Основные понятия и оценочна категория.
Оценка стоимости недвижимости – это расчет и обоснование стоимости на определенную дату, то есть целенаправленной упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в определенный момент времени в условиях конкретного рынка, основными факторами является время риск.
Классификация видов стоимости.
1. По степени рыночности. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. А на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда ода из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение. Стороны сделки хорошо осведомлены и действуют в своих интересах. Объект представлен в форме бубличной оферты. Цена сделки предоставляют собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки чьей-либо стороны не было. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
- частичная рыночная стоимость (стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается объект оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров);
- нормативно рассчитанная стоимость(стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. Обычно нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются и приводятся в соответствие с существующими условиями рынка).
2. По методологии оценки:
- стоимость замещения (сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату проведения оценки, с учетом износа. Предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам, близким аналогом оцениваемого объекта);
- стоимость воспроизводства (сумма затрат в рыночных ценах на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа. Это создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.).
3. По состоянию объекта после оценки:
- стоимость объекта оценки при существующем использовании (определяемая исходя из существующих условий и целей его использования - объект останется действующим и будет функционировать в той же среде, в той же организационно-правовой форме, что и до оценки);
- ликвидационная стоимость (стоимость объекта оценки в случае, когда он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов, - при ликвидации вследствие банкротства и открытой распродажи на аукционе).
4. По целям оценки:
- инвестиционная стоимость (исходя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Применяют при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. Инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной, например, из-за различий в оценке будущей прибыльности, в представлениях о степени риска, разной налоговой ситуации);
- стоимость для целей налогообложения (равная рыночной стоимости объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы в соответствии с положениями нормативных правовых актов);
- утилизационная стоимость (равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность);
- скраповая стоимость (вторичная стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект);
- специальная стоимость (стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, например, страховая, таможенная и т.п.)
- эффективная стоимость(стоимость активов, равная большей из двух величин — инвестиционной стоимости активов для данного владельца или стоимости их реализации).
Таблица 2 - Факторы, влияющие на уровень стоимости
Уровни | Факторы | Характеристики |
физические | характеристики места положения, климат, ресурсы, топография, грунты; почворельеф, рельефность к местам приложения труда, по отношению к деловому центру, к жилым территориям, к автодорогам, к ж/д; | |
экономические | общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе; финансовое состояние предприятия, факторы спроса (уровень занятости, величина з/пл и доходов, платежеспособность, наличие источника финансирования, ставка % по кредиту и арендная ставка); факторы предложения (размер продаваемой земли, число предлагаемых объектов, затраты на строительно-монтажные работы, способы финансирования, уровень налогообложения). | |
социальные | базовые потребности приобретения земли, объектов недвижимости, предприятий (большие, малые, дорогие, дешевые); базовые потребности в общении с окружающими; отношение к соседним объектам недвижимости и их владельцам; тенденции изменения численности населения; среднего возраста населения; размеры семьи; тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности; стиль и уровень жизни. | |
административные | налоговая, финансовая политика, предоставление разного вида льгот; контроль землепользования; ставок арендной платы; способ зонирования; строительные нормы и правила (запретная, ограниченная, либеральная), услуги муниципальных служб (дороги, благоустройства и т.д.). | |
стоимость объекта недвижимости определяется исходя из особенностей региональной и областной инфраструктуры. | ||
характеристика основного объекта недвижимости |