Глава ХIII. Инвестиционные отношения в земельном праве

 

Осуществление инвестиционной деятельности может быть связано и с землепользованием*(212).

30 октября 2001 г. вступил в силу новый Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ). Он принят после почти семи лет безуспешных попыток разработки федерального земельного кодификационного законодательного акта, который был бы соразмерен экономическим, политическим, идеологическим и правовым реалиям*(213).

В этом акте законодатель указывает на две основные естественные функции земли как природного ресурса. Первая из них - способность земли служить в качестве естественного средства производства в сельском и лесном хозяйствах. Вторая - способность выступать в качестве территориальной (пространственной) основы (базиса) осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации*(214).

Одновременно земля рассматривается как недвижимое имущество. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Земельная недвижимость как правовая категория в действующем российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходы к выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе уже сделаны*(215).

Наконец, земля рассматривается как объект права собственности и иных прав. ЗК РФ различает: собственность на землю (ст. 15-19), постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20), пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21), аренду земельных участков (ст. 22), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23), безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24).

Следовательно, земля может выступать как особый объект, в отношении которого осуществляется инвестиционная деятельность.

Основания приобретения земельных участков в собственность установлены в ГК РФ:

- на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218);

- в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217);

- по иным основаниям (п. 3 ст. 218)*(216).

Правовые особенности приобретения земельных участков в собственность установлены в ЗК РФ.

Земельные участки могли быть приобретены гражданами и юридическими лицами в собственность по основаниям, предусмотренным ранее действовавшим Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г., в соответствии с законами РФ и иными нормативными правовыми актами РФ, принятыми до введения в действие ЗК РФ.

Ранее возникшие права, в том числе право собственности на земельные участки, признаются государством, что закреплено в ст. 6 Закона РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей*(217).

Этот принцип нашел дальнейшую реализацию в п. 9 ст. 3 Федерального закона РФ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(218). Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ст. 15 ЗК РФ установлен принцип равного доступа к приобретению земельных участков в собственность (п. 2). Реализация этого принципа обеспечивается путем установления в федеральном законе случаев, когда земельный участок может быть приобретен только путем проведения конкурсов, аукционов (ст. 30 и 38 ЗК РФ), а также путем информационного обеспечения граждан и юридических лиц о земельных участках, их разрешенном использовании (ст. 31 и 34 ЗК РФ).

Однако этот принцип вводит лишь общее правило, из которого есть исключения. Они установлены прежде всего в самом ЗК РФ. Например, граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, в пожизненном наследуемом владении имеют право приобрести их в собственность (п. 5 ст. 20; п. 3 ст. 21); при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22); собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35); граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать соответствующий земельный участок (п. 1 ст. 36).

Не все земельные участки могут быть переданы в частную собственность (приватизированы). Такие случаи предусмотрены в ЗК РФ, других федеральных законах. Например, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; а земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

Статьей 8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предписано, что до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Специальное ограничение по приобретению земельных участков в собственность установлено для иностранных инвесторов. Основанием для ограничения их прав является Конституция РФ. Правовое положение иностранных лиц регулируется ст. 62 Конституции РФ. Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Они не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе РФ и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Ограничение прав иностранных инвесторов в области оборота земель сельскохозяйственного назначения (как и других земель на приграничных территориях) только правом аренды предполагает отсутствие у них прав собственности, владения и пользования участком на условиях постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного, срочного пользования, права пожизненного наследуемого владения, права обладания сервитутом.

Инвестиционная деятельность может осуществляться на основе различных правовых титулов. Кроме права собственности ЗК РФ закрепил пять видов правовых титулов владения земельными участками:

- пожизненное наследуемое владение земельными участками - ст. 21;

- постоянное (бессрочное) пользование земельными участками - ст. 20;

- аренда земельных участков - ст. 22;

- право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) - ст. 23;

- безвозмездное срочное пользование земельными участками - ст. 24.

Рассмотрим наиболее распространенный для инвесторов титул, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Оно вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение необходимых для этого зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Однако землепользователь, владеющий землей на основе этого правового титула, не может передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование без согласия собственника участка. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданное вышеназванным лицом, являются его собственностью. При реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения и другой недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право постоянного пользования предоставленной этим лицом под недвижимость частью земельного участка, если из договора не вытекает иное.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости (здания, сооружения) права пользования этим участком.

При переходе права собственности на недвижимость к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Факт нахождения здания, строения на земельном участке, в отношении которого собственник строения не обладает правом собственности, а имеет только право постоянного пользования землей, не ущемляет его прав как собственника строения.

Собственник недвижимости имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

ГК РФ регламентирует также отношения, возникающие между собственником строения и собственником земельного участка при утрате собственником недвижимости права пользования земельным участком.

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать через суд, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен законодательством (жилые дома, памятники истории и т.п.) либо невозможен ввиду явного превышения стоимости отведенной под него земли, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами, суд может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Эти правила не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые по соглашению сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования.

Особым объектом инвестиций является предприятие, под которым понимается имущественный комплекс, используемый для хозяйственной деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги.

Вышеназванные объекты могут являться и объектами иностранных инвестиций.

Под объектами иностранных инвестиций понимаются любые объекты на территории Российской Федерации, не запрещенные для таких вложений законодательством Российской Федерации; вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные активы; имущественные права на земельные участки, с учетом ограничений, указанных ранее в настоящей главе.

Действующим законодательством установлены нормы, которые регулируют отношения, связанные с защитой прав инвесторов на землю и с рассмотрением земельных споров.

Главой IX ЗК РФ предусмотрены следующие способы защиты прав инвесторов на землю: 1) признание права на земельный участок; 2) восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения; 3) признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления; 4) возмещение убытков.

Все перечисленные способы защиты прав были ранее зафиксированы в статьях ГК РФ, но в ЗК РФ они отражены впервые. В соответствии со ст. 59 ЗК РФ признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) иных предусмотренных федеральными законами случаях. Из пп. 3 п. 1 ст. 60 ЗК РФ вытекает вывод о том, что перечень оснований, по которым нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, не является ограниченным.

В соответствии со ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе и упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Эта статья отсылает к ст. 15 ГК РФ, которая устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, т.е. доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Статья 15 ГК РФ также определяет, что если нарушившее право лицо получило вследствие этого доходы, то лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы. Помимо этого, п. 2 ст. 62 ЗК РФ установил, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (например, восстановить плодородие почв, земельные участки в прежних границах, возвести снесенные здания, строения, сооружения, восстановить межевые и информационные знаки и т.п.).

Кроме способов защиты прав инвесторов на землю ст. 63 ЗК РФ установлены гарантии таких прав при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: 1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; 2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных строений, зданий, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; 3) возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Собственнику может быть оплачена рыночная стоимость земельного участка, если ему бесплатно не предоставлен равноценный участок.

Кроме того, ст. 64 гл. IX ЗК РФ устанавливает, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Таким образом, споры, возникшие у субъектов земельных правоотношений в процессе использования и охраны земель и связанные с определением права собственности, арендных отношений, сервитутов и т.д., решаются судами общей юрисдикции в порядке, установленном ГПК РФ, а также арбитражными судами в порядке, установленном АПК РФ.

Необходимо отметить, что особенностью инвестиционной деятельности в земельном праве является также то обстоятельство, что инвестор может осуществлять свою деятельность в отношении земельного участка не столько на основе права собственности, сколько на основании других прав, которые являются правами ограниченного пользования.

При этом очевидно, что практически всеобщая потребность в использовании земли в инвестиционной деятельности не может быть юридически оформлена только с помощью права собственности, которое при всех возможных ограничениях все равно предполагает известную монополию собственника на свое имущество.

В рыночной экономике, где земельные участки в известной мере становятся объектом гражданского оборота, они одновременно приобретают режим объектов гражданских прав со всеми вытекающими из этого последствиями.

В силу названных обстоятельств само земельное право в нынешних условиях, как представляется, все более отчетливо проявляет свою публично-правовую природу, вынужденно оставляя гражданскому праву регулирование всех имущественных, в том числе земельных, отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников (абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ)*(219).

При регулировании земельных отношений новый ЗК РФ закрепил принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в области использования земель (п. 11 ст. 1). Одновременно права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Это положение земельного законодательства вызвало дискуссию среди ученых, которые заняли различные позиции по определению роли земельного законодательства и его соотношения с гражданским законодательством в регулировании оборота земель.

По мнению Е.А. Суханова и В.В. Витрянского, установление в ЗК РФ правил регулирования указанных вещных прав с учетом специфики земельных отношений необоснованно, так как специфику земельного права и земельно-правового регулирования составляет их публично-правовой характер, а не своеобразие регламентации определенной части гражданско-правовых отношений. С учетом этого должны быть определены и предмет, и содержание ЗК РФ, из которого необходимо изъять гражданско-правовые нормы, по их мнению, речь идет о правоотношениях, составляющих предмет гражданско-правового регулирования, к источникам которого никак нельзя отнести ЗК РФ.

Напротив, ЗК РФ представляет собой результат кодификации правовых норм, регламентирующих земельные отношения и претендующих (в своей совокупности) на звание самостоятельной отрасли права, что делает обязательным наличие собственного предмета правового регулирования. Таковым предметом, как известно, признаются земельные отношения, под которыми понимаются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ)*(220).

Особенность земли как предмета правового регулирования подтверждается тем, что в ГК РФ установлена специальная глава по регулированию прав на землю.

По мнению Е.А. Суханова и В.В. Витрянского, предмет регулирования ЗК РФ - установление необходимых публично-правовых ограничений, запретов и процедур с учетом значения земли "как основы жизни и деятельности человека" и "исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы", как справедливо сказано в пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву так же, как предоставить финансовому праву рассматривать земельные участки как объект налогообложения.

Несколько иную позицию занимают Г.Е. Быстров и В.Е. Лукьяненко, которые считают, что в ГК РФ закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с любым недвижимым имуществом, самые общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд (ст. 260-287), и т.п. Конкретные же договорные правоотношения с участием сельскохозяйственной коммерческой организации или крестьянского хозяйства формируются с учетом не столько гражданско-правовых норм, но и норм земельного, аграрного и других отраслей законодательства, т.е. являются комплексными.

В ГК РФ пользование землей рассматривается как один из элементов содержания права собственности или иного вещного права. Между тем разрешенное использование земельного участка - это использование его с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование может содержать и иные требования, установленные федеральными законами и законами (правовыми актами) субъектов РФ, а также актами местного самоуправления. Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"*(221) собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных участков, в частности, обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения и выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления.

Следовательно, разрешенное использование земли (в договорном правоотношении) по своему содержанию имеет сложную юридическую структуру, включающую в себя, с одной стороны, правомочие, поскольку владелец, в роли которого может выступать и инвестор, использует участок, с другой - комплекс обязанностей (предусмотренных земельным, аграрным, экологическим и другим законодательством), в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка.

В результате заключения договоров купли-продажи и аренды земли к новому владельцу участка переходят не только права прежнего владельца (собственника - продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таким участком и его хозяйственным использованием, в том числе и обязанности, вытекающие из разрешенного его использования. Этим договоры в сфере оборота земельных участков (да и иных природных объектов) существенным образом отличаются от обычных гражданско-правовых, например, от договоров купли-продажи жилых помещений*(222).

Таким образом, специфика инвестиционных отношений в земельном праве заключается в следующем.

1. Существенными в договорах в сфере земельных отношений являются условия о цели использования (сельскохозяйственное производство, создание защитных насаждений, научно-исследовательские, учебные и иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством), продажной цене (арендной плате), характеристике прочно связанных с участком объектов недвижимого имущества. Предмет договора купли-продажи и аренды любого земельного участка характеризуется специально составляемым документом - планом земельного участка, кадастровым и техническим номером участка и другими данными, которые позволяют однозначно выделить участок из других объектов недвижимого имущества.

2. Гражданско-правовой оборот природных ресурсов при осуществлении инвестиционной деятельности не является свободным, он существенно ограничен в силу экологических факторов и необходимости учета иных публичных интересов. Поэтому сделки с природными ресурсами, включая земельные участки, "сохраняя основные начала и принципы договорного регулирования, наполняются новым качеством публичного характера, который не соответствует устоявшимся представлениям о договорном регулировании"*(223).

3. Наиболее распространены следующие виды сделок инвесторов с земельными участками:

- купля-продажа. У субъектов РФ и при определенных условиях - у муниципальных образований имеется преимущественное право на покупку земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, отчуждаемых их собственниками, что обеспечивается формальной процедурой уведомлений о предстоящих сделках купли-продажи (ст. 8 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения")*(224).

- мена;

- приватизация земельных участков, кроме земельных участков сельскохозяйственного назначения, приватизация которых по общему правилу не допускается (ст. 8 и 9 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ"). После 28 января 2003 г. для возможности приватизации государственных и муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории каждого субъекта РФ будет необходимо принять соответствующее решение в форме закона отдельного субъекта РФ (п. 4 ст. 1 Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Также необходимо иметь в виду, что приватизация государственных и муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения допускается только на торгах (конкурсах, аукционах); приватизация такого земельного участка без проведения торгов разрешена только лицу, арендующему его не менее трех лет при условии надлежащего использования им такого земельного участка;

- аренда, причем собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может заключить договор аренды соответствующего участка на срок не более 49 лет. Договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа (п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"*(225). Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок также не более 49 лет;

- безвозмездное пользование;

- ипотека (залог недвижимого имущества), за исключением ипотеки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, которая пока не допускается (ст. 63 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(226));

- изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, не используемого в соответствии с его назначением или используемого с нарушением законодательства;

- дарение;

- завещание;

- рента (постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением);

- вклад в уставный капитал юридических лиц и т.д.

Приведенный перечень договоров, конечно же, не является исчерпывающим. Кроме перечисленных, стороны могут заключить и договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).