Методы расчета коэффициента рекапитализации в доходном подходе к оценке недвижимости

При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала (рекапитализации), затрачиваемого на приобретение объекта.

Существуют три метода рекапитализации (возмещения инвестированной суммы), т.е. определения второй составляющей (Rof) коэффициента капитализации: метод Ринга, Инвуда и Хоскольда.

1. Прямолинейная рекапитализация (Straight-Line Capital Recovery), или метод Ринга. По Рингу, возврат основной суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.

Расчет ведут по формуле: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

где YON - процент на капитал (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта, процентная ставка); YOF - норма возврата капитала. n – число лет;

Фактор фонда возмещения при прямолинейной рекапитализации определяется путем деления единицы на количество периодов. В предельном случае, когда n→∞, RO = YO, т.е. чем продолжительней период получения доходов, тем меньше составляющая рекапитализации. Экономическая модель – «стареющий» отель.

2. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (равномерно-аннуитетная рекапитализация по Инвуду). Коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Расчет делают по формуле RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yриск).

Метод Инвуда основывается на следующих допущениях:

1. Ежегодный доход в YO не влияет на основную сумму вложения и, таким образом, может быть потрачен собственником.

2. Ежегодные суммы рекапитализации должны быть реинвестированы под YO годовых с тем, чтобы основная сумма вложения осталась неизменной.

Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т.е. доход на инвестиции. Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала.

Величина надбавки на рекапитализацию зависит от продолжительности (срока) получения потока доходов n и уровня ставки процента YO. Чем дольше период получения потока доходов, тем меньше коэффициент. В пределе при n, стремящемся к бесконечности, он превращается в ноль, и коэффициент капитализации вырождается в ставку дохода на капитал (RO = YO).

Этот метод рекапитализации можно использовать в условиях России для объектов недвижимости, генерирующих невысокие, но стабильные доходы.

3. Рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента или метод Хоскольда. В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной (например, золотоносное или нефтяное месторождение). Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, условно безрисковой процентной ставке.

Расчет будет выглядеть следующим образом:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yбезриск).

Метод Хоскольда часто используется в инвестиционном анализе.

________________

Полученные тремя методами коэффициенты капитализации по величине различаются. Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому можно сделать вывод о том, что расчеты по рекапитализации более рисковых вложений следует производить по методу Ринга, а менее рисковых – по методу Инвуда.

Частичная рекапитализация. Инвестиции могут терять свою стоимость частично, менее чем на 100%. В этом случае ставка рекапитализации составляет лишь часть от полной ставки, и некоторую часть рекапитализации получают за счет средств, вырученных от перепродажи собственности, а не целиком за счет текущих доходов.

Следует отметить, что выбранный метод рекапитализации, в основе которого происходит изменение структуры доходов, сильно влияет на остаточный доход и на стоимость объекта в целом. Итак, во всех случаях, когда ожидается уменьшение (потеря) капитальной стоимости инвестиций, рекапитализация должна обеспечиваться за счет доходов, так как она не может быть получена из суммы, вырученной от продажи актива.

Примеры таких объектов недвижимости (рекапитализация по методу Ринга): стареющие гостиницы; стареющие жилые дома, офисные и торговые сооружения.

Рекапитализация по методу Инвуда необходима тогда, когда планируется получение стабильных доходов в течение достаточного долгого периода (долгосрочная аренда по фиксированной чистой ставке с правом выкупа объекта недвижимости (опцион) в конце срока аренды по фиксированной цене, меньшей, чем стоимость капитала, вложенного собственником в недвижимость, или самоамортизирующиеся закладные).

Рекапитализация по Хоскольду используется для узкого сегмента рынка недвижимости, где инвестиции приносят сверхприбыль.