Вопрос 31. Общая характеристика оснований возникновения прав на зем­лю. Классификация оснований возникновения прав на землю

Основания возникновения субъективных прав на зе­мельные участки — это различные юридические факты: действия или события.

Действия подразделяются на правомерные и непра­вомерные, а события — на кратковременные и для­щиеся. Все правомерные действия и события, вслед­ствие которых возникают субъективные права на землю, составляют земельный оборот, т.е. переход земельных уча­стков от одних лиц к другим, а также переход государствен­ных и муниципальных земель гражданам и юридическим ли­цам на законных основаниях.

В настоящее время институт возникновения субъектив­ных прав на земельные участки регулируется ст. 25 ЗК РФ.

Согласно ст. 25 ЗК РФ права на землю возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основаниями возникновения прав на землю являются юридически значимые факты, предусмотренные гражданским законодательством и иными федеральными законами (ст. 25 ЗК РФ, ст. 8 ГК РФ). Анализируя подобные основания, необходимо отметить следующее. Право частной собственности на землю может возникнуть:

− из договора и иных сделок (их перечень в законодательстве не является исчерпывающим);

− из актов государственных органов, органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (их перечень ограничен законом). Таким актом, например, является акт о предоставлении земельного участка в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

− из судебного решения;

− в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (например, приобретательная давность ст. 234 ГК РФ);

− вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (например, регистрация права собственности на земельный участок).

По общему правилу права и обязанности из сделок возникают с момента заключения соответствующего договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ), договор же считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Особенности купли-продажи земельных участков закреплены в ст. 37 ЗК РФ (они же распространяются и на договор мены).

В современной России одним из самых распространенных способов приобретения права собственности на земельный участок остается приватизация, которая в рамках "дачной амнистии" приобрела вид упрощенного способа переоформления прав на землю. Особенности приватизации земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законодательством субъектов РФ (п. 4 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ (см. п. 4 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ в ред. от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" – далее "Вводный закон").

Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9ⁿ ст. 3 Вводного закона).

Если земли находятся в государственной или муниципальной собственности, их предоставление гражданам или юридическим лицам в собственность или на праве аренды (с правом последующего выкупа) осуществляется на торгах или аукционах (ст. 28, 30¹, 30² ЗК РФ). Порядок и особенности организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства предусмотрен ст. 38¹, 38² ЗК РФ.

Предоставление в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в Российской Федерации за плату с учетом требований положений статей 65, 66 ЗК РФ и Федерального закона (от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ) "Об оценочной деятельности"15. Случаи бесплатной передачи земельных участков в собственность установлены ст. 20, 21, 28 ЗК РФ.

До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий (см. п. 3 ст. 15 ЗК РФ) не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (п. 5 ст. 3 Вводного закона). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 % могут предоставляться только на праве аренды (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").