Общие условия удостоверения сделок, доверенностей, согласий

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

 

11. При нотариальном удостоверении сделки нотариус выявляет волеизъявление участников сделки и соответствие ему заключаемой сделки, проводит правовую оценку сделки и совершает иные действия, предусмотренные статьей 74 Закона Республики Беларусь "О нотариате и нотариальной деятельности".

(п. 11 в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

12. До подписания сделки, доверенности, согласия (далее, если не указано иное, - сделка) стороны обязаны прочитать текст сделки, при этом нотариус разъясняет, что данная сделка является выражением воли (действия) сторон, в подтверждение чего необходимо собственноручно подписаться.

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

Если стороны сделки в силу физических недостатков, болезни, неграмотности или по иным причинам не в состоянии прочитать текст сделки, то текст зачитывается вслух нотариусом либо иным лицом в случаях, установленных законодательными актами.

13. Если в соответствии с законодательством для заключения договора необходимы согласие либо отказ (далее, если не указано иное, - согласие) определенных граждан, они должны быть удостоверены, если иное не установлено настоящей Инструкцией.

Когда согласие оформляется одновременно с удостоверением договора, то нотариус устанавливает личность подписавшего (подписавших) по документам, удостоверяющим его личность, проверяет дееспособность, о чем производит следующую отметку: "Личность (фамилия, собственное имя, отчество подписавшего (подписавших) согласие) установлена, дееспособность проверена". Отметка заверяется подписью нотариуса с указанием даты. Согласие подписывается лицом собственноручно в присутствии нотариуса. Такое согласие оформляется в одном экземпляре, который остается в делах нотариуса.

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

Если согласие было оформлено не одновременно с удостоверением договора, то согласие должно быть удостоверено нотариусом или должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия.

14. В случае, если имущество, право собственности или иное право на имущество подлежат государственной регистрации, договор об отчуждении и договор о залоге такого имущества удостоверяются при наличии документа, подтверждающего государственную регистрацию соответствующего права на имущество и (или) государственную регистрацию имущества на имя отчуждателя или залогодателя.

15. При отчуждении и залоге недвижимого имущества нотариус:

15.1. проверяет государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него, ограничений (обременений) прав по выписке из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по государственной регистрации).

Выписка из регистрационной книги приобщается к экземпляру договора, хранящегося в делах нотариуса.

Нотариус проверяет принадлежность недвижимого имущества на праве собственности или ином вещном праве и в случае необходимости истребует документ, подтверждающий приобретение права собственности (иного вещного права) на недвижимое имущество (свидетельство о праве на наследство, судебное постановление (копия), договор, удостоверенный регистратором организации по государственной регистрации, и др.), за исключением случая, установленного пунктом 32 настоящей Инструкции. В случае отсутствия подлинных документов такими документами может являться копия документа, хранящегося в делах нотариуса, верность которой заверяется его подписью с проставлением даты и скрепляется печатью нотариуса с изображением Государственного герба Республики Беларусь (далее - гербовая печать), либо копия документа, хранящегося в делах нотариальной конторы, верность которой заверяется заведующим нотариальной конторой и скрепляется его гербовой печатью, а также архивная копия нотариального документа, выданная нотариальным архивом, данные документы в тексте договора не указываются;

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

15.2. при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего постоянно не проживающему на территории Республики Беларусь гражданину Республики Беларусь, иностранному гражданину, лицу без гражданства либо не имеющему места нахождения в Республике Беларусь иностранному или международному юридическому лицу (организации, не являющейся юридическим лицом), истребует у налогового органа по месту нахождения недвижимого имущества справку об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества (далее - справка налогового органа), выдаваемую в порядке, определенном постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 26 апреля 2013 г. N 14 "О некоторых вопросах осуществления налоговыми органами административных процедур, установлении форм некоторых документов и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь и отдельных структурных элементов постановлений Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь" (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 15.06.2013, 8/27592).

В случае, если физическое лицо обратилось за совершением нотариального действия после истечения срока действия справки налогового органа, то нотариус совершает нотариальное действие только после уплаты физическим лицом налога в случае, если налог подлежит уплате в соответствии с информационным сообщением. Уплату налога физическим лицом нотариус проверяет по документу, подтверждающему его уплату;

15.3. проверяет по выписке из регистрационной книги наличие ограничения (обременения) прав в отношении недвижимого имущества, в случае их наличия отражает их в договоре и разъясняет сторонам правовые последствия;

15.4. проверяет отсутствие запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста по алфавитной книге запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов и выписке из регистрационной книги, о чем на выписке из регистрационной книги производит соответствующую отметку с проставлением даты и заверяет своей подписью.

В случае, если указанные сведения содержатся в алфавитной книге запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов другой нотариальной конторы, то они истребуются из соответствующей нотариальной конторы одним из следующих способов:

путем направления письменного запроса в порядке истребования сведений и (или) документов, предусмотренном статьей 60 Закона Республики Беларусь "О нотариате и нотариальной деятельности". В этом случае истребованные сведения направляются на бумажном носителе, заверяются подписью нотариуса, представившего такие сведения, и скрепляются его гербовой печатью;

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

посредством телефонограммы, оформляемой в виде отдельного документа, в котором указываются дата и время получения сведений, фамилия, собственное имя, отчество собственника имущества, вид недвижимого имущества, адрес места его нахождения, содержание телефонограммы (полученных сведений), должность, фамилия, инициалы лица, представившего сведения, должность, фамилия, инициалы, подпись лица, принявшего телефонограмму. В указанном случае дополнительное направление сведений на бумажном носителе не производится.

Если государственная регистрация создания недвижимого имущества и (или) возникновения, перехода прав на недвижимое имущество произведена после 7 мая 2003 г., проверка отсутствия запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста может производиться только по выписке из регистрационной книги.

Не может являться предметом договора об отчуждении имущества недвижимое имущество, на которое наложен арест.

Не может являться предметом договора об отчуждении недвижимого имущества недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении (далее - обязанное лицо). Факт, не является ли отчуждатель обязанным лицом, нотариус может проверить по соответствующим документам (документу, удостоверяющему личность, банкам данных обязанных лиц, информации, полученной из органов внутренних дел, и др.). В тексте договора указывается, что отчуждатель удостоверяет, что не является обязанным лицом.

16. В договорах об отчуждении, о залоге недвижимого имущества указывается, что эти договоры, а также основанные на них права подлежат государственной регистрации в организации по государственной регистрации.

При этом нотариус разъясняет сторонам о возможности в соответствии с подпунктом 13.4 пункта 13 Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23 апреля 2004 г. N 17 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2004 г., N 88, 8/11015), обращаться за осуществлением государственной регистрации одной из сторон.

В случае, если стороны пришли к соглашению о том, что за осуществлением государственной регистрации будет обращаться одна из сторон, то в договоре указывается, что право подачи и подписания заявления о государственной регистрации договора и основанного на нем права предоставляется соответствующей стороне.

17. Если гражданин или юридическое лицо заключили с риэлтерской организацией договор на оказание риэлтерских услуг и по соглашению сторон сделки необходимо нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, риэлтерская организация обеспечивает представление нотариусу всех сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия.

При сопровождении физических или юридических лиц к нотариусу риэлтером, ответственным за исполнение договора на оказание риэлтерских услуг, нотариус проверяет идентификационную пластиковую карточку риэлтера и договор на оказание риэлтерских услуг (копию).

При этом в реестре для регистрации нотариальных действий нотариусом указывается следующая информация: фамилия, собственное имя, отчество риэлтера; серия, номер идентификационной пластиковой карточки риэлтера; номер, дата, срок действия договора на оказание риэлтерских услуг.

18. При удостоверении договоров об отчуждении и о залоге имущества нотариус выясняет факт нахождения имущества в общей собственности (совместной или долевой), для чего истребует документ, позволяющий установить участников общей собственности.

19. Нотариус удостоверяет договоры об отчуждении и о залоге имущества, находящегося в совместной собственности супругов, с учетом требований, установленных статьей 256 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

20. Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, договор об отчуждении имущества не может быть удостоверен ранее истечения срока, установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь для принятия наследства.

По истечении срока для принятия наследства нотариус от нотариуса по месту открытия наследства истребует сведения о наследниках, принявших наследство. Если наследственное дело не открывалось, нотариус истребует сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) по месту нахождения отчуждаемого жилого дома, квартиры, изолированного помещения о лицах, проживающих с наследодателем либо в жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства, либо в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства.

Наследникам, принявшим наследство, нотариус разъясняет их право определить долю умершего супруга в имуществе, находящемся в совместной собственности супругов.

21. Если гражданин не имеет супруга (бывшего супруга), который может претендовать на отчуждаемое имущество, то нотариус принимает от гражданина письменное заявление об этом. Заявление должно быть подписано собственноручно гражданином в присутствии нотариуса.

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

Нотариус проверяет указанный факт по подтверждающим его документам (свидетельству о смерти, свидетельству о расторжении брака, договору о разделе имущества между супругами, по документу, удостоверяющему личность лица, отчуждающего имущество, и иным документам), о чем производит отметку на заявлении об отсутствии супруга после подписи заявителя.

Если по представленным документам не представляется возможным достоверно установить факт отсутствия супруга (бывшего супруга), который может претендовать на отчуждаемое имущество, то нотариус разъясняет сторонам сделки последствия, которые могут возникнуть, если имеется супруг (бывший супруг), который может претендовать на отчуждаемое имущество, о чем на заявлении об отсутствии супруга, который может претендовать на отчуждаемое имущество, нотариус производит отметку за собственноручной подписью сторон сделки с указанием даты.

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

Когда такое заявление оформляется одновременно с удостоверением договора, оно подписывается собственноручно заявителем и приобретателем в присутствии нотариуса.

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

Если заявление оформляется не одновременно с удостоверением договора, то подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом или должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия. При этом текст удостоверительной надписи на таком заявлении до слов "Зарегистрировано в реестре" дополняется записью о проверке нотариусом факта отсутствия у заявителя супруга (бывшего супруга). В случае, если по представленным документам не представляется возможным достоверно установить данный факт, указанная запись не производится. При отсутствии в тексте удостоверительной надписи указанной записи нотариус, удостоверяющий сделку, совершает действия, предусмотренные частью третьей настоящего пункта.

22. Удостоверение договоров об отчуждении имущества и о залоге имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Если доли участников долевой собственности определены, то стороной по договору является каждый участник долевой собственности, в связи с чем договор подписывается собственноручно каждым участником.

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

Если имущество и право собственности на него зарегистрированы за одним лицом, но участниками долевой собственности являются два и более лица, доли которых не определены, нотариус истребует сведения об участниках долевой собственности. Участникам долевой собственности нотариус разъясняет их право на определение доли в праве долевой собственности (статья 247 Гражданского кодекса Республики Беларусь) и право на раздел такого имущества и выдел из него доли (статья 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Если участники долевой собственности не будут определять доли в праве общей собственности, производить раздел такого имущества и выделять из него доли, то договор об отчуждении и о залоге имущества удостоверяется с их письменного согласия (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет), которое оформляется в соответствии с пунктом 13 настоящей Инструкции.

Согласие несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет подписывается собственноручно несовершеннолетним, а затем его законным представителем с записью: "Согласен".

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

23. При возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу нотариус проверяет соблюдение условий, установленных пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

24. В случае смерти одного из участников долевой собственности договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности может быть удостоверен нотариусом только по истечении срока, установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь для принятия наследства.

По истечении срока для принятия наследства нотариус истребует от нотариуса по месту открытия наследства сведения об открытии наследственного дела и о наследниках умершего участника долевой собственности, принявших наследство. Если наследственное дело не открывалось, нотариус истребует сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) по месту нахождения отчуждаемого капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения (доли в праве общей собственности) о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом капитальном строении (здании, сооружении), изолированном помещении на день открытия наследства, либо в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства.

О наличии наследников нотариус сообщает продавцу и разъясняет о возможности удостоверения договора отчуждения доли в праве общей собственности с соблюдением условий, установленных пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Если наследники отсутствуют или установить их не представляется возможным, нотариус может удостоверить возмездный договор об отчуждении доли в праве общей собственности с разъяснением сторонам содержания пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь, о чем делает в тексте договора отметку.

25. Доли в праве общей собственности на имущество указываются в виде правильной простой дроби цифрами и прописью.

26. Нотариально удостоверяемый договор должен содержать существенные условия договора.

В договоре должны быть указаны место и дата его удостоверения, фамилии, собственные имена, отчества лиц, подписавших договор, число, месяц, год рождения, идентификационные номера, гражданство (полное наименование юридического лица в соответствии с учредительными документами) и адрес места жительства, указываемый в соответствии с отметкой о регистрации по месту жительства в документе, удостоверяющем личность (а в случае его отсутствия - адрес места пребывания по свидетельству (справке) о регистрации по месту пребывания), либо адрес местонахождения юридического лица, а в надлежащих случаях - и занимаемая должность. В случае, когда в документе, удостоверяющем личность, отсутствует отметка (штамп) о регистрации (прописке) по месту жительства и не имеется свидетельства (справки) о регистрации по месту пребывания, в тексте договора отражается, что лицо проживает по адресу, указанному с его слов. По просьбе лица, в документе, удостоверяющем личность, которого имеется отметка (штамп) о регистрации (прописке) по месту жительства, в тексте договора дополнительно может быть отражено, что лицо проживает по адресу, указанному с его слов.

Если от имени юридического лица договор подписывает представитель по доверенности, являющийся работником этого юридического лица, число, месяц, год рождения, гражданство и адрес места жительства этого гражданина в тексте договора могут не указываться, в этом случае перечисленные сведения отражаются в реестре для регистрации нотариальных действий.

27. Стороны договора могут заключить соглашение (договор) об изменении или расторжении договора, которое совершается в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено законодательством.

Если нотариально удостоверенным договором предусмотрено, что соглашение (договор) об изменении или расторжении договора совершается в иной форме в соответствии с законодательством, то в тексте нотариально удостоверенного договора предусматривается обязанность сторон (стороны) известить нотариуса об изменении или расторжении договора.

28. Для удостоверения соглашения (договора) об изменении или расторжении договора об отчуждении недвижимого имущества нотариус истребует от организации по государственной регистрации выписку из регистрационной книги, подтверждающую регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Если сделка и (или) переход права собственности на недвижимое имущество не зарегистрированы в организации по государственной регистрации, нотариус истребует все выданные экземпляры договора. Выписка из регистрационной книги не истребуется.

Если сделка и (или) переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрированы в организации по государственной регистрации, то для удостоверения соглашения (договора) о расторжении договора истребуются те же документы, которые истребовались нотариусом при удостоверении договора. Дополнительно могут быть истребованы иные документы, послужившие основанием для заключения такого соглашения (договора).

Для удостоверения соглашения (договора) об изменении или расторжении договора об отчуждении недвижимого имущества справка налогового органа не истребуется.

29. Соглашение (договор) об изменении или расторжении договора удостоверяется при предоставлении нотариусу всех выданных сторонам экземпляров. В случае утраты экземпляра договора предоставляется его дубликат. При этом экземпляр соглашения (договора) об изменении или расторжении договора подшивается к экземпляру договора (дубликату), в который вносятся изменения или который расторгается (за исключением учредительных договоров), и выдается сторонам.

(часть первая п. 29 в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

Соглашение (договор) об изменении или о расторжении договора об отчуждении недвижимого имущества удостоверяется нотариусом нотариального округа, в пределах которого расположено недвижимое имущество. Соглашение (договор) об изменении или о расторжении договора об ипотеке земельного участка удостоверяется нотариусом нотариального округа, в пределах которого расположен земельный участок.

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

В случае расторжения договора нотариус по просьбе стороны, представившей при заключении расторгаемого договора подлинный документ, подтверждающий приобретение им права собственности либо иного права на имущество, возвращает этот документ стороне. На экземпляре соглашения, хранящегося в делах нотариуса, гражданин производит отметку о том, что подлинный документ им получен на руки, с проставлением даты и своей подписи.

В случае удостоверения соглашения о внесении изменений или расторжении договора (за исключением внесения изменений или расторжения учредительного договора) не по месту удостоверения договора нотариус обязан письменно сообщить об этом нотариусу, удостоверившему договор, а также в соответствующий нотариальный архив, если документы уже переданы на хранение.

(в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

Об удостоверении договора (соглашения) об изменении или расторжении договора производится отметка в реестре для регистрации нотариальных действий и на экземпляре договора, хранящемся в делах нотариуса.

(часть пятая п. 29 введена постановлением Минюста от 10.06.2016 N 106)

В случае получения решения суда о признании договора недействительным отметка об этом на экземпляре договора и в реестре для регистрации нотариальных действий производится в порядке, установленном для внесения исправлений в нотариальные документы, реестры для регистрации нотариальных действий правилами нотариального делопроизводства.

30. Нотариальные документы, выражающие содержание сделки, составляются в количестве, превышающем число участников сделки на один экземпляр.

Один экземпляр остается в делах нотариуса, остальные выдаются на руки участникам сделки.

(п. 30 в ред. постановления Минюста от 10.06.2016 N 106)

31. Нотариус в соответствии с пунктом 5 статьи 67 Налогового кодекса Республики Беларусь сообщает об удостоверении договоров отчуждения (дарения, мены, купли-продажи, ренты) и выдаче свидетельства о праве на наследство в налоговые органы.

 

ГЛАВА 4