ННЭИ земельного участка как условно свободного

Юридическая допустимость

Перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого ЗУ, без поправок на Ген. план:

• Производственная (склад, гаражный комплекс, производство)

• Жилая (жилье на продажу, дом престарелых)

• Офисная (бизнес центр, здание банка, консульство)

• Торгово-развлекательная (торговый комплекс)

Согласно закону о Ген. плане, исключим из ранее составленного перечня несоответствующие функции:

Земельный участок по целевому функциональному зонированию согласно Закону Санкт-Петербурга №274-44 от 12.05.2008 г. «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга №728-99 от 22.12.2005 г. «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», располагается в зоне объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры с включением объектов общественно-деловой застройки, связанный с обслуживанием данной зоны:

Рис.10

Согласно Ген. плану развития Санкт-Петербурга, объект находится в общественно-деловой зоне.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения общественно-деловой застройки различного назначения в соответствии с типами объектов, указанными в наименованиях зон. В общественно-деловых зонах допускается размещение гостиниц и иных подобных объектов, предназначенных для временного проживания граждан; общежитий, предназначенных для проживания лиц, обучающихся в учебных заведениях, расположенных на территории зоны, а также подземных или многоэтажных гаражей. В зоне многофункциональной общественно-деловой застройки также допускается размещение многоквартирной жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

Согласно Градостроительному кодексу, ст. 42:

1. Общественно - деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно - исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности.

2. В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно - деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Согласно информации КГА, на данной территории действует высотный регламент 28 м

Рис.11

Таким образом, максимальная этажность здания – 7 этажей (по 4 м на один этаж).

Физическая осуществимость

Предполагается, что несущая способность грунтов позволяет реализовать любой вариант использования земельного участка:

- эксплуатация существующих зданий в текущем состоянии;

- проведение реконструкции/капитального ремонта существующих зданий;

- демонтаж существующих зданий и новое строительство

Экономическая целесообразность

Учитывая высокую инвестиционную привлекательность Объекта, в частности: расположение в деловом и историческом центре Санкт-Петербурга, вблизи крупных транспортных магистралей, а также тенденции инвестиционного развития прилегающих территорий, был сделан вывод о финансовой привлекательности объектов офисного, гостиничного, торгового, жилого назначения.

Объект характеризуется очень хорошим местоположением, поэтому весьма актуально будет строительство бизнес-центра. Поскольку в условиях экономического кризиса бизнес-центры класса А мало востребованы арендаторами, предлагается использование объекта в качестве бизнес-центра класса В+.

Оцениваемый земельный участок расположен рядом с Большим проспектом Петроградской стороны, который является крупной торговой улицей, что говорит о нецелесообразности постройки торгового центра.

Престижность Петроградской стороны предполагает строительство жилого дома. В районе ул. Дивенской отлично развита инфраструктура: имеется множество школ, детских садов, университетов, оздоровительных и спортивных комплексов. Также с улицы Дивенской есть удобные для автомобилистов и пешеходов способы добраться в другие районы города.

Строительство отеля не будет правильным бизнес решением, так как на Петроградской стороне уже построено много отелей различного уровня.

Таким образом, можно выделить два экономически выгодных варианта использования ЗУ: строительство бизнес-центра класса В+ и строительство жилого дома.

4. Строительство бизнес-центра класса B+

Найдем стоимость нового строительства с помощью УПВС

Объект-аналог:

Административное здание, группа капитальности: 1; Этажность: 7. Фундаменты железобетонные и бетонные; стены кирпичные оштукатуренные; перегородки кирпичные, бетонные; перекрытия железобетонные; полы из плитки, линолеума, цементные; кровля рулонная по железобетонным плитам. Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт (сборник 28, табл.93).

Сстр=Eb*O*Ki*И1*И2

Eb – стоимость нового строительства 1 м3 в базисном уровне цен на 01.01.69 =31,8 руб

О – строительный объем

Ki – поправочный коэффициент

И1 – индекс перехода от базисных цен к ценам 01.01.84 (=1,2) - постановление госстроя ссср номер 94 от 11 05 1983

И2 – индекс перехода от цен 1984 года к текущим 134,15 - КООРДИНАЦИОННЫЙ ЦЕНТР ПО ЦЕНООБРАЗОВАНИЮ И СМЕТНОМУ НОРМИРОВАНИЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Строительный объем определяем перемножением К застройки на количество этажей, высоту этажа и площадь ЗУ

О=0,75*7*3105*4= 65205 м3

Восстановительная стоимость = 333 795 088,62 руб. без учета прибыли предпринимателя и косвенных затрат.

Примем косвенные затраты=20 %, прибыль предпринимателя =25%. Тогда стоимость нового строительства равна 500 692 632,93 руб. или 17 265 263,20 у.е. (1 у.е. = 1 доллар США, 1 доллар США=29 руб. на 11.01.2010)

С учётом НДС восстановительная стоимость равна 590 817 306,86 р.

Определим величину рыночной арендной ставки для сдачи помещений под офис.

Воспользуемся техникой качественных сравнений:

Табл.5


Элемент сравнения	Объект оценки
Название		Сенатор	Мидель	Добролюбов	Грибоедов
Адрес	Ул. Дивенская д.1, лит.А	Кропоткина д. 1	Левашовский пр. 13	Добролюбова пр., 11	наб. канала Грибоедова5
Район	Петроградский	Петроградский	Петроградскйи	Петроградский	Центральный
Назначение	Общая с офисными помещениями	Общая с офисными помещениями	Общая с офисными помещениями	Общая с офисными помещениями	Общая с офисными помещениями
Коммуникации	все	все	все	все	все
Площадь, сдаваемая в аренду (от, кв. м)	60,0	60,0	70,0	50,0	65,0
Цена предложения, руб. с НДС за кв м/мес	-	1 100		1 000
Цена сделки руб. без НДС	-
Передаваемые права	аренда	аренда	аренда	аренда	аренда
Условия сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата предложения	Февраль 2010	Февраль 2010	Февраль 2010	Февраль 2010	Февраль 2010
класс БЦ	В+	В+	В	В+	В
интенсивность пешеходных потоков	средняя	низкая	низкая	низкая	низкая
дополнительные услуги для арендаторов	все	все	не все	все	не все

класс БЦ	-	-		-
интенсивность пешеходных потоков	-
дополнительные услуги для арендаторов			+		+
Сумма качеств	-		+		+
Интервал арендной ставки	от 1000		до 1100
Величина арендной платы с НДС	1 050	рублей
Величина арендной платы без НДС		рублей

Для определения стоимости объекта воспользуемся методом прямой капитализации.

Найдем мультипликатор:

Табл.6

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Адрес	Пятилеток пр. 2	Литейный пр. 31	4-я линия, 21	Каменноостровский проспект 26-28
Площадь
Назначение	офисное	офисное	офисное	офисное
Величина арендной платы, руб.кв.м./мес, с НДС
Величина арендной платы, в год, с НДС	2 907 000	2 476 800	2 052 000	4 989 600
Цена продажи (предложение), руб. с НДС	11 000 000	15 000 000	16 000 000	48 000 000
Мультипликатор	8,46

Источник данных: http://www.komned.ru/search/

Посчитаем общую стоимость объекта: V_o = M_pg * I_pg.

Найдем I_pg= арендная ставка * полезную площадь * 12 месяцев.

Тогда стоимость ЗУ определим как разность стоимости объекта и затрат на строительство:

Затраты на строительство	590 817 306,86
Мультипликатор	8,46
Арендная ставка
Полезная площадь	12 000
Площадь ЗУ
ПВД объекта	151 200 000
Итого стоимость объекта	1 279 152 000
Стоимость ЗУ	688 334 693,14

В итоге, стоимость земельного участка равняется 688 334 693,14 р.

Строительство жилого дома

Строительство жилого дома, 7 этажей

Для расчетов используем УПВС, сборник 28, табл 33

Объект-аналог

Группа капитальности 1, фундаменты железобетонные, стены кирпичные, частично облицованные керамическими блоками, перегородки гипсолитовые, перекрытия железобетонные, кровля – из оцинкованной стали по деревянным стропилам, полы паркетные. Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, телефон, мусоропровод, лифты, газоснабжение.

Сстр=Eb*O*Ki*И1*И2

Eb – стоимость нового строительства 1 м3 в базисном уровне цен на 01.01.69 =29,9 руб

О – строительный объем

Ki – поправочный коэффициент

И1 – индекс перехода от базисных цен к ценам 01.01.84 (=1,2) - постановление госстроя ссср номер 94 от 11 05 1983

Строительный объем =0,75*7*3105*4= 65205 м3

Восстановительная стоимость = 313 851 356,91 руб. без учета прибыли предпринимателя и косвенных затрат.

Примем косвенные затраты=20 %, прибыль предпринимателя =25%. Тогда стоимость нового строительства равна 470 777 035,365 или 16 233 690,87 у.е. (1 у.е. = 1 доллар США, 1 доллар США=29 руб. на 11.01.2010)

С учётом НДС восстановительная стоимость равна 555 517 456,33 р.

Теперь определим арендную ставку, по которой можно сдавать квартиры в новом доме в аренду. По данным сайта bn.ru (http://www.bn.ru/zap_ar.phtml), средняя ставка аренды на квартиры бизнес-класса (а именно к такому классу можно отнести 7-этажный дом на ул. Профессора Попова) составляет 750 руб. за кв.м. в месяц, или 300 у.е. за кв.м. общей площади в год.

Для определения стоимости нового жилого дома бизнес-класса воспользуемся сравнительным подходом. Определим стоимость продажи 1 кв.м. в новом доме, используя объекты-аналоги.

Элементы сравнения	Объект оценки (Профессора Попова 23)	Каменноостровский, 56	наб. реки Мойки, 40	Суворовский,63	Средний пр.,85	Шкиперский, 20
Цена продажи 1 кв.м.			135 000	83 000	115 00	110 000	83 000
Уровень отделки	отл.	отл.	хор.	отл.	отл.	хор.
Местоположение здания	хор.	отл.	удовл.	хор.	хор.	удовл.
Наличие парковки	да	да	нет	да		да	нет
Элементы сравнения	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продажи 1 кв.м.		135 000	83 000	115 000	110 000	83 000
Уровень отделки	отл.	отл.	хор.	отл.	отл.	хор.
Корректировка
Местоположение здания	хор.	отл.	удовл.	хор.	хор.	удовл.
Корректировка		-1
Наличие парковки	да	да	нет	да	да	нет
Корректировка
Общая корректировка		-1

Источник данных: bn.ru

Таким образом, цена 1 кв.м. объекта оценки лежит в диапазоне от 110000 до 115000 р.

Учитывая кризис, примем цену 1 кв.м. равной 110000 у.е.

Согласно материалам сайта http://www.restko.ru/market/1886 - маркетинговые исследования - коэффициент перехода от суммарной площади жилых и нежилых строений к площади квартир равен 0,88.

Общая площадь равна 15000 кв.м., значит, площадь под квартиры равна 13200 кв.м.

Стоимость объекта, таким образом, составляет 1 452 000 000 р.

Стоимость ЗУ = 896 482 543,67 р.

Заключение

В ходе выполнения работы был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в процессе которого было выяснено, что наиболее экономически и финансово выгодным вариантом использования земельного участка является строительство бизнес-центра класса В+. Стоимость земельного участка получилась выше при строительстве жилого дома, как и стоимость самого объекта.