Особенности заключения и исполнения договора социального найма

Согласно положений договора социального найма жилья, наймодатель должен не только предоставить свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение, но и исполнять обязанности по поддержанию помещения в надлежащем состоянии, выполняя капитальный ремонт и поддержание работоспособности всех инженерных систем дома. Даже если в условиях договора не предусмотрены данные положения, наймодатель обязан выполнять их, так как эти нормы закреплены законодательно.

Договор социального найма является бессрочным.

Общие жилые помещения и изолированные вспомогательные помещения не могут быть предметом договора социального найма.

Договор социального найма заключается только в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья социального пользования.

Наниматель может в одностороннем порядке, при согласии членов семьи, расторгнуть договор социального найма, без объяснения причин и мотивов такого решения наймодателю.

Наймодатель же в свою очередь не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом он должен руководствоваться перечнем условий установленных законодательно, по которым возможно расторжение договора социального найма со стороны наймодателя.

При выезде нанимателя из социального жилья договор социального найма считается расторгнутым с момента выезда.

 

36 Специфика договора коммерческого найма жилого помещения.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

1)консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям;2) возмездным;3) взаимным.

Объект (предмет) договора коммерческого найма - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

Стороны договора– наймодатель и наниматель. На стороне нанимателя может быть только гражданин, на стороне наймодателя – любое лицо

-Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Одностороннее изменение ее размера не допускается;

- срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно;

- срок договора не может быть больше 5 лет;

- граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре;

-в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей

-по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем;

-в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанимателем с согласия остальных граждан.

Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату за жилое помещение: осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе: 1 с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). 2 разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). 3 передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. 4 с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

37 Изменение и расторжение договоров найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения: основания, условия, порядок.

Для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, – нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ст. 85 ЖК РСФСР). Однако законом могут быть предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя и даже вопреки его возражению. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

2. Отдельные случаи изменения договора социального жилищного найма

Изменение договора найма жилого помещения возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении).

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре совершеннолетним членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результате выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Изменение правоотношения найма жилого помещения может быть связано с передачей жилого дома из одного жилищного фонда в другой.

Изменение правоотношения найма может происходить и в других случаях – на основании соглашения между нанимателем, совершеннолетними членами его семьи и наймодателем.

Рассмотренные случаи изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется не столь детально.

Статья 686 ГК предусматривает замену нанимателя в договоре коммерческого найма. В отличие от социального найма замена нанимателя при коммерческом найме допускается по требованию самого нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих (при социальном найме – по требованию совершеннолетних членов семьи – ст. 88 ЖК РСФСР). По обоим договорам, кроме того, требуется согласие наймодателя. «Согласие» наймодателя означает наличие соглашения (договора) между нанимателем и совместно проживающими с ним лицами, с одной стороны, и наймодателем – с другой. Но если между «совместно проживающими лицами» не будет достигнуто соглашение, а также в случае отказа наймодателя заменить нанимателя другим лицом спор может быть рассмотрен судом.

Согласно ч. 2 ст. 678 ГК наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Эта норма распространяется и на договор социального найма (п. 3 ст. 672).

Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

38 Договор подряда: понятие и сфера применения. Элементы договора подряда. Распределение рисков случайной гибели, повреждения результата работы, материалов и оборудования между сторонами.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК).

Договором подряда опосредствуется широкий круг хозяйственных работ.

- строительные работы по возведению разного рода строений и сооружений.

-по изготовлению изделий в соответствии с заказом: машин, оборудования, узлов, деталей и пр., комплектных объектов, транспортных средств и т. д.

-Сферой применения подряда является оказание различного рода технических услуг в связи с поставками машин и оборудования для промышленных и иных объектов, сооружаемых при помощи поставщика,— выполнение монтажных и шефмонтажных работ, осуществление технического обслуживания и т. д.

-В современный период научно-технической революции все большее значение приобретает подряд на исполнение научно-технических работ — научно-исследовательских и проектно-конструктор-ских,—получивших наименование «инжиниринг» ).

Элементы договора подряда: а) стороны - подрядчик(физ. или юр. лицо), заказчик(любой субъект права, есть профессион-е их деят-ть лицензируется, связана со строительством зданий) б) предмет договора- результат выполненной работы(существенное условие) в) срок договора- существенное условие, заказчик заинтересован в том чтоб результат работы был передан ему в определенное время. М.Б. определен промежуточный срок, если стороны не договорились о сроке сдачи работы- это значит что заказчик обязуется принять работу сразу после сообщения подрядчика о её выполнении. Срок определяетяс соглашением сторон, начало и окончание работы. Г) цена- денежная сумма которую заказчик обязан оплатить подрядчику за работу. Определяется соглашение сторон путем указания конкретной суммы или способа её определения. цена договора= вознаграждение+ компенсация за издержки.Если для исполнения договора требуется проведение комплекса работ, состовляется смета, заказчик обязан её утвердить, она бывает твердая и приблизительная.
Д) Содержание договора- взаимные права и обязанности. Заказчик обязан уплатить обусловленную сумму, после окончания работ, при условии что она выполнена надлежащим образом, в срок. при не исполнении уплатить подрядчику, подрядчик имеет право на удержание результата работ, оборудования принадлежащего заказчику. Заказчик в праве отказаться от исполнения работ по договору, если работу выполняют медленно. Заказчик имеет право проверять ход и качество работ и Т.д. Е) ответ-ть сторон за нарушение договора. Заказчик несет ответ-ть за просрочку принятия работ и за просрочку оплаты работ, у него возникает обязанность платить убытки и неустойку.Заказчик просрочивший прием работ несет риск случайной гибели имущества. Подрядчик несет ответ-ть если:не выполнил работу, заакзчик в праве расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, либо выполнить работу через 3 лицо за счет подрядчика. ненадлежащее исполнение работ, заказчик в праве требовать безвозмездное устранение недостатков, либо уменьшения цены. Ж) срок исковой давности- 1 год. Течение срока исковой давности зависит от недостатков работы: явные(начинает течь немедленно со дня принятия работ), Скрытые(начинает течь с момента обнаружения)