Згідно зі ст. З Закону “Про оренду землі ” оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. А в ст. 13 Закону договір оренди землі визначається як угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. Отже, кваліфікаційними ознаками оренди землі є:
- наявність договору між орендодавцем і орендарем;
- передача орендареві прав володіння і користування земельною ділянкою;
- платність володіння і користування землею (у формі орендної плати);
- строковість володіння і користування земельною ділянкою.
Відсутність хоча б однієї з зазначених ознак у тих чи інших відносинах землекористування не дає можливості кваліфікувати їх як земельно-орендні відносини та застосувати до них норми законодавства про оренду землі.
Законом “Про оренду землі” (ст. 3) чітко встановлено, що об'єктами оренди землі є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Якщо на земельній ділянці, що передається в оренду, розташовані насадження, будівлі, споруди, водойми, то вони можуть бути передані в оренду разом із земельною ділянкою, якщо це передбачено договором оренди. Незважаючи на чітке визначення в законодавстві об'єктів оренди землі, на практиці мають місце спроби укладання договорів оренди землі, об'єктами яких є земельні частки (паї). Особливо такі спроби почали мати місце після 15 грудня 1998 р., коли був прийнятий Указ Президента України “Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)”. У п. 1 Указу зазначено, що, починаючи з 1 січня 1999 р., колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, сільськогосподарські акціонерні товариства, селянські (фермерські) господарства, інші підприємства, установи, організації, які використовують землю для сільськогосподарського виробництва (далі – орендарі), за бажанням селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай) (далі – орендодавці), укладають з ними договори оренди цих часток (паїв). У результаті неправильного тлумачення цього Указу мали місце випадки укладення договорів оренди земельних часток (паїв). Така практика суперечить чинному законодавству. Справа в тому, що згідно з Указом Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва” від 10 листопада 1994 р., яким визначений правовий режим земельних часток (паїв), земельна частка (пай) є умовною часткою землі, місцезнаходження та межі якої на місцевості не встановлені. Власник такої частки може використовувати її лише після виділення частки у натурі (на місцевості) у вигляді земельної ділянки та отримання державного акта на право приватної власності на землю. Саме тому земельна частка (пай) не може бути об'єктом оренди. Такий висновок випливає також і з п. 3 ст. 6 Закону “Про оренду землі”, де сказано, що громадяни, які мають право на земельну частку (пай), можуть передати в оренду відповідну земельну ділянку. Тобто ділянку, яку власник земельної частки (паю) отримує після виділення частки у натурі. Саме про такий механізм передачі в оренду земельних часток (паїв) йдеться в Указі Президента України від 15 грудня 1998 р.
За законодавством України орендодавцями земельних ділянок можуть бути лише їх власники. З прийняттям нової Конституції в Україні існують дві форми власності на землю:
суспільна, яка поділяється на державну і комунальну власність, та приватна, яка охоплює приватну власність фізичних осіб і приватну власність юридичних осіб. Отже, орендодавцями земельних ділянок можуть бути суб'єкти зазначених форм власності на землю — громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи; сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом; районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом; органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.
Орендарями земельних ділянок в Україні може бути широке коло осіб. Законом “Про оренду землі” правом оренди землі наділені:
1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;
2) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;
3) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.
Деякі обмеження Законом встановлені щодо оренди земель сільськогосподарського призначення. Такі землі можуть бути передані в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва лише юридичним особам, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичним особам, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. До числа останніх відносяться власники селянських (фермерських) господарств, а також особи, які за результатами районної конкурсної комісії отримали право на створення таких господарств.
Порядок прийняття власниками земельних ділянок рішень про передачу їх в оренду залежить від юридичного статусу власника. Громадяни – суб'єкти права приватної власності на землю приймають рішення про передачу ділянки в оренду самостійно, не оформляючи це рішення ніякими документами, крім договору оренди. Порядок прийняття рішень про передачу в оренду земельних ділянок юридичними особами – суб'єктами права приватної власності на землю залежить від організаційно-правової форми юридичної особи та порядку управління такою особою, закріпленого в її установчих документах – статуті чи установчому договорі. Досить часто рішення про передачу земельної ділянки в оренду приймається власником (засновником) приватного підприємства чи вищим органом управління юридичних осіб інших видів – загальними зборами учасників, членів тощо.
Однак, нерідко функції по передачі земельних ділянок в оренду делегуються виконавчим органам юридичних осіб – директору (дирекції), правлінню, голові правління і т. д. Тому при укладенні договору оренди орендареві слід перевірити правомочність органу управління юридичної особи, у якої він збирається орендувати земельну ділянку, на прийняття рішення про передачу ділянки в оренду.
Сільські, селищні і міські ради як суб'єкти права комунальної власності на землю приймають рішення про передачу земельних ділянок в оренду на своїх сесійних засіданнях. Такі рішення фіксуються в протоколах сесійних засідань рад.
Слід також відмітити, що згідно Земельного кодексу місцеві ради вправі передавати повноваження щодо надання земельних ділянок органам державної виконавчої влади та виконавчим органам місцевого самоврядування, тобто виконавчим комітетам рад. Рішення про передачу (делегування) зазначених повноважень також приймаються на сесійних засіданнях рад. Найчастіше повноваження делегуються радами своїм виконавчим комітетам. У рішенні виконавчого комітету ради про передачу земельної ділянки в оренду повинно міститися посилання на рішення відповідної ради про делегування виконавчому комітетові повноважень щодо надання земельних ділянок.
Більш складним є порядок надання в оренду земельних ділянок із земель, що перебувають у державній власності. Закон “Про оренду землі” передбачає, що орендодавцями таких земельних ділянок є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України. Однак, рішення про передачу земельних ділянок в оренду зазначені органи вправі приймати лише за умови попереднього погодження таких рішень на сесіях відповідних рад. Це означає, що рішення органу державної виконавчої влади про передачу земельної ділянки із земель державної власності в оренду без погодження з відповідною радою, зафіксованого в протоколі сесійного засідання ради, вважатиметься недійсним.
Слід відмітити, що до проведення розмежування земель усі землі, які не передані у приватну і колективну власності, вважаються землями державної власності. Прикінцевими положеннями Закону “Про оренду землі” встановлено, що до розмежування земель державної і комунальної власності землі державної власності передаються в оренду в порядку, встановленому Земельним кодексом, а не Законом “Про оренду землі”.
Надання земельних ділянок в оренду радами здійснюється відповідно до їх компетенції по наданню, земельних ділянок у користування, визначеній у ЗК. Компетенція ради того чи іншого рівня залежить від місцезнаходження земельної ділянки та мети, для якої вона надається в оренду.
Сільські і селищні ради можуть надавати в оренду земельні ділянки із земель сіл, селищ для будь-яких потреб, для яких передбачена можливість отримання ділянки в оренду, а також за їх межами для будівництва шкіл, лікарень, підприємств торгівлі та інших об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням населення (сфера послуг), сільськогосподарського використання, сінокосіння і випасання худоби, традиційних народних промислів.
Міська рада надає в оренду земельні ділянки (крім ріллі і земельних ділянок, зайнятих багаторічними насадженнями) для будь-яких потреб у межах міста.
Районні, міські, в адміністративному підпорядкуванні яких є район, ради надають земельні ділянки в оренду за межами населених пунктів: із земель запасу для сільськогосподарського використання; із земель лісового і водного фонду для сільськогосподарського використання у випадках, передбачених статтями 77 і 79 ЗК; із земель запасу чи резервного фонду для ведення селянського (фермерського) господарства.
Обласні ради можуть надавати земельні ділянки в оренду: із земель усіх категорій за межами населених пунктів для будівництва шляхів, ліній електропередачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів та інших лінійних споруд; із земель за межами населених пунктів для будівництва промислових та інших несільськогосподарських об'єктів, крім об'єктів, для яких надання земельних ділянок в оренду може здійснюватися за рішенням сільської чи селищної ради.
Верховна Рада України вправі надавати земельні ділянки в оренду у разі:
1) коли вони вилучаються (викупляються) у землекористувачів (власників земель);
2) коли для вилучення цих земельних ділянок установлений особливий порядок (мова йде про особливо цінні землі сільськогосподарського і лісогосподарського призначення).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально
Законом України “Про оренду землі” встановлені чіткі вимоги щодо змісту договорів оренди землі. Такі вимоги є істотними умовами цього виду договорів. У договорі оренди землі обов'язково повинні бути передбачені такі умови:
Істотними умовами договору оренди землі є:
- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та
- відповідальності за її несплату;
умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об'єкта оренди;
- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
- відповідальність сторін;
- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 ЗУ «Про оренду землі» є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.
Невід'ємною частиною договору оренди землі є:
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання-передачі об'єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, які знаходяться у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, які перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування).
Термін договору оренди земельної ділянки визначається орендарем і орендодавцем, але не може перевищувати 50 років.
Орендна плата може встановлюватися у таких формах: грошовій, натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки); відробітковій (надання послуг орендодавцю). Крім цього, сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати встановлюється за погодженням сторін. Однак, Законом “Про оренду землі” передбачені випадки, коли одна з сторін має право вимагати зміни розміру встановленої у договорі орендної плати. Так, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря. І навпаки, орендодавець має право вимагати збільшення розміру орендної плати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не передбачено умовами договору. При настанні вищезазначених випадків сторони або укладають доповнення до укладеного ними договору оренди землі, або укладають новий договір.
Цільове призначення земельних ділянок, що знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб, визначене у державних актах на право власності на землю, виданих таким особам. А цільове призначення земельних ділянок, що знаходяться у державній чи комунальній власності, визначається у рішеннях рад про надання таких ділянок в оренду. Визначене у державному акті рішенням ради цільове призначення земельної ділянки не може бути змінене сторонами договору оренди землі. Однак воно може бути конкретизоване в договорі. Наприклад, якщо згідно з державним актом на право власності на землю цільовим призначенням земельної ділянки є ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то в договорі оренди землі таке цільове призначення може бути конкретизоване таким чином — для ведення селянського (фермерського) господарства.
Як умови повернення земельної ділянки орендодавцеві можуть бути визначені її стан, доля проведених орендарем поліпшень земельної ділянки, сторона, якій належить право власності на побудовані на земельній ділянці будівлі, споруди тощо.
До обмежень щодо використання земельної ділянки відносяться наявність на ній охоронних зон, зон з особливими умовами використання ділянки. До обтяжень належать знаходження ділянки у заставі, наявність земельного сервітуту тощо. Факт наявності чи відсутності обмежень і обтяжень просто фіксується у договорі оренди землі.
Слід пам'ятати, що відсутність у договорі оренди землі однієї з зазначених істотних умов може послужити підставою для визнання договору недійсним. Крім цього, за бажанням сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).
Право власності на землю і право постійного користування землею посвідчується державним актом:
- на право власності на земельну ділянку;
- на право постійного користування земельною ділянкою.
Складання державного акта на право власності на земельну ділянку або право постійного користування земельною ділянкою при передачі або наданні земельних ділянок громадянам, підприємствам, установам, організаціям та об'єднанням громадян всіх видів проводиться після перенесення в натуру (на місцевість) меж земельної ділянки та закріплення їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка за затвердженим в установленому порядку проектом відведення цієї ділянки.
Складання державного акта на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою при передачі земельної ділянки, що була раніше надана громадянам, підприємствам, установам, організаціям і об'єднанням громадян всіх видів, у постійне користування або при переоформленні правоустановних документів на ці земельні ділянки, проводиться після відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка за затвердженою відповідною технічною документацією.
Довгострокові межові знаки передаються на зберігання власнику або користувачу земельної ділянки, про що складається відповідний акт. Акт складається у трьох примірниках, підписується власником або користувачем земельної ділянки, виконавцем робіт і представником районного (міського) відділу (управління) земельних ресурсів Держкомзему України. Один примірник додається до технічної документації зі складання відповідного державного акта, другий - передається виконавцю робіт, третій - видається разом з державним актом на землю власнику або користувачу земельної ділянки. Власник або користувач земельної ділянки попереджається про відповідальність за порушення чи знищення вказаних знаків.
Розробку технічної документації зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою здійснюють суб'єкти господарювання, які отримали ліцензії на провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних робіт, або територіальні органи земельних ресурсів.
Технічна документація зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою включає:
- виписку з рішення відповідної ради або державної адміністрації про надання у постійне користування, передачу у власність або продаж земельної ділянки, договір відчуження земельної ділянки (договір купівлі-продажу, дарування, міни, інші цивільно-правові угоди), рішення суду;
- технічне завдання на розробку технічної документації зі складання державного акта;
- журнал польових вимірювань (крім випадків відчуження земельної ділянки із земель приватної власності);
- кадастровий план земельної ділянки, складений за результатами зйомки;
- збірний кадастровий план суміжних землевласників і землекористувачів;
- відомість обчислення площі земельної ділянки;
- відомість обробки теодолітного ходу та вирахування координат поворотних точок меж земельної ділянки;
- експлікація земельних угідь згідно з формою.
До технічної документації зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою обов'язково додається копія справи щодо підготовки рішення про передачу земельної ділянки у приватну власність чи надання у постійне користування, або копія справи щодо підготовки рішення про продаж земельної ділянки.
При наданні земельної ділянки у постійне користування до технічної документації зі складання державного акта обов'язково додається копія матеріалів щодо перенесення в натуру (на місцевість) меж земельної ділянки з проекту відведення цієї земельної ділянки, затвердженого в установленому порядку.
Технічна документація зі складання державних актів на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою розробляється у двох примірниках. Перший (з матеріалами польових вимірювань і обчислень) зберігається в районних (міських) відділах (управліннях) земельних ресурсів Держкомзему України, другий - у виконавця робіт.
Державний акт на право власності на земельну ділянку складається у двох примірниках, підписується посадовими особами в такій послідовності: начальник державного органу земельних ресурсів, голова (керівник) органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади та особа, що здійснила реєстрацію акта. Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою складається у двох примірниках, підписується посадовими особами в такій послідовності: начальник державного органу земельних ресурсів та голова місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування.
Закон покладає на орендодавця обов'язок передати орендареві у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням. Однак в законодавстві немає механізму такої передачі. Тому рекомендується здійснювати передачу орендодавцем земельної ділянки орендареві на підставі акту прийому-передачі ділянки, в якому слід зафіксувати її стан.
Разом з тим, уже з моменту набуття договором оренди землі чинності і до моменту передачі земельної ділянки орендареві у сторін виникають взаємні права і обов'язки щодо земельної ділянки. Вони полягають у тому, що орендодавець зобов'язаний передати земельну ділянку орендареві, а орендар зобов'язаний прийняти її. У разі відмови орендаря від укладеного договору оренди, навіть ще до передачі ділянки орендареві, у орендодавця виникає право на відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за 6 місяців з часу підписання договору, якщо відмова не пов'язана з порушенням орендодавцем договору оренди.
Використання орендарем земельної ділянки повинно здійснюватися у відповідності з положеннями Земельного кодексу України, Закону “Про оренду землі” та договору. Ці положення сформульовані перш за все у вигляді прав та обов'язків орендаря. Так, орендар земельної ділянки має право:
1) самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору;
2) за згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
3) одержувати продукцію і доходи;
4) здійснювати у встановленому порядку за згодою орендодавця зрошувальні, осушувальні, інші меліоративні роботи, будувати ставки та водойми.
Крім цього, орендар має переважне право (за інших рівних умов) на поновлення договору після закінчення строку, на який було його укладено, якщо орендар належно виконував обов'язки відповідно до умов договору. У разі продовження договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Нарешті, орендар земельної ділянки має переважне право на отримання її у власність у випадках і порядку, визначених Земельним кодексом України. Мова йде про земельні ділянки, що знаходяться у державній власності і підлягають приватизації.
Разом з тим на орендаря покладається і ряд обов'язків щодо земельної ділянки, виконання яких контролюється орендодавцем. Зокрема, орендодавець має право вимагати від орендаря:
1) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
2) додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів;
3) додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняються;
4) своєчасного внесення орендної плати.
Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку, передбаченим законами України. Зокрема, орендар має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування збитків, заподіяних земельній ділянці громадянами та юридичними особами, включаючи орендодавця.
За загальним правилом зміна умов договору оренди земельної ділянки, як і умов будь-якого договору, можлива за взаємною згодою сторін. Однак Законом “Про оренду землі” передбачений ряд випадків, коли договір оренди може бути змінений і без згоди однієї з сторін.
По-перше, у разі смерті громадянина-орендаря право на оренду земельної ділянки переходить до спадкоємців, а при їх відмові стати орендарем чи відсутності таких осіб – до осіб, які використовували орендовану земельну ділянку разом з орендарем та виявили бажання стати орендарями. Такий варіант можливий за умови, якщо в договорі оренди земліне передбачено інше. При переході права оренди земельної ділянки до іншої особи в договір оренди землі вносяться відповідні зміни. Такі ж зміни без згоди орендодавця можуть бути внесені в договір оренди землі і у випадку засудження громадянина-орендаря до позбавлення волі та переходу права оренди до одного із членів сім'ї орендаря, який виявив бажання і може згідно з законами України стати орендарем.
По-друге, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати у випадку виявлення недоліків орендованої земельної ділянки, що суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки та не були обумовлені орендодавцем у договорі.
По-третє, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря.
По-четверте, орендодавець має право вимагати збільшення розміру орендної плати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не передбачено умовами договору.
У разі, коли одна із сторін заперечує проти внесення до договору оренди землі змін у вищезгаданих випадках, такі зміни вносяться за рішенням суду.
