Понятие и сущность договора социального найма жилого помещения

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще, во временное возмездное владение и пользование, в частности, является договор найма жилого помещения. Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить Жилищный кодекс РСФСР[1] (Далее — ЖК РФ) и уже упоминавшийся Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

По договору найма жилого помещения одна сторона — соб­ственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для про­живания в нем (п.1 ст. 671 ГК). Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем до­говорам найма жилого помещения независимо от того, кто явля­ется собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем. ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социально­го пользования(договор социального найма) и договор найма жи­лого помещения, в котором наймодатель выступает как предпри­ниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма»[2].

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие чер­ты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих дого­ворах именуются «наймодатель» и «наниматель». В Гражданском кодексе РФ содержат­ся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674 ГК РФ),еди­нообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678 ГК РФ) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помеще­ния (ст.681 ГК РФ), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ) и в значительной части — поднани­мателей (п. 1—3 ст. 685 ГК РФ). Вместе с тем это общее в их природе реа­лизуется в действующем законодательстве на принципиально различных осно­ваниях.

Наследование по завещанию

Наследование по завещанию.Понятие завещания.
Все установленные законодателем правила - состав наследников и очередность призвания их к наследству, равные доли наследников в наследственном имуществе, особые правила наследования предметов домашней обстановки и обихода - действуют лишь при условии, если гражданин не распорядился на случай смерти принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.
Такое распоряжение должно содержаться в специальном документе - завещании.
Закон устанавливает общие требования к завещаниям. При несоблюдении хотя бы одного из этих требований завещание, как правило, признается недействительным, а, следовательно, не порождает никаких юридических последствий. А это, в свою очередь, означает, что наступает наследование по закону2.
Каждый гражданин может оставить по завещанию все свое имущество или его часть любому лицу или нескольким лицам, а также государству или отдельным государственным, кооперативным и общественным организациям, и может в завещании лишить права наследования одного, нескольких или всех наследников по закону (за исключением лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве)3.
Для совершения завещательного распоряжения не требуется встречного волеизъявления другого лица. Свобода завещательного распоряжения ограничивается обеспечением интересов несовершеннолетних и нетрудоспособных наследников первой очереди, а также иждивенцев4.
Действующее законодательство, подробно регламентируя наследование по завещанию, вместе с тем не содержит определения самого понятия "завещание".
В нашей цивилистической литературе наиболее распространено определение завещания как односторонней сделки, направленной, прежде всего, на распределение имущества между лицами, названными завещателем своими наследниками, в порядке, который устанавливает завещатель.
Завещание является сделкой, совершаемой одним лицом, выражающей волю только этого лица и совершаемой им лично. Следовательно, завещание - односторонняя сделка, носящая строго личный характер. При этом важно отметить, что завещание является, по выражению П.С. Никитюка (см.: Никитюк П.С. Наследственное право и наследственный процесс. Кишинев, 1973, с.114), единоличной сделкой, т.е. может быть составлено только от имени одного лица. Если же завещание содержит волеизъявление двух или более лиц, то оно может быть признано недействительным. Согласно разъяснению отдела нотариата Министерства юстиции РФ "государственный нотариус не вправе удостоверить одно завещание от имени нескольких лиц".
Однако имеются случаи, когда суды признают действительными завещания, составленные от имени двух лиц. По конкретному делу "суд обратил внимание на то, что составление завещания от имени двух лиц не противоречит закону" (Ярошенко К.Б. Наследование по завещанию. - В кн.: Комментарий к судебной практике за 1973 год. - М., 1974, с.33-35). Как и К.Б. Ярошенко, я не могу согласиться с таким решением суда.
Надо помнить, что завещать можно только свое имущество, однако это не означает, что уже при удостоверении завещания нотариус вправе потребовать документы, подтверждающие право собственности завещателя на ту или иную вещь. Действительность завещания в этой части определяется только на момент открытия наследства. Например, гражданин пришел в нотариальную контору с просьбой оформить завещание на дом, который он собрался купить через неделю. Почему в этой просьбе ему надо отказать?
Можно оставить завещание и на то имущество, которое, хотя и принадлежит (пусть только частично) завещателю, но "числится" за другим лицом. Например, тот же дом. Собственником дома зарегистрирована жена, но дом приобретен в период брака на общие средства. Значит, муж имеет право на 1/2 долю дома. Таким образом, хотя муж "по документам никто", он может завещать свою долю. В этой связи представляет интерес следующее разъяснение, что "Государственная нотариальная контора вправе удостоверить завещание от имени одного из супругов на долю вклада и облигаций, нажитых во время брака и числящихся на лицевом счете супруга" (Сов. юстиция, 1976, №14, с.3 обложки).
Итак, завещание есть сделка, правовые последствия которой наступают после смерти наследодателя.
В судебной и нотариальной практике иногда встречаются случаи, когда завещатель, указав данное лицо в завещании наследником определенного имущества, фактически передает имущество будущему наследнику, а тот, в свою очередь, обязуется предоставить завещателю пожизненное содержание. В данном случае имеет место двусторонняя сделка, сводящаяся, по существу, к договору пожизненной ренты с иждивением. Решая вопрос о юридической судьбе такой сделки, представляется необходимым руководствоваться правилами п.2 ст.170 ГК РФ, т.е. правилами о притворных сделках. Другими словами, при отсутствии в данной сделке чего-либо противозаконного к ней следует применять правила той сделки, которою стороны действительно имели в виду.
Подведу итог: завещать можно только свое имущество, завещание должно быть составлено от имени одного лица, выражать только его волю и не должно быть связано с какими бы то ни было "встречными условиями". Завещание порождает юридические последствия только после смерти завещателя при условии, что оно составлено в установленной законом форме.
Представляется, что на основании всего вышеизложенного завещание может быть определено как односторонняя сделка, носящая лично-формальный характер, устанавливающая порядок правопреемства в правах и обязанностях наследодателя после его смерти5.

Наследование по закону.

Наследование осуществляется по закону, если:

• завещание отсутствует (не составлялось вовсе или отменено посредством распоряжения завещателя о его отмене);

• завещание касается только части наследственного имущества, вследствие чего другая его часть, не охваченная завещанием, наследуется по закону;

• завещание является недействительным;

• наследник реализует свое право на обязательную долю в наследстве;

• завещание неисполнимо в связи с тем, что никто из наследников по завещанию наследство не принял либо не имеет права наследовать, либо все наследники по завещанию умерли до открытия наследства или одновременно с завещателем, либо все наследники по завещанию отказались от наследства, а другой наследник на такой случай не подназначен, то происходит наследство по закону;

• содержание завещания заключается в лишении наследства одного, нескольких или всех наследников по закону либо ограничивается завещательным отказом (завещательным возложением).

Невключение гражданина в состав наследников по закону основывается на одном из следующих юридических фактов:

• родства с наследодателем предусмотренной законом степени;
• усыновления наследодателя;
• усыновления ребенка наследодателем либо родственником наследодателя;
• брака с наследодателем;
• предусмотренного законом свойства между наследодателем и наследником;
• нахождения на иждивении наследодателя при соблюдении определенных законом условий.

Также наследование по закону характеризуется тем, что помимо круга наследников законом установлен порядок наследования. Наследники по закону разбиты на группы-очереди и призываются к наследованию не все сразу, а последовательно - в порядке очередности. Понятие "очередность наследования" выражается в том, что наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию по закону, если нет ни одного наследника из предшествующих очередей, включая наследников по праву представления. Приобретение наследства хотя бы одним наследником из состава предшествующих очередей исключает призвание к наследованию наследников всех последующих очередей.