Поскольку в настоящее время государство перестало быть единственным владельцем недвижимости и финансовых ресурсов, произошло изменение функций градостроительной документации, усиление правовых, законодательных аспектов. Доминирующей становится функция градорегулирования в новых отношениях собственности в процессе градостроительной деятельности. Основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых территорий, экологическому и санитарному благополучию является Генеральный план города.
Генеральный план развития города является основным документом планирования градостроительного развития в целях создания благоприятной среды жизнедеятельности и устойчивого развития города, обеспечения экологической безопасности и сохранения природы и культурного наследия. Генеральный план является основой для разработки и осуществления перспективных и первоочередных программ развития городской инфраструктуры, сохранения и развития территорий природного комплекса, реконструкции жилых и реорганизации производственных территорий, развития общественных, деловых и культурных центров, объектов туризма и отдыха, комплексного благоустройства и эстетической организации городской среды, проектов планировки и застройки города.
Для большинства современных городов Восточной Европы и России перед принятием генеральных планов (2000-2010 гг.) чрезвычайно актуальными стали следующие проблемы:
1. Определенная неподготовленность к рыночным отношениям в плане отсутствия современной градорегулирующей документации, что сказывается на способности привлечения инвестиций в городское строительство и инфраструктуру: возросшая роль и значительная доля негосударственного строительства, закрепление участков городской территории за пользователями и владельцами на различные сроки вызывают необходимость разработки определенных правил использования, строительного изменения объектов недвижимости и контроля за соблюдением этих правил; необходимость резервирования и подготовки участков для инвесторов в сфере производства, транспорта, обслуживания, торговли, деловой и финансовой сферы, жилищного строительства, и, соответственно, потребность в ясной информации о современном и планируемом состоянии интересующих объектов.
2. Необходимость разработки новой градостроительной концепции, учитывающей изменения в социально-экономической политике общества: несоответствие уровня транспортного обслуживания и инженерного оборудования городских территорий современным стандартам. Требование разработки современных методов инженерного обеспечения и транспортного обслуживания; необходимость возрождения, сохранения и развития историко-культурной градостроительной среды городов; необходимость оптимизации эколого-гигиенических условий проживания населения и разработки мероприятий по охране природы и созданию природно-экологического каркаса; возникновение новых задач размещения и строительства объектов, без которых невозможна жизнь современного мегаполиса – деловые, финансовые, обслуживающие структуры, многофункциональные социальные комплексы, большое количество мест хранения автомобилей, транспортно-логистические объекты; вовлечение в сферу городского строительства более обширных территорий, чем в советский период, в связи с изменением структуры жилищного строительства (повышение доли малоэтажной застройки); необходимость создания полноценных районов малоэтажного строительства с современным инженерным оборудованием, благоустройством, социальной инфраструктурой.
