Обзор рынка жилой недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

1.1. Определение задания на оценку:

Заказчик Кучеренко Д.С., прописанная по адресу:: Самарская область, Волжский район пос. Верхняя Подстепновка ул. Специалистов д. 28
Оценщик “Центр независимой экспертизы и оценки"
Основание проведения оценки: Договор, заключенный между Кучеренко Д.С. и “Центр независимой экспертизы и оценки" № 55674

Объект оценки Дом общей площадью 128 кв.м., расположенная по адресу: Самарская область, Волжский район пос. Верхняя Подстепновка ул. Специалистов д. 28

Цель оценки: Определение рыночной стоимости дома
Оцениваемые права: Право собственности
Дата оценки: 20 ноября 2011 года.
Данные о балансовой стоимости: Информация отсутствует
Данные о Лицензии Оценщика: № 000017 на проведение оценочной деятельности, выданную Министерством имущественных отношений РФ 01/08/2001г. и действительную до 06/08/2007г. в лице Генерального директора Макеева Е.Л.

Данные о страховании ответственности Оценщика Полис страхования профессиональной ответственности оценщика № г10-2005804/132-09-17 от23.11.2004г. Полис выдан ОАО “РОСНО”.
Используемые стандарты оценки Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, Международные стандарты оценки МСО2003 (6-е издание)

1.2. Заключение о стоимости Результаты оценки

Рыночная стоимость дома общей площадью 128 кв.м., расположенная по адресу: Самарская область, Волжский район пос. Верхняя Подстепновка ул. Специалистов д. 28, составляет 12 356 322 рублей.

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

2.1. Порядок проведения оценки.

Работа по оценке проводилась по следующим основным направлениям.

1. Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком, при допущении, что они верно отражают правовое и финансовое состояние объекта. Эти материалы включают: правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию бюро технической инвентаризации.

2. Визуальный осмотр и изучение объекта оценки.

3. Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.

4. Выбор и применение подходов к оценке.

5. Анализ рынка жилой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.

6. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки.

7. Составление отчета об оценке.

2.2. Описание оцениваемых прав. При проведении оценки перед Оценщиком стояла задача решить вопрос о праве собственности на данный дом.

2.3. Используемая литература и источники информации.

2.3.1. Информация, полученная от Заказчика.

1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

3.Копия поэтажного плана и справка экспликации квартиры из ТБТИ г. Самары Заказчик не предоставил

4. Акт осмотра недвижимости №17 (Приложение к договору №17) от 2 февраля 2011 года Центра независимой экспертизы «Модус-Антик».

2.3.2. Информация, полученная из других источников.

1. Сайты Интернета-http://www.moscowkvartira.ru/, www. foreman.ru, www.miel.ru, www.realtex.ru, www.an-kom.ru.

2. Электронная версия газеты бесплатных объявлений «Из рук в руки»: www.win.izrukvruki.ru.

3. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY», №119 Май 2011г. Росбизнесконсалтинг, www.rway.ru

2.3.3. Использованная литература.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997.

5 Генри С. Харрисон. «Оценка недвижимости». Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

6 Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В.М. Рутгайзера, М., «Дело», 1998.

7 Информационно-аналитический бюллетень «RWAY», №№ 118, 119.

8.А.Г. Грязнова, М.А.Федотова «Оценка недвижимости», М., 2003

1. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ.

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Примечание. Основные цели оценки – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта. Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке. Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

Примечание. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие. Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Дата оценки имущества – дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества. Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества. Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества. База оценки имуществ – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. Примечание. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества. Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:· рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;· покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;· имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;· оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке. Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж, доходный. Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Примечание.1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. 2. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки — сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа. Сравнительный подход – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Примечание. При реализации доходного подхода используют следующие методы — прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно -инвестиционного анализа. Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения Оценщика об итоговой стоимости объекта оценки.

ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

1. Обзор вторичного рынка жилья в Самаре. Основным итогом развития рынков вторичного жилья поволжского региона в 1 квартале текущего года можно считать высокий темп роста цен. Еще одним немаловажным фактором стало увеличение объема предложений на рынке вторичного жилья Самары. В мае объем рынка столичного жилья был только на 5 % меньше, чем было в аналогичный период прошлого года. При этом средняя площадь квартиры, предлагаемой к продаже в мае 2011 года, была на 2% меньше, чем в мае 2012 года. Это означает, что несмотря на высокие темпы роста цен структура рынка не изменилась и цены растут во всех, без исключения сегментах рынка. Стоимость 1 кв. метра в основной массе выставленных на продажу квартир (более 5% в сегменте) составляла от до долларов.

Вторичный рынок недвижимости продолжает сохранять общий объем предложений домов на рынке. В настоящее время изменение цен на вторичном рынке практически прекратилось. Прирост цен в среднем составляет 0,4 % в долларах и 0,9 % в рублях. За последние месяцы изменилось его качественное состояние. Продолжает сохраняться ситуация, когда цены на низкокачественное жилье вторичного рынка порой превышают цены на квартиры более высокого качества в новостройках. Объяснение этому кроется в том, дешевые дома были выкуплены ранее. Оставшаяся часть домов, относящихся к этому сегменту рынка, в силу своего территориального расположения ценится несколько дешевле, кроме того, сегмент рынка, занимаемый наиболее дешевым жильем, значительно уменьшился. Таким образом, в настоящее рынок недвижимости характеризуется подъемом цен и выходом на цены, которые были до дефолта. При этом специалисты отмечают, что рост цен на недвижимость не долговечен, ожидается, что в перспективе произойдет его стабилизация, при этом отмечается, что наиболее перспективным считается рынок ипотечного кредитования.

4.2. Состояние на рынке жилья в Самаре. С начала года средняя цена продажи дома жилого фонда Самары увеличилась на 3%. При этом в отдельных сегментах динамика наблюдалась противоположная. Жилье в недавно построенных домах (в 2007-2009 годах) подорожало к октябрю на 6%. А дома в старом жилфонде дешевели, и за три квартала средняя цена на них изменилась на те же 6%, но уже в сторону понижения.

На рынке первичного жилья Самары с начала года существенно подорожали объекты со сроком ввода в 2010-2011 годах.

Наращивание темпов строительства и завершение крупных строительных проектов, начатых еще докризисный период, а также влияние, которое эти процессы оказали на цены, позволяет экспертам делать выводы о стабилизации ситуации на рынке первичной недвижимости.

Средняя цена домов на рынке первичного жилья на конец сентября 2011 года в Самаре составила 43 тысячи рублей за квадратный метр. За девять месяцев этот показатель вырос на 10%. Влияние на столь существенный рост оказало приближение к завершению строительства дорогих объектов в центральной части города, в частности в Ленинском районе.

Аналитики отмечают существенную разницу цен на жилье в новостройках в зависимости от сроков ввода в эксплуатацию. По сравнению с началом года готовые объекты, введенные в эксплуатацию в 2009 году, подорожали на 14%. Цена на новостройки со сроком ввода в 2010-ом увеличилась на 10%. Более всего поднялась продажная стоимость жилья в новостройках с высокой степенью готовности и заявленными сроками ввода в эксплуатацию в 2011 году.

Однако аналитики поясняют: столь существенный рост цены на рынке первички обусловлен исключительно приближением нескольких крупных проектов к вводу в эксплуатацию.

Рынок вторичного жилья в Самаре демонстрирует стабильность с точки зрения объемов и структуры экспозиции и на протяжении последних трех лет составляет около 40 тысяч предложений или около одного миллиона квадратных метров.

Увеличилось с начала года и количество предложений с пометкой «элитное». «В основном, это произошло за счет того, что в продаже появились квартиры в недавно введенных в эксплуатацию домах с качественным ремонтом. То есть вторичный рынок пополнился существенным количеством дорогих предложений», – отмечает Андрей Савельев.

Такое изменение в структуре экспозиции сказалось на динамике цен в различных сегментах вторичного жилья. В целом в третьем квартале, по сравнению с данными на начало 2010 года, квартиры подорожали на 3%. Средняя цена на вторичном рынке жилья в Самаре достигла уровня в 47,6 тысячи рублей за квадратный метр.

Как и прежде территориально самое дорогое жилье вторичного фонда в Самаре продается в центральном Ленинском районе (в среднем 60 тысяч рублей за квадратный метр). Самые дешевые квартиры в отдаленных Куйбышевском и Красноглинском районах (36-38 тысяч рублей за квадратный метр).

В отдельных сегментах произошли более существенные изменения. Разница в цене между самым дорогим и самым дешевым жильем оставляет почти 55%. Средняя цена на дома в старом фонде составляет 37 тысяч рублей за квадратный метр, а элитное жилье предлагается к продаже в среднем по 61,6 тысячи рублей за квадратный метр.

«Цены в сегменте элитного жилья показывают максимальную динамику с начала года. По данным на октябрь 2011 года, такие объекты подорожали на 6%. Экспозиция элитного жилья пополняется в основном домами с качественным ремонтом, расположенных вдоль берега Волги и на просеках. Предложения по продаже квадратных метров в старом фонде продолжает дешеветь. С начала 2011 года средняя цена на такие объекты упала на 6%», – поясняет Андрей Савельев. Таким образом, продолжается ценовая дифференциация предложений в зависимости от их качественных характеристик.

По прогнозам Поволжского центра развития, учитывая динамику изменения реальных заработных плат в стране (по прогнозам Минэкономразвития РФ на уровне 4,5%) и уровень инфляции (5-6,8%), номинальная цена на вторичное жилье по итогам 2011 года может увеличиться на 10,06%. Однако реальный рост (за вычетом инфляционной составляющей) составит не более 3-5%.