Современное состояние и перспективы развития ипотечного рынка Республики Казахстан

Предоставление ипотечных кредитов в Казахстане осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет.

С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2003 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляли порядка 12 - 15% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15 - 20% годовых, срок кредита составил в среднем 10-15 лет. Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг был доступен лишь отдельным категориям граждан РК. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса.

В 2003 году начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 году по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось ипотечных кредитов около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003году количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось до 25-30%. В 2001 году ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002году ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 году стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет.

Важно отметить, что до 2003 году банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау – в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть – Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана.

В 2004 году были приняты Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005 – 2007 годы, Законы «Об инвестиционных фондах в Республике Казахстан», «О кредитных бюро и формировании кредитных историй в Республике Казахстан».

Основной рост рынка недвижимости начался в 2004году и начал снижаться в конце 2007 года Рост рынка связан со значительным ростом цен на недвижимость и активным развитием ипотеки (рисунок 7.4.).

Рис.7.4 - Изменения цен на рынке жилья в РК

Источник: Smart group company

Так, по сравнению с 2000 годом цены на перепродаже благоустроенного жилья в 2007году выросли на 1780%, на новое жилье – 775%. С конца 2007 года по 2009 год цены на продаже нового жилья снизились на 26%, на перепродаже благоустроенного жилья снизились на 14,8%. В 2010 году (декабрь 2010г. по сравнению с декабрем 2009г.) цены продажи нового жилья увеличились на 3,1%, перепродажи благоустроенного – на 3,8%.

Большая переоценка жилья, начавшаяся в 2004 году, стала возможной из-за доступности «легких» ипотечных кредитов, которые банки второго уровня (БВУ) раздавали всем желающим. Средства массовой информации и банки свидетельствовали о привлекательности ипотечного кредитования, а также о том, что, купив недвижимость сегодня, заемщики значительно выиграют в будущем. В обществе появился реальный механизм частного инвестирования из заемных средств: ипотечный кредит - строительные компании - покупка дорожающей с каждым днем квартиры - продажа квартиры через некоторое малое время-возврат кредита банку - хорошая прибыль. Инвестиционная привлекательность такого рода занятий была очень большой.

Проблема заключалась в том, что БВУ брали на западе «короткие» деньги и отдавали их через дольщиков-владельцев ипотеки в строительные компании на длительный срок. Явное несоответствие прихода и расхода в банках компенсировалось еще более широким привлечением средств из-за рубежа.

Так по данным Агентства Финансового Надзора РК (АФН), в 2006 году все пять крупных банков РК имели значительную зависимость от внешних займов (ККБ и Альянс Банк, БТА Банка — приблизительно по 40% от привлеченных средств составляют внешние займы, БЦК — 30%, АТФБ — почти 25%).

Все эти средства, влившиеся в строительную отрасль через ипотеку, привели к тому, что реальная стоимость квартиры уже не сильно интересовала покупателя, получившего доступ к «легким» деньгам. Это привело к ожидаемому эффекту - сильному повышению цены на первичное жилье. Видя растущие цены, владельцы квартир, ранее и не помышлявшие о том, чтобы продать свое жилье, тоже стали выставлять вторичное жилье по высоким ценам.

Строительные компании посредством полученных первых взносов и кредитов от банков вкладывались не в достройку уже начатого жилья, а в новые объекты, поскольку они также верили в то, что «недвижимость всегда будет только расти в цене» и необходимые для достройки средства принесут новые клиенты или БВУ.

Немалый вклад в общую картину внесли и люди, жилье которых попадало под снос. Эта группа, получив в качестве компенсации денежные средства, скупали на вторичном и первичном рынке жилье по высоким ценам, тем самым, подкрепляя в народе уверенность в том, что реальная цена на недвижимость высока, и «она только растет».

Первопричиной взлета цен являлась непродуманная политика банков, строительных компаний и спекулятивные настроения некоторой части населения.

В августе 2007 года разразившийся в США ипотечный кризис повлек за собой глобальное сокращение доступа к мировым финансовым ресурсам. Банковская система Казахстана больше подвержена влиянию мирового кризиса, так как основной источник заимствований на тот момент приходится на внешний рынок (50%). Кроме того, у казахстанских банков высокая доля ипотечных кредитов (37,9%), что, в свою очередь, определяет высокий уровень рисков.

Кризис отразился и на рынке ипотечных кредитов в Республике Казахстан, повлияв на снижение спроса на ипотечные кредиты.

В Казахстане начиная с августа 2007 года наблюдается неудовлетворенный спрос на кредитные ресурсы со стороны нефинансовых организаций и физических лиц, а также наблюдается сохранение жесткой кредитной политики и условий выдачи займов банками на фоне неблагоприятной экономической конъюнктуры рынков и негативных ожиданий.

Участники ипотечного рынка были вынуждены резко сократить объемы выдач, а в ряде случаев вообще приостановить ипотечное кредитование. Ставка вознаграждения по ипотечному кредитованию, снизившаяся к тому времени до 10-14% вновь выросла до 16-19%. Объем ипотечных кредитов, выданных БВУ в период с августа 2007- 2009 увеличился на 1% и составил 690429 млн. тенге. Что касается периода кризиса, то можно отметить, что объем ипотечных кредитов, выданных банками второго уровня с начала финансового кризиса по 01.12.09 увеличился на 6853 млн. тенге и составил 690429 млн. тенге. По состоянию на 1 ноября 2010 года объем выданных ипотечных кредитов составил 683425 млн. тенге (рисунок 7.5.).

Рис. 7.5. - Выданная сумма ипотечных кредитов за период, млн. тг.

Источник: Данные статистических бюллетеней Национального Банка РК.

 

Незаконченные строительные проекты были остановлены, так как иссякло финансирование переоцененных и слабо капитализированных строительных компаний. Вторичный рынок недвижимости застопорился в силу ужесточения требований по ипотечному кредитованию. На фоне спада цен на недвижимость, финансовый сектор способствовал фактическому замораживанию рынка недвижимости и сдуванию «пузыря цен» недвижимости, которые достигли пика в середине 2007 года. На рисунке 7.6. отображена динамика цен на квартиры по г.Алматы за 2007-январь 2011 гг. Тенденция падения цен остановилась в декабре 2009 года на отметке 1641 долларов США за 1 кв.метр. После этого в течение 2010 года отмечен незначительный рост цены. В январе 2011 года наблюдается снижение цены до отметки 1746 долларах США за 1 кв. метр.

 

Рис. 7.6. - Динамика цен на квартиры по г. Алматы за 2009-январь 2011 гг. (в долларах США за 1 кв. метр)

Уже в начале 2008г. первые результаты мирового финансового кризиса приводят к резкому сокращению отечественного строительства. Это вызывает повсеместное сокращение персонала строительных компаний. Выделенные Правительством РК в начале года 2008г. государственные средства на поддержку строительного сектора и решение вопросов «дольщиков» в размере 184,7 млрд. тенге, к сожаленью, не повлияли на улучшение ситуации.

В отношении ипотечного кредитования банки ужесточили свою кредитную политику в силу риска изменения стоимости залогового обеспечения, перспектив развития рынка недвижимости, возросшей нагрузки на платежеспособность, а также общих экономических перспектив - около 60% респондентов ужесточили условия; менее трети респондентов сохранили кредитную политику на прежнем уровне.

Данная ситуация в свою очередь отразилось на возможностях компаний в других секторах экономики выполнять взятые на себя обязательства по оплате поставленных товаров (выполненных работ и услуг). Мультипликативный эффект не замедлил сказаться во все возрастающем кризисе неплатежей, проникшей практически во все сферы экономики.

25 ноября 2008 года Правительство обнародовало «План совместных действий Правительства Республики Казахстан, Национального банка Республики Казахстан и Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009-2010 годы» (далее - План).

Для решения жилищных проблем граждан и активизации рынка недвижимости в городах Астане и Алматы через Фонд «Самрук-Казына» была запущена специальная программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

В рамках решения проблем на рынке недвижимости предполагалось:

А) Реализация мероприятий по привлечению средств для финансирования программы, а именно:

1) Осуществление заимствования «АО «ФНБ «Самрук-Казына» из Национального фонда путем выпуска облигаций на сумму 480 млрд. тенге. За счет средств данной программы через банки второго уровня обеспечивалась возможность предоставления займов на завершение недостроенных жилых комплексов в городах Алматы и Астана.

В целях своевременной организации финансирования недостроенных объектов жилья до привлечения средств Национального фонда и накопительных пенсионных фондов, «АО «ФНБ «Самрук-Казына» использовал собственный капитал.

2) Привлечение средств накопительных пенсионных фондов для финансирования программы ипотечного кредитования и развития жилищного сектора.

Средства НПФ предполагалось привлекать путем выпуска облигаций АО «ФНБ «Самрук-Казына» на казахстанской фондовой бирже. Основные параметры заимствования:

· Объем выпуска облигаций - 750 млрд. тенге.

· Срок погашения - до 16 лет.

· Индикативная ставка купона – 6,5%.

· Дата выпуска - март 2009 г.

В случае наличия спроса со стороны пенсионных фондов к облигациям АО «ФНБ «Самрук-Казына» в 2009 году в соответствии с Планом предполагалось привлечение средств в объеме 360 млрд. тенге. 27 сентября 2010 года в торговой системе Казахстанской фондовой биржи (KASE) состоялись специализированные торги по размещению облигаций KZP02Y10D855 (категория «Долговые ценные бумаги с рейтинговой оценкой») АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Kазына». Выпуск указанных облигаций является вторым в рамках второй облигационной программы АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Kазына», зарегистрированной 16 сентября 2010 года на общую сумму 150 млрд тенге Агентством РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций. Номинал одной бумаги составляет 1 тенге. В общем объеме активных заявок на долю субъектов пенсионного рынка пришлось 58,1 %, на долю казахстанских банков второго уровня (БВУ) - 36,8 %, брокерско-дилерских компаний - 0,2 %, их клиентов - 5,0 %.

Б) Реализация действующих механизмов по решению проблем на рынке недвижимости.

В рамках реализации Плана первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития РК для целей обеспечения стабильности на ипотечном рынке страны, защиты прав дольщиков и завершения объектов строительства осуществляются следующие механизмы по решению проблем на рынке недвижимости:

1) Выделение средств для размещения обусловленных депозитов в банках второго уровня для дальнейшего кредитования застройщиков на завершение строительства объектов.

«АО «ФНБ «Самрук-Казына» было выделено 95 млрд. тенге. Самрук-Казына осуществило финансирование в 2008 году 31 объекта в г. Астане на сумму 40,8 млрд. тенге и 14 объектов в г. Алматы на сумму 23,1 млрд. тенге.

В рамках антикризисной программы на завершение объектов долевого строительства АО «Самрук-Қазына» всего было выделено 200 млрд.тенге, из которых 170 млрд.тенге из Национального фонда и 30 млрд.тенге от Фонда стрессовых активов. Из указанных средств на 1 января 2011 года Фондом освоено 137,4 млрд. тенге (или 68,7 %), благодаря чему завершено 52 жилищных объекта и 10 336 дольщиков получили жилье за счет средств Фонда. В настоящее время через механизмы Фонда финансируется еще 43 незавершенных объектов с участием 6 955 дольщиков, из которых по г.Астана - 31 объект с участием 4 059 дольщиков и по г.Алматы и Алматинской области - 12 объектов с участием 2 896 дольщика.

2) Выкуп квартир государством.

Для осуществления закупа квартир у застройщиков на объектах строительства в г. Астане акимату г. Астаны было выделено 41 млрд. тенге, в том числе в 2008 году - 21 млрд. тенге. Акиматом г. Астаны заключены договора выкупа на 6203 квартир в 46 объектах, сумма освоения средств составляет 18 млрд. тенге.

3) Выделение денег акиматам городов Астана, Алматы для завершения строительства проблемных объектов.

Для завершения строительства проблемных объектов акиматами городов Астана и Алматы созданы ТОО и выделено 17,2 млрд. и 10 млрд. тенге соответственно.

4)Фондирование АО «Казахстанская ипотечная компания» для осуществления выкупа прав требований по ипотечным кредитам у БВУ.

В рамках реализации Плана первоочередных действий АО «Казахстанская ипотечная компания» выделено для осуществления выкупа прав требований по ипотечным кредитам у БВУ 20,5 млрд. тенге, из которых освоено 10,5 млрд. тенге.

Участниками будут только те банки второго уровня и компании-застройщики, которые пройдут контроль и проверки по новым требованиям и готовы принять на себя часть убытков и реализовать жилье по справедливой стоимости.

Удорожание доллара стало непреодолимым препятствием для дальнейшего погашения кредитов даже для добросовестных заемщиков. Девальвация тенге будет не только способствовать росту просрочек по выплатам долгов перед банками и увеличению доли проблемного портфеля БВУ, но и может вызвать социальную напряженность в обществе - по причине долгов у заемщиков начнут отбирать квартиры.

Поэтому Правительство, не отменяя программ по поддержке строительного сектора и ипотечного кредитования, в первую очередь запустило проект по снижению ставки. 1 марта 2009 года Правительство РК сообщило о том, что ставка вознаграждения для бюджетников снижена до 9%, для всех остальных - до 11%, а срок кредита увеличен до 20 лет. Напомним, что действующие номинальные ставки составляют от 10% по госпрограмме до 19,% но коммерческим кредитам. Ставка вознаграждения в 9 процентов годовых устанавливается для нескольких социальных групп: государственных служащих, а также других работников государственных учреждений и предприятий, участников войны и ветеранов, пенсионеров по выслуге лет и инвалидов. Для всех остальных категорий заемщиков ставка вознаграждения составит 11 процентов годовых.

Выделение денег из Национального фонда для поддержки ипотечных заемщиков в размере одного миллиарда долларов было предусмотрено антикризисной программой правительства (принятой в конце ноября 2008года) как часть мер, направленных на стабилизацию рынка недвижимости. В связи с девальвацией обменный курс тенге превысил отметку в 150 тенге за доллар, поэтому обещанный еще в 2008 году миллиард долларов опустился до 120 млрд тенге. Именно такую сумму получили банки второго уровня (БВУ) несколькими траншами на рефинансирование ипотечных кредитов. Всего в программе участвуют 10 банков, но основная часть средств направлена четырем системообразующим БВУ, или, как можно теперь говорить, банкам с участием государства - БТА, Альянсу, Народному и Казкоммерцбанку (ККБ) (таблица 7.3).

Таблица 7.3.