Порядок припинення права власності на земельну ділянку

Земельне законодавство передбачає кілька випадків, у яких право приватної власності може бути припинене як санкція за вчинене правопорушення. Так, згідно зі ст.140 «Підстави припинення права власності на земельну ділянку» ЗКУ, підставами припинення права власності на земельну ділянку є «конфіскація за рішенням суду» (п.«д») та «невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк» (п.«е»).

Ст.143 «Підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку» ЗКУ поряд із названими як підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку передбачає «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» (п.«а»), «неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів» (п.«б»).

Згідно із ч.6 ст.41 КУ, «Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.»

Законом, який передбачає «випадки, обсяги та порядок» конфіскації майна, є насамперед Кримінальний кодекс України (далі – ККУ) (ст.59 ККУ).

Зокр., конфіскація майна передбачена за вчинення умисного вбивства при обтяжуючих обставинах (ч.2 ст.115 ККУ), торгівлю людьми або іншу незаконну угоду з людьми при обтяжуючих обставинах (ч.2 ст.149 ККУ), крадіжку, вчинену в особливо великих розмірах або організованою групою (ч.5 ст.185 ККУ) та ін.

Як конфіскацію можна розглядати також стягнення в доход держави одержаної стороною (належної стороні) земельної ділянки за господарським зобов’язанням, що «визнано недійсним як таке, що вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства» за рішенням суду (ч.1 ст.208 ГКУ). Водночас, можливість застосування даної норми ГКУ щодо угод про відчуження земельних ділянок ставиться під сумнів положеннями ч.1 ст.4 кодексу, які виключають земельні відносини з предмету регулювання кодексу.

Положення про конфіскацію містяться в деяких інших законодавчих актах (напр., Кодексі України про адміністративні правопорушення (далі – КУпАП)), проте передбачена цими актами конфіскація навряд чи може бути застосована щодо земельних ділянок, оскільки там йдеться про предмет, «який став знаряддям вчинення або безпосереднім об'єктом адміністративного правопорушення» (ст.24). Уявити таку ситуацію щодо земельної ділянки вкрай важко.

Ч.4 ст.81, ч.4 ст.82 ЗКУ передбачають обов’язок іноземних фізичних та юридичних осіб, осіб без громадянства протягом року відчужити набуті у спадщину землі сільськогосподарського призначення. У разі порушення цієї вимоги земельна ділянки підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду (ст.145 ЗКУ). Кодекс не деталізує процедури примусового відчуження. Видається, що за таких умов ст.145 застосована бути не може, адже, відповідно до ч.5 ст.41 КУ,

Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.»

Є сумнів щодо відповідності ст.145 ЗКУ критеріям «винятку» і «мотивів суспільної необхідності». Що не викликає сумніву – це те, що відсутній «порядок, встановлений законом», який до того ж передбачав би «попереднє повне відшкодування

Між тим, практика застосування ст.145 ЗКУ в Україні все-таки існує. Так, заочним рішенням суду було «припинено право власності» іноземного громадянина, що успадкував земельну ділянку сільськогосподарського призначення (земельний пай) і протягом року не відчужив її. Видається, що суд припустився грубої помилки, оскільки його рішення по суті є рішенням про конфіскацію, прийнятим без достатніх правових підстав.

Обов’язкове відчуження може бути не кількісного характеру, а лише якісного. Воно повинно застосовуватися, головним чином, тоді, коли селян можна влаштувати на місцях, для покращення способів використання ними землі, воно видається можливим тоді, коли необхідно: при переході до кращого способу господарства – влаштувати водопій, влаштувати прогін до пасовиська, влаштувати дороги, нарешті, позбутися шкідливого черезсмужжя

Органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених Земельним Кодексом, мають право викупу земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для таких суспільних потреб:

а) під будівлі і споруди органів державної влади та органів місцевого самоврядування;

б) під будівлі, споруди та інші виробничі об'єкти державної та комунальної власності;

в) під об'єкти природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) оборони та національної безпеки;

ґ) під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо);

д) під розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав та міжнародних організацій;

е) під міські парки, майданчики відпочинку та інші об'єкти загального користування, необхідні для обслуговування населення.

Власник земельної ділянки не пізніше, ніж за один рік до майбутнього викупу має бути письмово попереджений органом, який приймає рішення про її викуп.

Викуп земельної ділянки здійснюється за згодою її власника. Вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до грошової та експертної оцінки земель, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Якщо власник земельної ділянки не згоден з викупною вартістю, питання вирішується в судовому порядку.

Згідно із Законом, примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності може бути застосоване тоді, коли згоди із власником за процедурою відчуження для суспільних потреб не досягнуто. Тоді відповідний орган може звернутися до суду. Відповідно до ч.4 ст.16 ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»,

Рішення суду про примусове відчуження земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, разом із документами, що підтверджують попередню та повну сплату колишньому власнику викупної ціни або державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, надане замість відчуженого, є підставою для державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на зазначені об'єкти.

Можливість викупу земельних ділянок для суспільних потреб передбачена також ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22.12.2006 (див. ст.ст.12,19). Між тим, процедурні положення цього Закону фактично заміщаються нормами більш пізнього ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності.

Спеціальний порядок викупу земельних ділянок передбачено ЗУ «Про організацію та проведення фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу в Україні» в ред. ЗУ від 05.06.2009 №1474-VI. Норми цього Закону підлягають застосуванню як спеціальні по відношенню до ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» (останній Закон містить пряму вказівку на таке співвідношення двох законів – див. п.2 розд.V).

Ст.8 Закону передбачає викуп земельних ділянок для забезпечення проведення чемпіонату «з мотиву суспільної необхідності». Допускається примусове відчуження земельних ділянок: відповідно до ч.ч.4-5 статті,

У разі відмови власника об'єкта права приватної власності від укладення договору купівлі-продажу або іншого правочину щодо відчуження такого об'єкта орган, що приймав рішення про його викуп, приймає рішення про примусове відчуження об'єкта права приватної власності з мотиву суспільної необхідності.

Право власності на об'єкт, щодо якого прийнято рішення про примусове відчуження з мотиву суспільної необхідності, виникає з дня повної сплати його викупної ціни, зазначеної у пропозиції про викуп такого об'єкта.

Таким чином, земельна ділянка може бути відчужена безпосередньо на підставі адміністративного акту. В цьому випадку законність відчуження повинна обумовлюватися не лише виконанням процедури, передбаченої ст.8 Закону, але і дотриманням оціночного критерію «мотивів суспільної необхідності», передбаченого ч.5 ст.41 КУ. Сам факт включення земельної ділянки до «переліку об'єктів права приватної власності, що підлягають викупу з мотиву суспільної необхідності для будівництва та обслуговування спортивних споруд (стадіонів), аеропортів, їх складових та інших об'єктів транспортної інфраструктури» КМУ (ч.2 ст.8) ще не означає, що суспільна необхідність справді наявна.)

Висновок. Інститут припинення права власності на земельну ділянку є традиційно сталим. Оскільки земельний закон передбачає можливість використання земельних ділянок головним чином на підставі права власності, а також обмеженого права постійного користування ними на безстроковій основі та тимчасово на умовах оренди, включаючи концесійну діяльність, природно, що розгляду підлягають підстави, умови і порядок припинення саме цих прав. Вони є суб’єктивними правами власників землі та землекористувачів, яким властиві усі ознаки цих прав.

Водночас підставами припинення прав на землю притаманні специфічні ознаки, які обумовлені видами суб’єктивних прав, що підлягають припиненню. Наприклад, відрізняються підстави припинення власності на землю від підстав припинення права користування земельними ділянками. Проте загальним критерієм, що поєднує їх у єдиний правовий інститут, є те, що вони спрямовані на припинення прав на землю.

Припинення земельних правовідносин буває повним або частковим. Так, при зменшенні розмірів земельної ділянки виникає припинення користування нею лише в певній частині, яка відповідає зменшенню її розмірів. Можуть бути припинені відносини орендаря і орендодавця в якійсь частині складеного ними договору.