Лекции.Орг


Поиск:




Категории:

Астрономия
Биология
География
Другие языки
Интернет
Информатика
История
Культура
Литература
Логика
Математика
Медицина
Механика
Охрана труда
Педагогика
Политика
Право
Психология
Религия
Риторика
Социология
Спорт
Строительство
Технология
Транспорт
Физика
Философия
Финансы
Химия
Экология
Экономика
Электроника

 

 

 

 


Теоретические основы оценки недвижимости




Основные понятия и оценочна категория.

 

Оценка стоимости недвижимости – это расчет и обоснование стоимости на определенную дату, то есть целенаправленной упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в определенный момент времени в условиях конкретного рынка, основными факторами является время риск.

 

Классификация видов стоимости.

1. По степени рыночности. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. А на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда ода из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение. Стороны сделки хорошо осведомлены и действуют в своих интересах. Объект представлен в форме бубличной оферты. Цена сделки предоставляют собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки чьей-либо стороны не было. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

- частичная рыночная стоимость (стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается объект оценки, продажа которого на открытом рынке не­возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затра­тами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рын­ке товаров);

- нормативно рассчитанная стоимость(сто­имость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. Обычно нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются и приво­дятся в соответствие с существующими условиями рынка).

2. По методологии оценки:

- стоимость замещения (сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату проведения оценки, с учетом износа. Предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам, близким аналогом оцениваемого объекта);

- стоимость воспроизводства (сумма затрат в рыночных це­нах на дату оценки, необходимых для создания объ­екта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных ма­териалов и технологий, с учетом износа. Это создание точной ко­пии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объек­та, однако ее определение часто оказывается невозможным по при­чине изменения технологии, материалов и т.п.).

3. По состоянию объекта после оценки:

- стоимость объекта оценки при существующем использовании (определяемая исходя из существующих усло­вий и целей его использования - объект останется действующим и будет функционировать в той же среде, в той же организационно-правовой форме, что и до оценки);

- ликвидационная стоимость (стоимость объекта оценки в случае, когда он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов, - при ликвидации вследствие банк­ротства и открытой распродажи на аукционе).

4. По целям оценки:

- инвестиционная стоимость (исхо­дя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвес­тиционных целях. Применяют при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. Инвестиционная сто­имость может отличаться от рыночной, например, из-за различий в оценке будущей прибыльности, в представлениях о степени риска, разной налоговой ситу­ации);

- стоимость для целей налогообложения (равная рыночной стоимости объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы в соответствии с положениями нормативных правовых актов);

- утилизационная стоимость (равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с уче­том затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые матери­альные активы — это активы, которые достигли предельного состоя­ния вследствие полного износа или чрезвычайного события и поте­ряли свою первоначальную полезность);

- скраповая стоимость (вторичная стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект);

- специальная стоимость (стоимость, для опре­деления которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, например, страховая, таможенная и т.п.)

- эффективная стоимость(стоимость активов, равная большей из двух величин — инвестицион­ной стоимости активов для данного владельца или стоимости их реали­зации).

Таблица 2 - Факторы, влияющие на уровень стоимости

Уровни Факторы Характеристики
  физические характеристики места положения, климат, ресурсы, топография, грунты; почворельеф, рельефность к местам приложения труда, по отношению к деловому центру, к жилым территориям, к автодорогам, к ж/д;
экономические общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе; финансовое состояние предприятия, факторы спроса (уровень занятости, величина з/пл и доходов, платежеспособность, наличие источника финансирования, ставка % по кредиту и арендная ставка); факторы предложения (размер продаваемой земли, число предлагаемых объектов, затраты на строительно-монтажные работы, способы финансирования, уровень налогообложения).
социальные базовые потребности приобретения земли, объектов недвижимости, предприятий (большие, малые, дорогие, дешевые); базовые потребности в общении с окружающими; отношение к соседним объектам недвижимости и их владельцам; тенденции изменения численности населения; среднего возраста населения; размеры семьи; тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности; стиль и уровень жизни.
административные налоговая, финансовая политика, предоставление разного вида льгот; контроль землепользования; ставок арендной платы; способ зонирования; строительные нормы и правила (запретная, ограниченная, либеральная), услуги муниципальных служб (дороги, благоустройства и т.д.).
    стоимость объекта недвижимости определяется исходя из особенностей региональной и областной инфраструктуры.
    характеристика основного объекта недвижимости

 





Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2016-09-06; Мы поможем в написании ваших работ!; просмотров: 812 | Нарушение авторских прав


Поиск на сайте:

Лучшие изречения:

Есть только один способ избежать критики: ничего не делайте, ничего не говорите и будьте никем. © Аристотель
==> читать все изречения...

2188 - | 2138 -


© 2015-2024 lektsii.org - Контакты - Последнее добавление

Ген: 0.012 с.