего персонала тыс.руб/год
	- обслуживающий персонал (3 чел)	432,000
	- администратор (1 чел)	204,000
	- электрик (1 чел)	144,000
	- сантехник (1 чел)	144,000
	- дворник (1 чел)	96,000

 

Продолжение таблицы 21

	- лифтер (1 чел)	84,000
	- охранник (3 чел)	540,000
	На содержание территории, тыс. руб.	80,000
	Текущий ремонт помещений, тыс. руб.	3000,000
	Налог на имущество, тыс. руб.	2613,000
	Страховые взносы, тыс. руб.	1162,500
Итого, тыс. руб.:	10025,5

 

ЧОД =47444 – 10025,5= 37418,5 тыс. руб.

РС=37418,5 / 0,16 = 233865,6 тыс. руб.

С_1м2= 233865,6 /3900 = 60 тыс. руб./м²

Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета доходным подходом на май 2014 года, составляет 233865,6 тыс. руб. Стоимость 1 м² = 59,9 тыс. руб./м².