Обзор подходов и методов оценки

 

Подходы к оценке недвижимости

 

Существует три основных подхода к оценке практически любого актива, в том числе недвижимости.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа.

Прежде всего, для реализации затратного подхода необходимо определить полную стоимость воспроизводства или полную стоимость замещения в качестве базы, из которой затем вычитаются последовательно суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального износа и экономического устаревания.

Под полной стоимостью воспроизводства подразумевают сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Полная стоимость замещения определяется как сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки. Для определения полной восстановительной стоимости (замещения) оценщики наиболее часто используют следующие методы:

- метод количественного анализа;

- метод разбивки по компонентам;

- метод сравнительной единицы (по укрупненным показателям стоимости строительства или укрупненным показателям восстановительной стоимости).

 

Сравнительный подход

 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены на аналогичные объекты служат отправной информацией для расчета стоимости данного объекта.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости предпринимают следующие шаги:

1. Изучение рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту, сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т.д.;

3. Корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

 

Доходный подход

 

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость:

- метод капитализации дохода;

- метод дисконтированных денежных потоков.

 

Метод капитализации дохода - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на соответствующий коэффициент капитализации.

 

Метод дисконтированных денежных потоков - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, при котором, для оценки рыночной стоимости с использованием соответствующей ставки дисконтирования отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

 

Затратный подход

 

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

 

Восстановительная стоимость - стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта в текущих ценах на дату оценки, из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора). В текущих ценах на дату оценки.

 

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Накопленный (совокупный) износ (Фи, Фиб) (в процентах) рассчитывается по формуле:

 

Фи = (1 - (1 - Ифиз / 100%) * (1 - Ифунк / 100%) * (1 - Ивн/100%)) * 100%, где:

Ифиз - физический износ объекта (в процентах);

Ифунк - функциональный износ объекта (в процентах);

Ивн - внешний (экономический) износ объекта (в процентах).

 

Процедура оценки затратным подходом включает следующие последовательные шаги:

 

1. Расчет стоимости земельного участка.

2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства) находящихся на участке.

3. Определение величины накопленного износа здания.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

 

Статистический подход

 

Статистический подход позволяет определить стоимость объекта недвижимости на основе явных и неявных зависимостей стоимости объекта от его качественных и количественных факторов.

В отличие от метода сравнения продаж, статистический метод основывается не на мнении эксперта, что является субъективным подходом, а на современных методах статистики.

Основными этапами определения стоимости оцениваемого объекта при оценке данным методом явились:

1. Анализ исходных статистических данных.

2. Спецификация модели (выбор факторов, наиболее влияющих на цену - см. следующую таблицу), если требуется, с постепенной оптимизацией модели.

3. Регрессионный анализ.

4. Оценка качества полученной модели.

 

Выбранные подходы оценки

 

В данном отчете используется только метод сравнения продаж.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости также применялся статистический метод оценки, который позволяет с помощью корреляционного и регрессионного анализа определить стоимость объекта недвижимости при наличии информации об объектах-аналогах.

Регрессионный анализ - раздел математической статистики, объединяющий практические методы исследования регрессионной зависимости между величинами по статистическим данным. Цель регрессионного анализа состоит в определении общего вида уравнения регрессии, построении статистических оценок неизвестных параметров, входящих в уравнение регрессии и проверке статистических гипотез о регрессии.

 

Оценка объекта

Сравнительный подход

 

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.

Метод рыночных сравнений основан на принципе «спроса и предложения», в соответствие с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке, и на принципе замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости предпринимают следующие шаги:

1. Изучение рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежат данные объекты. Выявление тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту, сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т.д.;

3. Корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

 

Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер. В основном Оценщик ориентируется на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

В оценочной практике принято выделяют следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия продажи и время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики;

- компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие движимого имущества).

Необходимо учитывать, что не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования и условия продаж, желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемых по этим характеристикам.

После проведения анализа рынка нами были выбраны следующие объекты, сопоставимые с объектом оценки, представленные в таблице №2:

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.

 

Таблица №2

В таблице сравниваются характеристики объекта оценки и объектов аналогов. При отличии к-либо из объектов аналогов от объекта оценки, стоимость за единицу сравнения данного объекта корректируется на величину поправки, которая указывается в строке "Корректировка, %" в процентах.

 

Абсолютные поправки отражают абсолютное изменение цены объекта оценки, в зависимости от наличия, либо отсутствия того или иного фактора, влияние которого на цену объекта удобнее оценить в стоимостном выражении.

Третья строка снизу "Весовой коэффициент" отражает значимость объекта аналога среди прочих. Если коэффициент одного из аналогов выше других, то его стоимость будет влиять на стоимость оцениваемого объекта больше, нежели остальных.

Таким образом, окончательная стоимость единицы сравнения будет рассчитываться по формуле:

 

P=(V1*P1+V2*P2+……Vn*Pn)/СуммаV, где

P - стоимость оцениваемого объекта;

V1…Vn - весовые коэффициенты

P1.…Pn - скорректированные стоимости объектов-аналогов.

Как видно из таблицы, после оценки стоимости кв.м. методом сравнения продаж, может составить 157750,00 рублей.

Статистический подход

 

При статистическом подходе, вначале из базы объектов выбираются наиболее схожие с объектом аналогом, после чего из той же базы отбираются наиболее значимые, определенные экспертным путем факторы, влияющие на цену и переносятся во вновь созданную базу.

Затем, также экспертным путем, определяется абсолютное значение коэффициента корреляции цены и фактора, в зависимости от величины которого тот или иной фактор будет участвовать в регрессионном анализе, либо нет. В регрессионном анализе участвуют только факторы, имеющие наиболее тесную связь с результирующим фактором.

Коэффициент корреляции может находится в районе (-1;+1). Чем корреляция ближе к единице, тем связь сильнее, чем ближе к 0, тем слабее. Если число положительное, то связь прямая (чем больше фактор, тем выше цена) и обратная (чем меньше значение фактора, тем выше цена). Далее проводится регрессионный анализ.

Перед регрессионным анализом проводится проверка наличия тесной взаимосвязи между факторами, включенными в модель. Для этой цели производится расчет коэффициента корреляции между каждой парой факторов, отобранных для включения в модель. В случае наличия тесной связи между какими-либо факторами, один из факторов исключается из модели, в случае их возможной связанности.

Регрессионный анализ - раздел математической статистики, объединяющий практические методы исследования регрессионной зависимости между величинами по статистическим данным. Цель регрессионного анализа состоит в определении общего вида уравнения регрессии, построении статистических оценок неизвестных параметров, входящих в уравнение регрессии и проверке статистических гипотез о регрессии.

После регрессионного анализа проводится тест Дарбина - Уотсона, направленный на определение существования мультиколлениарности, проверяющий наличие автокорреляции между факторами, влияющими на результирующий. В случае отсутствия автокорреляции между факторами, включенными в модель, модель можно считать пригодной для расчета.

Строится уравнение линейной регрессии, на основе которого устанавливается стоимость объекта. Стоимость объекта будет равна сумме свободного члена уравнения и произведений качественных и количественных факторов на соответствующие им коэффициенты (см. далее уравнение регрессии).

В качестве количественных факторов выступает их реальное значение, а в качестве качественных факторов их бинарные переменные. В следующей таблице номер строки переменной является значением ее бинарной:

 

Бинарные переменные

Таблица №3

Далее представлена таблица, на основе которой проводился корреляционно - регрессионный анализ.