Вопрос 72. Рыночная стоимость земельного участка

 

Оценка земли и земельных участков производится для выкупа из государственной собственности, для кадаст­ровой оценки, передачи в залог, оформления наследства.

Она также необходима при разделе имущества. Во многих случаях требуется оценка не права собствен­ности на земельный участок, а права аренды земель­ного участка, и в при этом рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его ры­ночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для оценки земельного участка (опреде­ления его рыночной цены) значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, прежде всего, его назначение и возможность изменения такого назначения.

Оценка рыночной, стоимости земли стала весьма акту­альна в свете реформы земельного законодательства. Рыноч­ная стоимость земельного участка со временем меняется, вот почему оценка земли всегда проводится по состоянию на кон­кретный период времени.

Земли поселений (городов, деревень и т.п.) оцениваются на основании таких данных, как анализ рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены пред­ложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспорт­ной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслу­живания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафт­ной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения оп­ределяется на основе оценки фактической урожайности сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе Российской Федерации и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производят, ана­лизируя цены сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличие и интенсивность транс­портного сообщения, наличие электрификации, газо- и во­доснабжения; удаленность от основных центров инфра­структуры, экологическую обстановку в районе, а также иные факторы, влияющие на оценку стоимости земли.

В случае оценки зданий также производится оценка зе­мельного участка, на котором находится оцениваемое здание (в рамках затратного подхода).

Потребность в оценке земли диктуется современными рыночными условиями. Земля — высоколиквидный товар, на его стоимость влияет масса факторов, даже минимальное изменение которых ведет к значительному изменению сто­имости.

В мегаполисах оценка земли является прежде всего оцен­кой права аренды, вне мегаполисов подразумевается расчет ее реальной рыночной стоимости.

Факторы, оказывающие влияние на рыночную сто­имость земли, — это ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений.

Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт должен иметь в распоряжении копии свидетель­ства о праве собственности (долговременной аренды), а так­же копии кадастровых планов для наглядного представления размеров и формы участка.

Так как на рынке присутствует большое количество пред­ложений и информации о проведенных сделках купли-про­дажи земли, метод сравнения продаж наиболее предпочти­тельный при оценке земель.

Оценочная деятельность — это установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости в со­ответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

За рыночную стоимость объекта оценки принимает­ся наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден- на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в сво­их интересах.

Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут ис­пользоваться для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности и быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.

Основание для проведения оценки объекта оценки — до­говор между оценщиком и заказчиком, заключаемый в пись­менной форме и не требующий нотариального удостоверения.

В договоре содержатся:

1. основания заключения договора;

2. вид объекта оценки;

3. вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

4. денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки и иные сведения.

Оценщик имеет право:

1. применять самостоятельно методы проведения оцен­ки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

2. требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения в полном объ­еме доступа к документации, необходимой для осу­ществления этой оценки, и др.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

1) в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

2) юридическое лицо выступает учредителем, акционе­ром, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Государственной кадастровой оценке подлежат все кате­гории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом.