Определение рыночной (остаточной) стоимости. Общая схема определения рыночной стоимости затратным подходом

Схема определения остаточной рыночной стоимости в затратном подходе.

Полная стоимость воспроизводства

Полная стоимость замещения

Функциональный износ объекта относительно аналога

Полная восстановительная стоимость

Физический износ

Внешний износ

Дополнительный функциональный износ объекта и аналога относительно современных требований

Рыночная стоимость (остаточная стоимость)

Полная стоимость замещения - это стоимость аналога.

Аналог - это объект, выполняющий те же самые функции, что и оцениваемый объект, имеющий близкие характеристики и параметры, имеющий тот же принцип действия и конструкцию, относящийся к тому же классу, виду, подвиду по классификатору и имеющий минимальную из всех аналогов стоимость.

1. Определение полной восстановительной стоимости.

2. Определение износов ЛА

- физический износ

- функциональный износ

- внешний износ

Определение обобщенного коэффициента износа:

F – физический износ

E - внешний износ

V_доп – дополнительный функциональный износ

СN – полная восстановительная стоимость;

С_ост – остаточная стоимость;

С_спис – стоимость списания.

Нельзя пользоваться таким подходом для сложных объектов.

Затратный подход отличается от других подходов схемой и исходной информацией, в отличие от других подходов, учитывает все виды износов.

Рыночный (сравнительный) подход. Этапы рыночного подхода. Метод прямого сравнения продаж, общая зависимость для определения рыночной стоимости. Метод статистического моделирования стоимости.

Рыночный подход основан на определении стоимости.

Базируется на анализе цен на аналогичные объекты. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за объект больше, чем стоимость доступного в покупке аналогичного объекта, обладающего той же полезностью, что и объект оценки.

Этапы рыночного подхода:

1. Изучение рынка, сбор информации о сделках купли-продажи, ценах, предложенных за аналогичные объекты на рассматриваемом сегменте рынка.

2. Проверка собранной информации.

3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогов, выявление отличий по коммерческим условиям (дата продажи, условия продажи, уторгования, серийность, дополнительный сервис, условия поставки, НДС и т.п.), рыночным условиям и мотивациям продавца, по величине партии, возрасту, состоянию, комплектации, местоположению, фирме-изготовителю, основным параметрам и характеристикам.

4. Выбор аналогов и метода расчета.

5. Расчет стоимости объекта по цене каждого аналога за счет внесения в нее корректирующих поправок.

6. Анализ результата и принятие решений о стоимости объекта.

Методы сравнительного подхода:

1. Метод прямого сравнения продаж применяется, когда для объекта можно подобрать аналог или аналог с известными ценами сделок, основные параметры которых отличаются от параметров объекта не более чем на 20 % или мере сходства, определенной по критериям не менее 0,8. Это прямой аналог.

S – рыночная стоимость.

Ц_ан – цена аналога.

К_мо – коэффициент приведения цены аналога к дате оценки.

К_ифо – коэффициент физического износа объекта.

К_ифо – коэффициент физического износа аналога.

К₁, К₂, К₃,…, К_n – коэффициенты оценки, учитывающие отличие значений параметров оцениваемого объекта от объектов-аналогов.

Ц_доп. – цена дополнительного оборудования.

К_i разделяются на два вида:

ü Корректирующие коэффициенты;

ü Абсолютные коэффициенты.

2. Метод статистического определения цены. Когда нет прямых аналогов, применяется этот метод. На основе информации об объектах с помощью статистики разрабатываются статистические модели зависимостей от цены (однопараметрические, многопараметрические):

Доходный подход. Принципы ожидания, спроса и предложения, замещения. Определения видов дохода. Возврат вложенных инвестиций. Возврат капитала и доход на капитал. Общий коэффициент капитализации. Нормы отдачи и прибыли.

Его использование заключается в определении текущей стоимости объекта как совокупности будущих доходов или пользы. При этом применяются следующие принципы:

ü Ожидания;

ü Спроса и предложения;

ü Замещения.

Выгоды от владения собственностью включают права получать все доходы во время владения, доход от продажи объекта после окончания владения.

Потенциальный валовой доход – это общий доход от владения при полном использовании объекта.

Действительный/эффективный валовой доход – это ожидаемый доход с учетом уровня реального использования объекта и уровня потерь при получении оплаты (неплатежи).

Чистый операционный доход – действительный или ожидаемый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплат сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации.

Возврат от продажи (реверсия) – общая сумма выгод, которые получает инвестор при окончании реализации проекта.

Типичный инвестор, приносящий доход собственности, имеет своей целью получение чистого дохода, сравниваемого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект.

В первую очередь, надо обеспечить возврат инвестиции, во вторую, доход.

В соответствии с этим возврат вложенных инвестиций складывается из возврата капитала и дохода.

Для количественного выражения возврата инвестиций применяются нормы возврата (нормы денежных потоков) и нормы отдачи (нормы прибыли):

1. Общий коэффициент капитализации – норма дохода для всей собственности, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом за год и общей стоимостью или ценой себестоимости:

.

2. Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость с помощью общего коэффициента капитализации:

Этот метод широко применяется в оценке недвижимости. Для оценки машин и оборудования этот метод применять не рекомендуется. Недостаток – не учитывается фактическое состояние объекта и физический износ.

3. Нормы прибыли.

4. Норма дисконтирования – это норма отдачи, применяемая для перевода будущих платежей в настоящую стоимость. Полученная стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить отдачу, равную определенной норме дисконтирования. С одной стороны, это пожелание инвестора, с другой – чем больше процент, тем больше риск не получить эту отдачу.