Общее обследование застройки

 

В жилищно-коммунальном хозяйстве обследованием называют инженерные изыскания в городской застройке. Различают два вида таких изысканий: общее и детальное.

Целью общего обследования является получение информации об историко-архитектурной ценности застройки, планировке и благоустройстве терри­тории, градостроительных, технических и других свойствах зданий. Все эти данные необходимы для разработки стратегии восстановления иобновления зданий, но прежде всего—благоустройства территории.

От полноты информации зависит степень обоснованности решений. Недо­статочность или неточность исходных данных может привести к невосполни­мым утратам в городской среде, поэтому обследование проводят с особой тщательностью. Для этого разработана программа, структурная схема которой показана на рис. 4.3. Она отражает идею комплексного подхода к реконструк­ции.

Комплексность выражается двумя факторами. Во-первых, рассмотрение территории застройки как части городской структуры, во-вторых, изучение совокупности сведений, характеризующих отдельные здания как элемента этой застройки.

Исходная информация о территории разделена на пять групп. Особо важна историко-архитектурная и градостроительная, поскольку они являются отправной точкой в проектировании реконструкции. Данные о зданиях выделены в четыре группы. Опять же ведущие из них - это сведения об архитектурно-ис­торической ценности.

Выходные документы общего обследования включают в себя расчетно-пояснительную записку—сборник информации и обоснованных заключений, необходимых для принятия градостроительно-реконструкционных решений и составления бизнес-планов.

Обслёдование включает в себя отбор архивных материалов, натурные изыскания и камеральную обработку. Отправными документами являются ситуационный план существующей застройки, технические паспорта зданий с инвентаризационными поэ­тажными планами, историче­ские документы об эволюции планировки территории и зда­ний.

Технические паспорта отра­жают состояние зданий и все происшедшие в них изменения. По действующим правилам экс­плуатации на базе осмотров тех­нического состояния дома в эти паспорта вносят изменения.

Не менее важны материалы генерального плана развития го­рода или проект детальной пла­нировки. В последнее время, в связи с переходом к рынку и отсутствием централизованного финансирования, исключают детализацию реконструктивных мероприятий. Поэтому предлагаютразрабатывать концепцию благоустройства района и его планировочных структур. Обследование ориентируют на градостроительные ограничения и требования общегородского и зонального значения.

                                       

Историко-архитектурную ценность застройки исследуют на двух уровнях. Изучают планировочную струк­туру территории и обследуют здания-памятники. Обследование начинают с анализа архивных документов учреждений городского управления, историче­ских и краевых музеев. Именно здесь концентрируются сведения, касающиеся застройки территорий, сохраняются и планы города, составленные в разные эпохи.

Эволюцию планировочной структуры территорий изучают, анализируя ука­занные документы. Как правило, привлекают специалистов из инспекций государственного контроля, охраны и использования памятников истории и культуры. Используют исследования, проведенные этими инспекциями.

Анализ эволюции планировки совмещают с исследованием историко-архи­тектурной ценности отдельных зданий. Архивные данные сопоставляют с уточненным ситуационным планом.

В результате анализа составляют историко-архитектурную справку, где приводят сведения о качестве пространственной структуры территории и ее частей, наличии памятников архитектуры и местах утраченных исторических зданий. Определяют историю застройки в целом и отдельных зданий. Выявляют особенности возникновения и перекладки улиц, изменений в планировке территории и причинах этих изменений. Справку сопровождают графическим материалом—планом ретроспекции развития территории. На нем наносят существующие и снесенные памятники архитектуры, их охранные зоны, кото­рые стратифицируют на заповедные, регулирования и так далее. Показывают оптимальные секторы обзора сохранившихся памятником.

Историко-архитектурная оценка зданий требует особой глубины исследования, поскольку необходимо бережное отношение к каждому строению. Возможна реставрация и лаже реконструкции, но щадя шля, с максимальным сохранением старинных элементов и созданием условий обзора с наиболее выигрышных точек.

При обследовании изучают первоначальное окружение памятника и даль­нейшее развитие застройки. Устанавливают, как можно обеспечить его обзор. Входят ограничения на расположение и высоту зданий нового строительства (см. рис. 1.4. а — а).

Эволюцию старинных зданий изучают по архивным документам. Выясняют не только время постройки и перестроек, но уточняют фамилии авторов-архи­текторов, владельцев и даже арендаторов. Это иногда позволяет установить место жительства великих художников и общественных деятелей.

В зданиях, подвергнутых неоднократной реконструкции, стараются восста­новить первоначальный облик, определить, насколько он искажен, какие элементы утрачены или появились позже. Эту информацию записывают в форму табл. 4.2.

На основе получаемых данных застройку ранжируют на четыре вида:

1) памятники федерального, территориального и местного значения, охра­няемые государством;

2) здания исторической или архитектурной ценности, предложенные к

охране;

3) постройки, представляющие интерес как этнографические образцы

старой застройки;

4) элементы градостроительной среды, фасады которых придают кварталу и индивидуальность.

Одновременно отделяют рядовую застройку и малоценные здания. Их кардинальная реконструкция и даже снос не противоречат целостности восп­риятия ансамбля улиц и площадей.

Ранжируют и части зданий. Отмечают, сохранилась ли объемная компози­ция, представляет ли фасад художественную ценность, не утрачены ли элементы первоначальной архитектуры или ценные декоративные и композиционные детали.

Исследуют и интерьеры. Устанавливают наличие ценной лепной отделки лестниц и квартир, состояние росписей и других декоративных деталей, выявляют присутствие в интерьерах декоративных ограждений и перил, дверей и других столярных изделий, ручек и другой фурнитуры.

Поэтажные планы разных лет сопоставляют с инвентарными, хранящимися в БТИ. Определяют, насколько сохранилась первоначальная планировка. Такая проверка помогает получить не только сведения о перепланировках, но и упрощает диагностику конструкций, так как расширяет знания о внесенных в них изменениях.

Результаты обследований отражают двояко. Графическую информацию закрепляют на планах территории. На них показывают границы охранных зон разного назначения, как изображено на рис. 4.4, г. Для особо ценных зданий восстанавливают чертежи фасадов с подбором колеров.

Составляют историческую справку, в которой дают рекомендации по использованию застройки и формулируют условия реконструкции.

Информацию о ситуации на местности получают на основе полевых обследований. Во время обходов тщательно проверяют наличие и функцию зданий, поскольку возможны расхождения фактических и архивных данных. Эти данные сопоставляют с планами, хранящимися в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и данными Дирекции единого заказчика (ДЕЗ). Уточняют границы домовладений и территорий, подведомственных эксплуатационным < >|м -а низаниям (государственным, акционерным или частным ремонтно-эксплуатационным предприятиям, кондоминиумам, другим товариществам и фир­мам).

Обследование ситуации совмещают с получением информации о зданиях. На ситуационном плане (рис. 4.5, а) условными обозначениями отделяют жилую застройку от нежилой. Наносят нумерацию домов и других строений. Указывают этажность и материал стен. В дополнение к этому плану часто строят картограмму этажности, пример которой показан на рис. 4.5, б.

О транспортных и пешеходных потоках информацию черпают в отделе таимого архитектора города. В случае их отсутствия сведения об интенсивности движения транспорта и составе потоков экипажей получают в результате натуральных обследований.

       Сначала изучают особенности обслуживания территории общественным транспортом. Устанавливают местоположение остановок автобусов, троллей­бусов и трамваев, а также связи со станциями внеуличного транспорта — основного средства передвижения населения к местам тяготения в крупном городе. Далее определяют реальные пути перемещения людей в пределах жилых территорий. Пешеходную сеть обследуют, выявляя трассы к местам тяготения населения: остановкам, предприятиям торговли и обслуживания, школам и детским учреждениям. В сложных условиях хаотичной застройки центра города такое обследование целесообразно проводить зимой, когда пешеходные пути легко прослеживаются по дорожкам на свежевыпавшем снегу.

Полученные данные о реальных расстояниях пешеходных маршрутов про­веряют на соответствие действующим нормативным ограничениям. Анализи­руют оптимальность мест остановок с точки зрения их доступности для жителей. Изучают структуру транспортно-пешеходной системы в пределах обследуемой территории. Устанавливают, нет ли кольцевых и сквозных проездов, конфлик­тных точек пересечения транспортных и пешеходных потоков.

Результаты обследования сводят в справку, где, помимо прочего, ранжируют пешеходные пути на главные и второстепенные. Отмечают положительные и отрицательные стороны сложившейся транспортно-пешеходной системы. Вы­являют необходимость и возможности ее изменения. В этой части обследования составляют схему типа показанной на рис. 4.6, а.

Функциональное зонирование территории прослеживают, устанавливая в натуре границы участков различного назначения. Площадь кварталов и микрорайонов стратифицируют по двум уровням. На первом ее делят на 7 тиной, а на втором—па подтипы, указанные и табл. 4.3. Наряду с зонированием выявляют участки, свобод]мне от застройки или занятые малоценными, подле­жащими сносу, строениями, где впоследствии можно разместить новые здания.

В результате обследования составляют чертеж (рис. 4.6, б) и справку. В ней существующий баланс территории сопоставляют с нормативными требовани­ями. При этом в жилую территорию не включают участки, занятые учрежде­ниями, не свойственными жилой застройке. В суммарную площадь зеленых насаждений включают все озелененные земли, кроме участков школ и детских учреждений.

В нормативных документах все расчетные данные приведены к площади территории брутто. Поэтому при анализе в территорию квартала включают площадь прилегающих улиц и переулков до оси проезжей части.

Площади, занимаемые учреждениями, сначала рассчитывают нетто, а брутто определяют, вводя коэффициент, вычисленный как отношение

К_а = А_б/А_н,

где К_я — коэффициент перевода площади нетто в брутто; А _б и А_н —суммарные площади обследуемой территории брутто и нетто.

При обследовании системы социально-бытового обслуживания уточняют соответствие состава и параметров учреждений действующим нормативным требованиям. Эти учреждения, расположенные в историческом центре городов, как правило, обслуживают не локальные территории. К ним тяготеют жители других районов. Кроме того, здесь много организаций городского значения типа управленческих, финансовых, лечебных, культурно-зрелищных, спорта и связи, поэтому обследование корректируют с генеральными планами развития юрода.

Полученную информацию совмещают с обследованием арендаторов и собственников недвижимости. Выявляют не только месторасположение, вме­стимость и техническое состояние объектов, но степень влияния на окружение шума и загрязнения, вызванных, например, разгрузкой или складированием товаров, внутриквартальным движением транспорта и пешеходов.

Список учреждений и предприятий социально-бытового обслуживания составляют по форме табл. 4.4. При этом их разделяют по принадлежности (государственные, акционерные и частные) и значению (общегородские, тер­риториальные и местные). Исходными для этого являются сведения, получае­мые в территориальных комитетах имущества, жилищных инспекциях, управлениях образования, торговли и общественного питания. Эти сведения корректируют по результатам натурных обследований.

На территории центра городов в традиционно сложившейся системе боль­шинство учреждений и предприятий имеют достаточную вместимость и мощ­ность. Однако сеть детских учреждений и школ, служб жилищно-ком­мунального хозяйства, а иногда и магазинов не соответствует нормам. Поэтому при общем обследовании возникает необходимость в анализе.

Систему детских учреждений обследуют, привлекая руководство этой системы. Натурно уточняют вместимость, дефекты планировки и частей зданий. 11олученные сведения сводят в таблицу 4.5, где в последнем столбце указывают: форму собственности и условия оказания услуг (платные или бесплатные), встроено учреждение или расположено в отдельном здании, насколько оно физически изношено и обеспечено ли участком территории.

Данные, полученные в результате обследования, важно правильно оценить. Необходимо сравнение с нормативами вместимости, количества рабочих мест и наличия требуемых площадей. Эту информацию приводят в справке, харак­теризующей систему детских учреждений.

Систему промтоварных и продовольственных магазинов обследуют по анало­гии с системой детских учреждений. Как показала практика, при обследовании трудно установить площадь этих учреждений, особенно в условиях частной собственности на торговые помещения. Поэтому в магазинах с продавцами расчет допустимо вести по количеству торговых мест. Для сопоставления с действующими нормативами можно принять 20— 22 м² на каждое рабочее место в торговом зале промтоварного магазина и 20—35 м² — продовольственного.

Потребную по нормам вместимость торговых учреждений принимают, руководствуясь градостроительными методиками. Здесь необходимо внести поправку в эти методики. В современных переходных условиях при анализе существующей системы следует учитывать, что на старозастроенных террито­риях города сам рынок диктует пути развития сети торговли. Нерентабельные учреждения исчезают. В зависимости от спроса на товары помещения перепро­филируют и этот процесс перманентен.

Все же анализ системы торговли необходим. Его результаты используют как информационный материал для проектирования реконструкции. Например, решения о переносе необходимой населению части временных торговых точек на стационарную основу, использовать не пригодные для жилья здания.

Сейчас в центре городов возникло много торговых киосков и павильонов временного характера, которые также подлежат оценке при обследовании. Важно установить, насколько они рациональны с точки зрения интересов города и населения. Не портят ли экстерьер улиц, не создают ли неудобство для жителей, не мешают ли эксплуатационным организациям убирать терри­торию.

Результаты анализа отражают по форме табл. 4.6, где в последнем столбце кроме сведений, указанных в пояснении к табл. 4.5, приводят информацию о том, насколько торговые строения нарушают окружающую среду и как отделена зона загрузки товаров от жилой застройки.

Предприятия общественного питания обследуют по аналогии с торговыми. В центре города их потребную вместимость принимают, как и магазинов, по «дневному» количеству населения. Результаты анализа отражают в табл. 4.7, где в последнем столбце приводят такие же данные, как и для других учреждений социально-бытового обслуживания.

Службы эксплуатационных организаций обследуют с целью выявления обес­печенности офисными помещениями основного управленческого аппарата, техников-смотрителей и объединенной диспетчерской службы. Освидетельст­вуют и производственные помещения: мастерские, дворницкие и гаражи убо­рочной техники, мусорокамеры и места сбора твердых отходов.

Результаты обследования отражают в справке и на чертеже-схеме типа показанной на рис. 4.7.

Гигиену среды на территории, как правило, проверяют по двум факторам: шумовому и инсоляционному режимам застройки. В некоторых особо огово­ренных случаях оценивают загазованность воздушного бассейна и аэрационный режим.

Шумовой режим застройки оценивают, опираясь на теоретические разра­ботки, изложенные в гл. 2. Применяют графо-аналитический метод, как менее трудоемкий. Исходят из того, что основным источником шума в центральных районах городов является уличный транспорт, а в некоторых случаях и внеуличный — открытые ли­нии метрополитена и же­лезные дороги. Обычно этот шум на межмагист­ральных территориях со­ставляет 80—90 % всех шумов.

Состав транспортных потоков, существующая и перспективная интенсив­ность движения на маги­стралях, улицах городс­кого и районного значе­ния являются основными характеристиками. Их за­кладывают в концепции реконструкции улично-дорожной сети генераль­ных планов развития городов. Эти же характе­ристики необходимы для оценки шумового режи­ма. Поэтому при расчете, пользуются данными генерального плана, если с   моментапроведенного обследования не про­изошли кардинальные из­менения в системе движения в городе.

Данные о транспортных потоках на улицах местного значения и в переулках в городах обычно отсутствуют, поэтому эту часть улично-дорожной сети приходится обследовать дополнительно. Обычно рассчитывают шумовой режим вручную или с применением микроЭВМ.

Метод замеров шумомерами обычно не применяют, поскольку шумы в городе не стабильны. От разных источников они накладываются друг на друга, часто появляются случайные шумы, поэтому требуется неоднократное дубли­рование показаний.

Исходные данные для графо-аналитического метода получают на местности. Визуально определяют скорости движения, интенсивность и состав транспор­тных потоков. Это легко сделать, поскольку потоки на второстепенных улицах легко поддаются зрительному учету даже без привлечения значительного количества учетчиков.

При необходимости получения точных данных о проникновении шума на межмагистральную территорию используют методики, изложенные в моногра­фии Г.Л. Осипова и др.. Для общего обследования такие данные не нужны, поэтому поправкой на материал покрытий дорог, как и способностью различ­ных поверхностей по-разному глушить звук, пренебрегают.

Вначале выполняют подготовительные работы. Выделяют характерные транспортные узлы, намечают точки размещения учетчиков и определяют их количество. При этом учитывают, что каждый учетчик в течение 1 мин может зафиксировать до 40 единиц проходящего транспорта. Обычно в узлах второ­степенных улиц достаточно одного учетчика.

Транспортные потоки оценивают в теплое время года (с мая по октябрь). Выбирают «часы пик», когда улицы наиболее насыщены экипажами(обычно с 9 до 10 ч и с 16 до 18 ч). Применяют выборочный метод обследования в течение получасового времени с последующим приведением к одному часу. Это дает выигрыш за счет сокращения объема работы и уменьшения штата учетчиков.

 

Технико-экономическую информацию о застройке ограничивают сведениями, необходимыми для составления бизнес-планов, дополненными данными о восстановительной стоимости зданий, стоимостном выражении физического и морального износа. Конъюнктуру рынка недвижимости не отражают, поскольку она не может быть причислена к непреложным и устойчивым показателям.

Анализ информации — заключительный камеральный этап общего обследо­вания. На основе полученных данных разрабатывают рекомендации, дают заключение о ремонтно-реконструктивных мероприятиях. Определяют, какие из них являются оптимальными, возможными, желательными или недопусти­мыми.

Существует несколько методов анализа информации. Все они основаны на классификации зданий по группам, каждая из которых объединяет объекты, обладающие определенной комбинацией исходных свойств. При этом считают, что дома, причисленные к той или иной группе, могут быть подвергнуты строго регламентированным и экономически оправданным видам реконструктивных мероприятий.

Как показала практика, единовременная оценка всего многообразия ком­бинации факторов позволяет дать весьма приближенное заключение, например, заставляет назначить комплексный капитальный ремонт без учета вариантности сопутствующих мероприятий. Кроме того, выбор решения во многом зависит от интуиции специалиста, что часто приводит к разночтению значимости параметров. В результате расхождение в окончательном решении о дальнейшей судьбе здания, принятом в разных вариантах проекта, достигает 40 %.

 

Раздел 2. Архитектурно-градостроительная реконструкция.

Реконструкция застройки городов предусматривает оценку жилых территорий с учетом их местоположения в плане, по планировочным признакам, этажности, плотности застройки и удельному весу зданий опорного жилого фонда. Особое значение приобретает учет историко-архитектурной ценности зданий и городского ландшафта. В зависимости от места расположения и планировочных признаков жилые территории, подлежащие реконструкции, можно разделить на пять категорий.

К первой категории относится застройка в историческом центре городов. Она отличается разнообразием архитектурно-планировочных решений зданий и многократно перепланировывалась, приспособляясь к новым условиям функционирования. Стремление максимально использовать площади квартальной застройки привело к возведению разнообразных по форме и очертанию в плане зданий. Планировочная организация таких территорий отличается большой сложностью и индивидуальностью. Участки с жилыми зданиями переплетаются с предприятиями учреждениями быта и культуры.

Ко второй категории застройки относятся территории, прилегающие к историческому центру городов. Они возникали путем поглощения деревень и пригородных зон. Застройка отличается меньшей плотностью и наличием значительного количества мелких и средних производств. Размеры кварталов существенно возрастали с некоторым снижением плотности застройки. Реконструкция таких территорий связана с преобразованием планировочной системы, подчиняя ее современным требованиям комфортности.

Третья категория территорий представляет собой промышленно-жилые зоны бывших окраин городов. Рядом с заводами и фабриками выросли рабочие поселения и жилые кварталы. Данный вид дореволюционной застройки, сохранившийся во многих городах, отличает структура с расположением зданий вдоль магистралей. Основой реконструкции таких территорий являются вывод производств за пределы городской черты, адаптация производственных зданий под жилые, административные или экологически чистые производства.

Четвертая категория застройки относится к довоенному и послевоенному периоду 1940- 50-х годов. Характерной особенностью комплексной застройки данного периода является переход на типизированные жилые дома с включением учебных, дошкольных и административных зданий в квартальную застройку. Ориентация жилых зданий осуществлялась вдоль магистралей, что экологически нерационально с точки зрения шумового и динамического режимов воздействия транспортных средств.

Пятая категория представляет собой застройку 1950-60-х годов типовыми зданиями первых индустриальных серий. В планировочном отношении она соответствует современным градостроительным нормам, возможны дополнительное благоустройство и ее уплотнение.

Следует выделить несколько первоочередных параметров застройки, требующих неотложных мер по их реабилитации.

Главным дефектом застройки является высокий износ коммуникаций, что требует неотложного вмешательства в решение этой задачи.

Не менее важным является физический и моральный износ зданий, требующий восстановительных и реконструктивных мер.

Особое внимание должно уделяться надежности энергообеспечения реконструируемых зданий с учетом возросшего энергопотребления при использовании современной бытовой техники и другого инженерного оборудования, повышению пожаробезопасности и других показателей эксплуатационной безопасности.