Общая информация

Ролевая игра

«Аренда жилья в Москве: с посредником или без»

Общая информация

Спрос и предложение объектов на рынке аренды жилья в декабре 2010 года [1]

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», спрос на квартиры в декабре 2010 года снизился, по сравнению с ноябрем довольно значительно (на 24%), однако, показатели спроса по-прежнему достаточно высоки, причем спрос значительно превышает предложение, что, как правило, наблюдалось только во время «высокого» сезона. Предложение квартир в декабре по сравнению с ноябрем также несколько снизилось (на 3,2%), при этом следует отметить увеличение предложения дешевых квартир (до 750 долл.) на 6,3%, правда. В основном за счет предложений в городах ближнего Подмосковья. Максимальное предложение квартир в декабре 2010 года по-прежнему сохраняется в ценовом диапазоне от 1000 долл. до 3000 (44,73%), на втором месте предложение квартир стоимостью до 750 долл. и от 750 до 1000 долл. и (27,81% и 24,73% соответственно). На элитные квартиры стоимостью от 6000 долл. пришлось всего 0,59% от общего предложения. Максимальным спросом в декабре пользовались квартиры стоимостью от 1000 до 3000 долл. и от 750 до 1000 долл. (37,96% и 36,92% от общего спроса, соответственно), наименьшим спросом пользовались элитные квартиры стоимостью от 6000 долл. (0,41%).

Что влияет на стоимость аренды квартиры? [2]

Тема аренды недвижимости была весьма актуальна для больших городов, а особенно – для столицы: снять квартиру гораздо проще, чем купить её. Пожалуй, самый главный вопрос в этом деле – финансовый. Можно примерно подсчитать цену аренды, скажем, однокомнатной квартиры в Москве. Но это будет только приблизительная стоимость – в реальности цена может сильно варьироваться. Арендная ставка всегда зависит от множества разнообразнейших факторов. Каких же?

В первую очередь это, конечно, район, в котором находится квартира. Математика простая: ближе к центру – дороже, на периферии – дешевле. Также немаловажную роль играет экологическая обстановка: естественно, всем хочется жить в экологически благополучном зелёном районе, а не в промышленной зоне с дымящими трубами.

Второй важнейший фактор – наличие рядом с домом так называемого транспортного узла. Для тех, кто передвигается на автомобиле, особое значение имеет удобный выезд на основные магистрали города. Цена квартиры сильно меняется в большую сторону, если в шаговой доступности есть метро. Если до подземки нужно долго добираться одним, а то и несколькими видами транспорта, то стоимость жилья гораздо ниже.

Третий фактор – количество комнат. Большинство квартиросъёмщиков арендует одно- и двухкомнатные квартиры, поэтому стоимость таких апартаментов всегда немного завышена. Большая площадь комнат тоже может несколько увеличить арендную ставку.

На стоимость квартиры сильно влияет и наличие ремонта. Жильё на окраине, но с хорошей внутренней отделкой может стоить столько же, сколько обычная квартира ближе к центру. Очень важно, есть ли в квартире мебель и бытовая техника. А если есть – то в каком состоянии. Квартира с подтекающим холодильником, изношенной поцарапанной мебелью 70-х годов и продавленным скрипучим диваном и будет стоить сравнительно недорого, но дороже, чем жильё без мебели.

Ещё один фактор, определяющий стоимость аренды, - тип и состояние дома, в котором расположено жильё. Например, квартиру в хрущёвской пятиэтажке нельзя назвать элитной, даже если там сделан дорогой качественный ремонт.

Развитая инфраструктура – ещё один важный фактор, влияющий на стоимость квартиры. Если рядом есть детская площадка, удобная парковка и приемлемые условия для занятий спортом, то стоимость аренды тоже может возрасти. Есть и множество других факторов - например, наличие рядом с домом удобных магазинов или, к примеру, отсутствие скандальных или шумных соседей. Такие факторы тоже влияют на стоимость аренды.

Снимаем и сдаём, доверившись профессионалам [3]

В достаточно непростой финансовой ситуации, которая возникла в последние месяцы, необходимо со всей ответственностью подойти к многоэтапному процессу аренды квартир в Москве. Согласитесь, что доверие сомнительным источникам, случайным посредникам, предлагающим Вам сдать квартиру в Москве или снять квартиру в Москве - сомнительный шаг с точки зрения личной и финансовой безопасности. Однако можно довериться профессиональным компаниям, имеющим хорошую репутацию и многолетний опыт оказания услуг в сегменте аренды квартир в Москве. За требуемую сумму вознаграждения высокопрофессиональные специалисты смогут точно рассчитать ценовой диапазон, оформить договор на аренду жилья, учитывая при этом все нюансы и непредвиденные обстоятельства. Агентства недвижимости информативно, в минимально сжатые сроки, могут предложить своим клиентам большой перечень предлагаемых вариантов.

Сдать квартиру в Москве возможно также без утомительных переговоров с потенциальными арендаторами, без мучительных раздумий о выгодах и недостатках своего предложения. Профессиональные агентства недвижимости указывают полную контактную информацию и часто имеют свой сайт с удобной навигационной системой, где можно отследить все варианты в рубриках «сдам квартиру», «сниму квартиру». Оплата сделки совершается лишь после заселения клиента в съемную квартиру, после того, как компания, которая занимается предложением услуг аренды жилья в Москве, будет убеждена в полном соблюдении представленных требований.

Договор найма [4]

В странах без социалистического прошлого рынок аренды недвижимости формировался десятки лет. Поэтому сегодня там все сделки происходят строго в рамках законодательства. В России тоже есть законы, регламентирующие порядок сдачи квартир в найм, но там прописаны далеко не все тонкости, с которыми можно столкнуться, сдавая (или снимая) жилье. Кроме того, собственники квартир в России зачастую предпочитают при сделке ограничиваться устными договоренностями. Так, конечно, спишь менее спокойно, но зато и налоги не платишь.

Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса РФ, где одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ). Такой договор заключается в письменной форме на срок не более 5 лет. Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Защита прав нанимателя и наймодателя осуществляется в соответствии с действующим законодательством и в первую очередь в соответствии с ГК РФ. Для защиты своих прав наймодатель и наниматель могут обратиться в суд, но только в том случае, если между ними заключен договор найма, в котором оговорены все необходимые условия найма. «В настоящее время договор найма составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, - добавляет заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. - Достаточно, чтобы обе стороны подписали этот документ, после чего все взаимоотношения нанимателя и наймодателя регулируются в соответствии с условиями договора».

Вопросы, возникающие после того, как квартира сдана [5]

Повышение арендной платы

Допустим, человек недавно снял квартиру, прожил в ней пару месяцев, а хозяин повысил арендную плату, не предупредив заранее. Так как при найме жилья для многих нанимателей немаловажен стоимостной аспект, многие ищут жилье подешевле и рассчитывают именно на первоначальную сумму. Но привычка делает свое дело. И наниматель соглашается с новой арендной платой, потому как мысль о переезде гораздо страшнее дополнительных 50-100 долларов. Все потому, что не заключен договор найма (аренды) и у нанимателя нет документа, подтверждающего размер арендной платы. Именно в договоре фиксируется стоимость одного месяца, а также время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять.

Контроль со стороны наймодателя

В договоре надо обязательно обговорить вопрос о возможных визитах. Это поможет решить, как и когда принимать хозяина с проверкой, или отказаться от жилья, если он беспокоится за имущество и планирует наведываться чаще, чем позволено.Обычная практика такова: наймодатель посещает квартиру раз в месяц, приезжая за арендной платой, и заранее предупредив нанимателя по телефону о своем визите. По закону же на период действия договора найма на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища. А значит, он имеет полное право требовать от хозяина квартиры не приходить без предупреждения и тем более, когда в квартире никого нет.

Междугородние телефонные переговоры

Нанимателю нужно обсудить проблему междугородних разговоров. Некоторые наймодатели предпочитают отключать «восьмерку», чтобы избежать ненужных хлопот, однако это значительное неудобство для нанимателя: трудно звонить на мобильные с федеральным номером, а для междугородних звонков – покупать карточки. Поэтому стоит убедить хозяина пойти на компромисс: например, дать какую-то сумму в залог (ее вернут, когда наниматель будет съезжать, или засчитан за последний месяц арендной платы). Контролировать стоимость переговоров сейчас несложно – наймодатель может по телефону еще до прихода счета выяснить, сколько жилец наговорил за месяц.

Повреждение имущества

Есть такое понятие – естественный износ квартиры. Есть неотвратимые процессы устаревания, изнашивания, стирания и прочие. Но арендная плата – это доход с заложенными в него рисками и издержками. Поэтому за поврежденное имущество нужно платить, а за естественный износ – нет, если это не оговорено особо в договоре. Подобные моменты просто необходимо обговорить отдельно, даже если можно обойтись без заключения договора. Хотя бы для того, чтобы потом не пришлось делать капитальный ремонт или возмещать стоимость тех вещей, которые были сломаны до вселения.