Правові проблеми цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва

Іванов Іван Іванович

Студент факультету підготовки

Юристів для МЗС України

Національної юридичної академії України

Ім. Ярослава Мудрого

 

ПРАВОВІ ПРОБЛЕМИ ЦИВІЛЬНОГО ОБОРОТУ ОБ’ЄКТІВ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА

 

Внаслідок кризового стану на ринку нерухомості, який нині спостерігається в Україні, зросла кількість договорів, предметом яких виступають об’єкти незавершеного будівництва. Необхідність економічного обороту вказаного об’єкту призвела і до виникнення нових проблем, які не знайшли свого висвітлення а ні у законодавстві, а ні у доктрині цивільного права. Відсутність єдиного наукового підходу до визначення нерухомого майна та суперечності у чинному законодавстві стосовно обороту об’єктів незавершеного будівництва, призводять до виявлення на практиці багатьох невирішених питань. Дана обставина вказує на необхідність комплексного дослідження категорії «об’єкта незавершеного будівництва» (далі ОНБ), що послугує розвитку законодавства, яке регулює оборот нерухомості і формування єдиного підходу у судовій практиці.

Слід зазначити, що правові проблеми права власності на ОНБ були у центрі уваги представників цивілістичної науки. Їм було присвячена значна кількість наукових досліджень, серед яких праці таких радянських учених, як В.М. Маслов, В.Ф. Чигир, П.С. Нікитюк, О.Н. Кудрявцев, Т.Н. Лісниченко, М.К. Подберезський, та сучасних українських цивілістів М. І. Брагінський, Б. В. Бондарь, В. В. Вітрянський та ін. Однак досить тривала відсутність належної правової регламентації, а також суперечлива правозастосовча практика наразі обумовлюють необхідність подальших наукових досліджень зазначених питань, а також внесення відповідних рекомендацій з удосконалення законодавства та вирішення проблем правозастосовчої практики щодо такого об’єкта цивільних відносин, як ОНБ.

Актуальність цієї проблеми також пов'язана і з необхідністю реалізації Закону «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», в якому одним із напрямів подолання кризових явищ у будівельній галузі та житловому будівництві визнано викуп у забудовників або фінансових установ нереалізованого житла в об'єктах будівництва, що споруджувались із залученням коштів фізичних осіб у разі неспроможності забудов­ників продовжувати будівництво житла у зв'язку з недостатнім обсягом коштів для формування фондів соціального та службового житла.

Будівництво об'єктів нерухомості та виникнення права власності на них є до­сить складним та тривалим процесом. Тому завжди стояло питання цивільного обороту об'єктів нерухомості, будівництво яких не завершено або на які у поряд­ку, визначеному законодавством, не оформлено право власності.

Варто зазначити, що правові підходи до регулювання обороту об'єктів нерухомості, будівництво яких не завершено, досить стрімко змінювалися за роки незалежності України. Так, право на продаж ОНБ було закріплено ще Зако­ном УРСР «Про державний нотаріат» (1974 p.), який діяв до 1 січня 1994 р. Прийняття нового ЦК змінило правові підходи до визначення порядку оборо­ту ОНБ. Правові засади виникнення права влас­ності на ОНБ, визна­чила ст. 331 ЦК, яка закріпила можливість набуття права власності на недобудо­ване нерухоме майно, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту є незначною. Але деякі підходи до пра­вового регулювання набуття права власності на об'єкти нерухомого майна, що є ОНБ, не витримали часу. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 15.12.05 № 3201-IV з ст. 331 ЦК України виключено частину четверту, яка передбачала можливість виз­нання права власності за заявою заінтересованої особи судом на недобудоване не­рухоме майно.

Дослідивши як теоретичні, так і нормативні підстави, приходимо до висновку, що незавершене будівництво є об’єктом цивільних правовідносин, який слід вважати нерухомістю. Так, незавершене будівництво як об’єкт нерухомості виникає з моменту набуття ним ознак нерухомого майна — у вигляді тісного зв’язку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню — і перестає існувати як такий з моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію. Тому робимо висновок про існування в процесі виникнення новоствореного нерухомого майна двох окремих об’єктів нерухомості. До моменту підписання документа про прийняття в експлуатацію – йдеться про перебування об’єкта будівництва в режимі такого нерухомого майна, як «незавершене будівництво», а з моменту прийняття в експлуатацію цього об’єкта виникає завершений будівництвом об’єкт нерухомості.

Права власності на вищевказані об’єкти нерухомості виникають з моменту державної реєстрації цих прав у встановленому законодавством порядку. Здійснюючи державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, в т.ч. і на ОНБ, держава офіційно визнає і підтверджує факт виникнення цих прав.

3 метою спрощення процедури обліку та контролю ОНБ необхідно ввести в дію Реєстр об’єктів незавершеного будівництва. Введення в дію такого Реєстру повинне мати на меті повноцінне використання власниками ОНБ прав щодо них. Так, з огляду на певні особливості такого об’єкта, а саме — динамічної зміни його ступеня готовності, і, відповідно, неможливості та недоцільності постійної щоразової перереєстрації прав на ОНБ, фіксування прав у Реєстрі об’єктів незавершеного будівництва повинне бути передбачене не як обов’язок, а як право, і застосовуватись – лише в разі необхідності, наприклад, укладення договорів що до ОНБ чи здійснення будь-яких інших цивільно-правових операцій з цим об’єктом.