Участок около Парголово на Выборгском шоссе

· 2 км до развязки КАД Санкт-Петербурга

· 5 км до станции метро «Проспект Просвещения»

· Земельный участок площадью 0,3 га

· Стоимость данного участка 19 000 000 рублей

 

SWOT-АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

преимущества	недостатки
· высокие транспортные потоки и наличие подъездных путей · · развитая инженерная инфраструктура · · расположение в сформировавшейся и развивающейся торговой зоне (рядом расположены крупные торговые комплексы: «Лента», «Максидом», «Метрика») · · зона активного загородного строительства	Неудовлетворительная пешеходная доступность. ближайшее окружение представлено двумя-тремя жилыми домами.
возможности	угрозы
рост и расширение инфраструктуры Выборгского района.	долгая окупаемость проекта

Расходы:

8. Стоимость земельного участка: (19 000 000:3)+0.2(19 000 000:3)=7 599 600 руб.

9. Кадастровая стоимость участка: 2256.92*850=1 918 382

 

10. Стоимость проектирования: 13175000 *0.05 = 658750 руб. (5% от стоимости строит-монт. работ)

11. Стоимость строительно-монтажных работ: 500*31*850= 13175000 руб.

 

Строительные работы:

 

12. Возведение стен = 816 * 500 * 31,73 = 12 945 840 руб.

13. Внутренняя отделка = 816 * 150 * 31,73 = 2 883 752 руб.

14. Инженерия = 816 * 300 * 31,73 = 7 767 504руб.

 

Благоустройство:

 

· Благоустройство (150 м²) = 150 * 150 * 31,73 = 713 925 руб.

 

Постоянные расходы:

 

· Земельный налог = 0,015 * 800 * 1249,89 * 12 = 179 984,16 руб.

· Налог на прибыль = (15 420 000 - 2 446 632- 9 300 000-179 984, 16)* 0,2 = 698 676,78 руб.

·

Коммунальные платежи:

 

· Холодная вода и водоотвод = 180 * 17,72 + 90 * 17,72 = 3 189,6 + 1 594,8 = 4 784,4 руб.

· Горячая вода = 90 * 70,50 = 6 345 руб.

· Отопление = 175,68 * 70 = 12 276,6 руб.

· Электроснабжение (при электрических плитах) = 3000 * 50,16= 180 480 руб.

Итого: 203886 руб. (за месяц)

2 446 632 руб. (за год)

 

 

Заработная плата работников (период времени до полного окупания проекта):

 

Наименование - Количество	Сумма
Тренеры 6	40 000*7
Охрана 8	25 000*8
Уборщицы - 10	20 000*10
Администратор - 1	45 000
Медсестра - 2	25 000*2
Итого	775 000(за месяц) 9 300 000(за год)

Инвентарь

 

Наименование	Стоимость
Спортивный инвентарь	1 500 000
ПДД + Пожаробезопасность	150 000
Кухонные принадлежности (для сотрудников)	30 000
Танцевальный инвентарь	148 900
Мусорные баки	12 000
Различные выезды	110 500
медицинский кабинет	50 000
Карнизы	40 000
Занавески	35 000
Униформа работников	20 500
Игрушки	70 000
Мебель	555 000
Видеокамеры	100 000
Итого	2 821 900

 

Участок на Пулковском шоссе

Земельный участок площадью 1,93 га

г.Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, бывшая территория предприятия "Шушары", поворот на Петербургское шоссе

стоимость € 130 за кв.м.

SWOT-АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

преимущества	недостатки
отсутствие конкуренции. Низкая стоимость участка	неудобное месторасположение объекта. плохой климат
возможности	угрозы
рост и расширение инфраструктуры района.	долгая окупаемость проекта

Расходы:

1. Стоимость земельного участка: (130*41*850)*1,2=5436600 руб.

2. Кадастровая стоимость участка: 2112.3*850=1 795 455

 

3. Стоимость проектирования: 13175000 *0.05 = 658750 руб. (5% от стоимости строит-монт. работ)

4. Стоимость строительно-монтажных работ: 500*31*850= 13175000 руб.

 

 

 

Анализ рисков.

Необходимость анализа рисков обоснована прежде всего тем, что построенные по любому инвестиционному проекту потоки денежных средств относятся к будущим периодам и носят прогнозный характер. Поэтому возрастает вероятность недостоверности используемых для расчетов числовых данных, а значит и самих результатов. Следовательно, наиболее важной частью экспертизы становится учет и оценка возможных негативных последствий таких ошибок. Основным инструментом подобных исследований служит анализ рисков проекта, являющийся важнейшей составной частью экспертизы инвестиционного проекта и играющий значительную роль в принятии решения об инвестировании. Кроме того, анализ рисков должен играть роль своеобразного “переходного моста” от экспертизы проекта к управлению его реализацией. В данном разделе представлены практически используемые подходы к анализу проектных рисков, исследованы качественный и количественный аспекты анализа, вероятностный способ оценки рисков.

Риск — потенциальная, численно измеримая возможность потери. Риск проекта — это степень опасности для успешного осуществления проекта. Понятием риска характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, при этом выделяются случаи объективных и субъективных вероятностей.

Инвестиция в любой проект сопряжена с определенным риском, что отражается в величине процентной ставки: проект может завершиться неудачей, т.е. оказаться нереализованным, неэффективным или менее эффективным, чем ожидалось. Риск связан с тем, что доход от проекта является случайной, а не детерминированной величиной (т.е. неизвестной в момент принятия решения об инвестировании), равно как и величина убытков. При анализе инвестиционного проекта следует учесть факторы риска, выявить как можно больше видов рисков и постараться минимизировать общий риск проекта.

Анализ проектных рисков подразделяется на качественный (описание всех предполагаемых рисков проекта, а также стоимостная оценка их последствий и мер по снижению) и количественный (непосредственные расчеты изменений эффективности проекта в связи с рисками).

 

Риски:

1. Долгая окупаемость проекта

2. Появление новых конкурентов

3. Кража имущества

4. Нехватка материалов

5. Ошибки проектирования

6. Сложность получения кредита

7. Невозможность своевременной выплаты кредита

8. Сложность набора групп

9. Сложности при получении оплаты за предоставленные услуги

 

Мероприятия минимизации рисков:

1) Выбрать тот земельный участок, который более благоприятный для получения большей прибыли.

2) Постоянно совершенствоваться, улучшать условия, при этом не увеличивая стоимость оплаты за услуги.

3) Строгий контроль за всем, обязательное наличие видеокамер.

4) Экономия или использование заемных средств.

5) Выбор лучших инженеров.

6) % по кредиту выше среднего банковского процента

7) Запас свободных оборотных средств

8) Хорошая маркетинговая компания

9) Возможность оплачивать услуги в рассрочку.

 

Контракт.

ДОГОВОР